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妻と1歳の息子、3人家族で過ごすための
マイホームを計画中
< 登場人物一覧 >
2021.08 マイホーム検討開始
2021.11 土地売買契約
2022.03 土地引渡し
2022.07 建築請負契約
2022.09 着工
2022.11 上棟
こんにちは、小野です
先日、我が家の長男・しらたまが胃腸風邪？になりました。
確定診断は出てませんが
食欲が無くなったり、不機嫌な時間が長かったりと、それはそれは大変だったのですが・・・
その後、妻・みたらしも罹患
そして最終的にはぼくも
完全にトイレの住人になりました
深夜も含めて2時間おきにトイレへGO
少しは痩せたかな
それでは本題。
前回、いわゆる諸経費の一部「不動産取得税」を0円にする方法についてご紹介しました。
今回はこれと同様に、諸経費の節約がテーマ
特に中古住宅（古家付きの土地）を購入し、解体して新築する方向けです
ぼくはこれで11万円くらいの節約に成功してますので、本当にオススメ。少しむずかしいですが、ぜひお付き合いください
マイホームが欲しいなら避けて通れない「登記」の話
マイホーム計画中カテゴリを読んでいる方なら、登記という言葉は聞いたことがあるんじゃないでしょうか。
登記とは、行政における仕組みの一つで、個人や法人が持つ財産（不動産、物権、債権など）上の権利や義務を広く公に示すため、公開された帳簿（登記簿）に記載することを指します。
引用元：GVA法人登記
上記にもある通り、例えば土地や家の場合ですと
- 大きさや広さ
- 所有者
- 権利
これらを公的に記録しています。
すごく雑な言い方をすると、この公的な記録について
- 新しく追加する
- 今ある記録を編集する
- 今ある記録を削除する
この登記はとっても複雑な手続きが必要ですので、一般的には司法書士に依頼して行います。これにはもちろん費用が必要です
注文住宅を建てようと思うと、その過程でいくつもの登記をする必要があるのですが・・・
その登記費用だけで、数十万円ほどはかかると思ってください
金額は地域等によっても異なるかもしれませんけどね
金額がかなり大きいですよね
自分でできる登記もある
上述した通り、注文住宅を建てる過程で行われる登記には様々な種類があります。
- 抵当権設定登記
- 所有権移転登記
- 所有権保存登記
- 建物表題登記
- 滅失登記
前述した通り、これらの登記は手続きが非常に煩雑。従って基本的には司法書士に依頼します。
しかし
これらの中で唯一、
滅失登記
は手続きが（比較的）簡単です
自分でやることもできます
滅失登記とは、その土地にあった建物が無くなったことを記録する登記です。
つまり中古住宅（古家付きの土地）を購入し、解体して新築する場合に必要になる登記ですね
売主による解体後に引き渡しを受けるなら、今回の話は無関係です
滅失登記だって、登記は登記。
簡単な手続きだろうと、司法書士に依頼すれば数万円はかかります
それが自分でやれば0円ですよ。
やらない理由は 少ししか ないですよね
「面倒くさい」とかね、理由になるよね・・・笑
滅失登記で節約するための対応フロー
もちろんぼくは、お金の節約のために滅失登記を自分でやりました
この経験を元に、具体的なやり方をご紹介しますね。
滅失登記はおおよそ、以下の流れで行います。
- 土地の引渡時に建物分の所有権を移転しないよう調整
- 委任状に売主の署名捺印をもらう
- 解体の発注先から滅失証明書と資格証明書をもらう
- 滅失登記申請書を作成する
- 法務局で手続きする
もう既に引き渡しを受けた後で、かつ建物部分の所有権移転登記をしてしまっている場合は、STEP3から読んでください
STEP1 土地の引渡時に建物分の所有権を移転しないよう調整
最初のSTEP1〜2が、最も厄介かつ難解だと思います
まず、中古住宅（古家付きの土地）の引渡を受ける際には、土地・建物の権利が売主から自分へと移されます。
このとき通常は「所有権移転登記」が行われます。
土地はもちろん、所有権を自分に移してもらう必要がありますが・・・
建物はすぐに解体しますからね。
所有権を移転する必要性が薄いです
しかも所有権移転登記にだって費用が発生します
そこで所有権を売主のままにすることで、数万円の登記費用を0円にできるんです
これは売買契約時や引渡前に、不動産会社を介して
- すぐに解体するから、建物の所有権移転はしないで欲しい
- 所有権移転登記がなくなるから、司法書士の費用を安くしてくれ
とか言えば調整してくれると思います。
ぼくの場合：
売主は中古住宅として販売していたこともあり、解体はぼくらが行うことになりました（その分値引きしてもらいましたが）。
そこで建物分については所有権を移転しないよう、売買契約時から相談をしておりました。
STEP2 委任状に売主の署名捺印をもらう
STEP1を踏むことで、引き渡し後も建物部分の所有者（名義）は売主のままになっています。
ここで注意が必要なのが、原則として滅失登記を申請できるのは建物の所有者のみということ。
そのため、売主から委任状をもらう必要があります。要は「私の代理で滅失登記することを許可します」っていう書類です。
委任状の雛形はネットで検索すればいろいろダウンロードできます。適当に検索して、好きなのを使ってください
なお、委任状には売主の署名・捺印が必要です。
ちなみに認印でOKなはず
またこの委任状は建物の所有権を持つすべての人から受け取る必要があります。従って、登記簿に記載されている所有者全員に委任状の記入を依頼してください。
基本的には、引き渡し前に依頼をするのが普通です。で、引き渡し当日に署名捺印したものを受け取る感じですね
ぼくの場合：
売主は3人の共同名義で建物を所有していました。
したがって、もちろん委任状も3人分を手配。1人は遠方にお住まいでしたから、少し手続きが面倒くさかったです。
STEP3 解体の発注先から滅失証明書と資格証明書をもらう
土地・建物の引渡が終わったら、実際に解体を行います。
解体が完了したら、解体を発注した会社から諸々の書類をもらってください。
あ、発注先は多くの場合、住宅会社だと思います。しかし解体業者と直接契約した場合などは、その会社とやり取りします。
まず滅失証明書を発行してもらってください
これは言えば普通にもらえるはずです。
次にその会社の資格証明書をもらってください
具体的には
- 法人の登記簿謄本
- 法人の印鑑証明書
両方あると安心です。
ぼくの場合：
ぼくは住宅会社経由で解体を依頼したので、住宅会社に書類を用意してもらいました。滅失証明書を用意してもらった他、登記簿謄本と印鑑証明を発行してもらいました。
ちなみに謄本と印鑑証明は「原本還付で」と指定されたので、後日返却しています。
STEP4 滅失登記申請書を作成する
次は滅失登記の手続きを法務局に依頼するための書類を用意します。
「滅失登記申請書」という名称で、法務局からダウンロードできます。以下のURLを確認してください。
解体を発注した会社の法人番号や、解体した建物の不動産番号等を記入する欄があります。
各種の登記簿謄本等を参照し、正確に記入するよう注意してください
また申請書には「申請人」を記入する欄があります。
申請人 ＝ 建物の所有者
です。注意してください。
STEP1にある通り、建物部分の所有権を移転していない場合は、申請人欄には売主の名前を記入します。
ぼくの場合：
上述した通り、ぼくの場合は建物の所有者は売主でしたから、その名前を「申請人」の欄に記載しました。
また一応、その下に「代理人」として自分の名前を手書きして、押印しておきました。
STEP4 法務局で手続きする
STEP3までで事前準備は完了です
あとは用意した書類を持って、解体した建物を所管する法務局（支局）に行ってください。
各種書類を持っていく他、身分証明書や実印・認印を持っていくと安心です。
それで
「滅失登記したいんですけど」
と言えば、担当の人が出てきて書類をチェックしてくれます
その後、滅失登記の完了証が発行されればOKです。
即時発行されることもあるかもですが、多くは後日発行されて郵送、って感じになると思います
ぼくの場合：
手続きは5〜10分くらいで終わりました。ただし現地を法務局の方が確認するらしく、完了証は1〜2週間後に郵送で送ることになりました。
滅失登記、自分でやってみませんか
というわけで、ぼくは今回、滅失登記を自分でやってみました。
今後、一生やることはないと思いますｗ
で、結果的にぼくが節約できた金額は・・・
11万円くらいです。
建物の所有権移転登記と、滅失登記の費用の合計でこのくらい、って感じですね
委任状の作成依頼とかは面倒でしたが・・・節約した金額がそれなりに大きいので満足です
建物を解体して新築する予定のある方は、ぜひ滅失登記にチャレンジしてみてください！！Let's DIY！！