年末調整の時期になり、保険料の支払いを整理した。
保険は、家の次に高い買い物というらしいが、自分にはあまり当てはまらないようだ。
過去5年間に支払った保険総額は、38万円となる。
このうち個人年金が17万円なので、実質的には21万円程度を5年間支払った事になる。
保険料は、所得控除できる上限が最大でも12万円となるので、効率的な保険の掛け方が存在するはずだ。過去の控除割合（控除額÷支払額）をみると、
CY2010・・・75%
CY2011・・・69%
CY2012・・・96%
CY2013・・・78%
CY2014・・・47%
今年が最も非効率な控除適用となるが、これは昨年から加入した個人年金が原因である。
区分保有しているマンションの保有期間が、融資実行からちょうど2年を迎えた。
ちょうど良い時期なので、休みに金利交渉が可能かメールを入れてみた。当方の担当をしていた人は既に異動されていたようであったが、新担当からお電話を頂けた。
本物件は、金利が高かったので、この2年間で繰り上げ返済（期間短縮）を行い。30年の借入期間も残り11年弱となっている物件である。
依頼したメールの内容としては、
・返済が滞った事はない
・既に繰り上げ返済を活用して、残債も少なくなった。
・転職による年収アップ
・長期金利が0.5%を切る水準となっている。
現行の金利が割高となっているという内容に加えて、2年間の付き合いから、信用度も上がっているという点から、依頼した。
回答は検討するので数日時間を頂きたいという内容であった。
下記は、今後繰り上げ返済をしなかった場合にどの程度総額の金利を抑える事ができるかという絶対額と金利水準である。
・(現行金利): 70万円
・(現行金利-3.375%): 62万円（-8万円）
・(現行金利-0.575%): 57万円（-13万円）
・（現行金利-0.875%）:51万円（-19万円）
・（現行金利-1.175%):45万円（-25万円）
さて、どういった回答が来るか楽しみである。
特に有望な投資先があるわけでもないので、最悪、一括返済しても良いかと考えている。
資産運用全般については、幅広く手掛けてきた。
この2年位は、特にインカムアセットは、安定した収益を確保できている。
もう年末に近づいており、ある程度予想が出来るので、税引き前のキャッシュフローベースの結果は、
不動産・・・約45万円
債券・・・・・約20万円
外貨・・・・・約4万円
約70万年程度のキャッシュフローが入った事になる。
最近の円安で資産が大きくなったかと言うと、特に債券においては通貨により結果はまちまちである。
油価下落に伴う、ロシアルーブル、インフレに苦しむブラジルレアル。特にロシアルーブルは悲惨な状態になっている。ある程度時期と金額を分散させているので、全体からみると、トルコリラ、インドネシアルピー、南アフリカランドなどは円安追従しているようだ。
外貨に関しては、韓国ウォン、シンガポールドル、米ドルと円安追従。ユーロに関しては、動きは鈍かったのだが、最近少しずつユーロ高傾向にある。
不動産は、海外投資家の参入で、円の通貨安の影響を受けて、割安感が出ている事から、弱くなった円を追従している印象である。
現在売りに出しているのだが、
Ａ区分・・・・調達額に35%上乗せして販売活動中
→25%増額であれば検討可能
Ｂ区分・・・・調達額に30%上乗せして販売活動中
→17%増額であれば検討可能
と資産インフレに連動している。
来年の目標は、資産運用にとどまらず、自分のビジネスを一つ作りたいと考えている。
不動産投資で2区分保有しているが、今年は一度も繰り上げ返済しなかったし、計画はしてない。
保有している2区分の調達金利は、
Ａ・・・3.375％
Ｂ・・・2.20％
Ａの金利は高めであるが、当時りそな銀行から融資を断られた事もあり、ここしか調達が出来なかった。
現金を保有していても、仕方ないので昨年相当額を繰り上げ返済した。
正確には税金等々の考え方もあるのだが、ざっくりと返済した額は、金利相当額で運用したことになる。
返済後の2区分の合成金利は、2.57%となる。
1000万円以上の金額を2.57%で調達できたのは良かったかと思う。
表面利回りは、
Ａ・・・8.67％
Ｂ・・・9.17％
イールドギャップは、
Ａ・・・5.295％
Ｂ・・・6.97％
1年も早いもので、既に10月末になろうとしている。
今年もあと残り2カ月と言う事で、今年の年収（給料所得と不動産所得）も見えてきたので、数万円追加でふるさと納税を行う事にした。
そもそもふるさと納税は何かと言うと、今収めている県民税・市民税の一部を移転することで、産地の名産品などがもらえる事になる。これまで、鳥取県境港市、山形県庄内市、鳥取県鳥取市にふるさと納税した。全てお米である。鳥取県が多いが、特に縁もゆかりもない。つまり「ふるさと」とは、言ってもどこに納税しても良い。
納税出来る上限額が年収や扶養家族の状況によっても異なり、納税合計額から2000円を控除する仕組みである。確定申告は必要となる。
2000円の手数料が発生することから、上限ぎりぎりまで寄付した方がお得だ。
不動産購入前なので、随分と言っても3年前勉強も兼ねて様々なセミナーに行った。
不動産セミナーは大きく分けて、中古物件と新築物件の販売付＋管理付のセミナーが多かった。
個人的な感想としては、
１）新築はほとんど例外なく損をする（だろう）。
・最新なので空室率が低い等々の売り文句だが、魅力はほとんど感じなかった。
２）中古の物件は、通常物件の販売に加えて物件管理を行う。新築と比較すると損をする可能性は随分と低くなる（だろう）。
・23区内の厳選エリア、駅徒歩10分、築20年以内、バス・トイレ別等々条件は良いが、セミナーを行う業者が売主となるので、利回りは中古にしては低いと感じる。
・管理手数料は通常4.0%～5.0%程度で請け負うが、物件を購入すれば3.0%程度となる。空室率は低い（らしい）。管理手数料の1％の差は、金額に直すと7万円/月でも僅か700円/月の差と微々たるもので、例えば、16.8万円業者が物件価格に上乗せしただけで、20年掛らないと取り返せない。
ここで思うのは、時期を間違わず、上記と同じ戦略（23区内、駅徒歩10分、築浅の物件)を取り、管理会社のみ別途探せば、さらに不動産投資で損をする可能性は低下する事になる（だろう）。
但し、不動産は歪みが極めて大きい市場なので、一般に出回っている物件はどの業者も手を出さなかった（さらにその業者が馴染みの客に優先的に紹介しなかった）物件なので、個人が勝てる可能性は極めて低くなる。
一昨年のドル円相場は、80円/$程度であったが、最近110円/$程度まで円安が進んだ。
円安が進んだ事により、日本に住む一個人として思う事は、日本人が貧乏になったという事である。
ドル換算で約3割も円の価値が目減りした事になる。株などの金融資産（特に海外ドル資産）を保有していれば、円安効果以上の資産上昇は可能であったのだが、ただ定期預金で保有している円預金は、ただただ価値が毀損された。
特に影響が大きいのが毎月の給料である。為替により上昇しているわけではないので、ドル換算で3割も目減りした。つまり、600万円の年収の人は、7.5万ドル（80円/$)から5.4万ドル(110円/$)と激減した事になる。
だからといって、今から株や為替を購入しても、今度は高値掴みで、塩漬けになる事となる可能性が高い気がする。
個人的には、円高の方が望ましい気がする。何れ国力を失い、円の価値は低下していくのだろう。せめて、若い世代に対してつかの間のボーナスを与えて頂きたいものだ。
2つの不動産をもっており、どちらか一方を売却する場合、どちらが良いのだろう。
下記が主な条件となっているが、もしご意見頂ければ有りがたい。
区分Ａ
築年数・・・9年
駅徒歩・・・15分
最寄駅・・・中央線沿線
建物面積・・・20㎡
階数・・・・7階
取得以降の空室率・・・15%
調達金利・・・3.375%
総戸数・・・22戸
表面利回り・・・7.33%
（月次賃料＊12か月－（積立金+管理費）/物件総取得コスト）
上記以外で、把握しているリスク・・・
・水漏れが発生→退去有り。
・修繕積立金が少ない。（積立額も小さい。）
区分Ｂ
築年数・・・・15年
駅徒歩・・・6分
最寄駅・・・京王線沿線
建物面積・・・・22㎡
階数・・・・4階
取得以降の空室率・・・・0%
調達金利・・・2.2%
総戸数・・・・45戸
表面利回り・・・7.86％
（月次賃料＊12か月－（積立金+ 管理費）/物件総取得コスト）
・現在居住している住人が既に10年近くも居住しているため、賃料に歪みがある。入居人の入れ替えで賃料は17%前後で下がる可能性が大きい。
9月末も終わったので、再度資産の比率を整理すると下記となった。
外貨比率：46.3% →60%
円建比率：53.7% →40%
株式比率：5.1% →20%
不動産比率：45.6% →30%
債券比率：28.6% →30%
外貨比率：13.5% →10%
現金比率：7.0％ →10%
→は、希望する割合である。
・不動産2区分については、現在1区分の売却先を探しており、これが見つかれば、外国のＲＥＩＴのインデックス積立で、3割まで引き上げる。
・株式については、海外株式のみＩｎｄｅｘ積立で時間をかけて積み上げるが、金額の引き上げは要検討。
・債券に関しても、現在積み立てているＩｎｄex海外債券積立で様子を見る。
・外貨に関しては、月末に韓国ウォンを円建て に戻す。毎日積立ている米ドル・ユーロ・豪ドルに関しては、時期を見て、金額を引き下げる。
・現金（円建）に関しては、小額定期預金にて確保する事が必要かもしれない。
何れにせよ、昨年から1年以上かけて、ポートフォリオを築いてきたが、大雑多な比率は維持していきたい。積立の金額についても、少し見直す必要がありそうである。
