太陽光発電の発電量をざっくりと計算する場合、
発電機の能力（kW) ＊ 8760時間 ＊ 10%（設備稼働率）＝年間の発電量（kWh)
年間の発電量(kWh) ＊ 買い取り単価（円/kWh)=年間の売上高
売上高÷初期投資額＝表面利回り
が算出可能である。
もし、ここから大きく外れていると、怪しい。
今回、ある会社から前橋の発電所の案件を取り寄せた。
約40kWの規模で1700万円である。Ｑｃｅｌｌのパネルに国産のインバーター。
発電シュミレーションも頂いたが、約48,000kWhが参照されていた。
全く無知な人は、信じてしまうだろう。積雪、システムロス等々、ロスは見込んでいると書かれている。
冷静に考えると、設備稼働率が14%程度でないとこの量の発電は難しい。
色々と質問してみたが、土地は、賃貸となり、所有者・年間の使用料は不明であったのが残念である。
資金調達を行う場合、固定で2.7%程度と提携金融機関はあるようだ。不動産より若干安い金利であるが、
頂いた案件だと、ただ、金融機関に返済するための案件になると判断した。
現在保有している、ワンルームの一区分に水漏れが発生した。
最上階に位置しており、非常に景色もよく、昨年の6月末に入居者が退去しても、部屋も見ずに、入居者が2名並んでくれた物件だ。築年数も10年未満と非常に気に入っているのだが、共有部分の配管から水が漏れたのではとの報告であった。
今回で2度目の水漏れであり、前回の配管は修繕して頂いたはずである。
このままでは入居者が出て行ってしまう。管理会社経由で、修繕の依頼をしており、とりあえず報告を待つこととするが、非常に困った事態だ。現物資産ならではの問題に直面した。
太陽光の投資を考えているが、
初期投資1780万円
諸掛 50万円
自己資金300万円
借入 1530万円
金利3%固定で、15年の元利均等払いで年間返済額が128万円（初年度内訳：金利45.9万円/元本部分82.3万円）となる。
キャッシュフローがかなり圧迫される。
減価償却が17年なので、15年返済は妥当なのだが、もう少し長めで組成できればもっと安心できる。
プロジェクトのＩＲＲは、1.61%程度なので、必ずしも採算の悪いプロジェクトではないが、調達金利や仕組みを変える事できれば、最も良い。自然相手なので、年間の収支の見通しも基本的にはわからない。このリスクを織り込むと、もう少し高い利回りが欲しいところだ。
事業所得となるので、給料所得と合算できる。
最悪、税金の還付狙いも込めて、事業投資することもあり得る。
ブラ ジルの債券（社債）を持っている。
購入時に、1.5円の為替手数料を取られていた。
年利10%超の高利回りのものもあるが、この1.5円は現在のレートで言うと約3.3%程度の手数料となる。売却時の手数料は掛らないとのことだが、抜き取られているお金を認識する必要があると感じた。
新興国の社債で運用しているのだが、ハードカレンシーと比較すると手数料が極めて高い。
今日は、不動産のセミナーに参加した、とは言っても堀江貴文氏の講演がメインであった。
業者の説明は、いつもの通り、
１．年金不安
２．国の債務→国債の暴落→金利の上昇→物価上昇のヘッジ策
３．東京オリンピック等マクロ環境が良い。ワンルーム規制（供給量が減って、需要が都内は高い）。都内の人口流入。
４．これに加えて、団信の話、節税、相続等の話が続く。
５．個別性で言うと、当社管理物件は、空室率が低いので心配はない。
６．新築物件販売業者は、最近の技術向上（姉歯以降）で、90年持つ不動産というのが売りのようだ。
と、不安産業独特の言い振りであった。どこも同じ話をするものだ。
堀江氏の話は割と明快であり、理路整然としていた。スポンサーもお構いなしという雰囲気で、
１．一般の人は、ポートフォリオを保有するべきである。一点集中で成功することはほとんどない。9割は負けて、運がよく1割は勝つ可能性がある。買った人がマニュアルを整備（出版等）したので、勝てると勘違いする人がいる。
２．預金は国にお金を貸しているだけ。貯金するのは戦前教育の名残である。そもそも大した金利もつかない。バランスシートで考えると、預金は個人の資産で、郵貯にとっては負債という説明。但し、現金が無い事は、足元を見られるので、個人であれば、ポートフォリオの3割程度は現金を保有すべし。
３．数億の不動産は、大口投資家にのみ良い情報が入る。彼らは、交渉も情報力も高いので競争しても負ける。
４．区分所有は、努力さえすれば、大口が入ってこない領域なので、がんばれば個人投資家が勝てる市場である。這いずりまわってでも情報を取って、勝負可能な領域である。ニッチな領域だからこそ勝負可能。
５．区分の市場においては、中古・都内で勝負すべしである。郊外は、限界集落化する可能性がある。最近和歌山県に行ったが、ストロー現象で、大阪に人口が吸い上げられている。頑張っても、和歌山県が活気ある街になることはない。ヤンキー減少で、高い生産性を持つ人間はいない。
６．ＲＥＩＴは、大口投資家（例えば、村上ファンド）が一度利益確定したものが証券化されて、個人に出回っているのみ。はっきりと言ってジャンクである。上がる事も当然あるが、下がる可能性もあり、市況次第。
７．黄金の3年間（自民の衆参の過半数獲得）により大胆な政策を打ち出せる。
８．不動産投資の最大のリスクは、流動性、地震・火災とのこと。ハザードマップ等で評価すべきである。
９．不動産で大勝することはあり得ない。所詮10%－20%の利回り。ベンチャー投資など、数万倍になるリターンとは異なる事を考えておけ。大勝したければ、自分で事業を興せ。但し、不動産等により、現金収入が確定できれば、安定収入となり、起業で勝負が出来るなどの活用方法はある。
茨城県にある、46.4kWの太陽光発電の事業評価を行うべくキャッシュフローを作った。
初期投資、1830万円（土地300万、設備1530万円）
金利は、元利均等15年で、2.75％
減価償却、定額17年
固定資産税、1.4%
事業税、0.70％
売電単価、36円/kWh
自己資本は、300万円
年間平均の発電量は、ＮＥＤＯが開示している日射量から算出した。
結果、20年の平均としてみると、
年間発電量は、43,000kWh
設備利用率は、99%
発電能力は、91%
会計上の利益は、 1.3万円
売上 138万円
売上原価 39.4万円
＋減価償却費 74万円
営業外費用（金利） 17.9万円
所得税等 4.8万円
なんとなく理想的な数値が出てきた。
会計上の利益は少ないので所得税は掛ってこない。
営業キャッシュフローは、-27.3万円/年
売上 138万円
売上原価 39．4万円
元利均等 125.9万円
と完全にキャッシュフローはマイナスとなる。
40円の売電単価であれば、
会計上は、14.4万円のプラスとなり、
営業キャッシュフローは、2.1万円となる。
厳しく見るとこういった数値となった。個人投資のうちでも太陽光は、割と可能な投資である。
資料を現在もらいながら、評価をしているのだが、発電量があまりにも多すぎるのもが散見されます。
・設備稼働率が14%程度のものがあったりします。
・常識的に考えて、稼働率は、10%程度だと思われます。
既に不動産の借入もあることから、バランスシートで資産の管理を行っている。
2006年から開始して、既に8年目となる。当初は、貯蓄がメインであったが、ここ数年で、資産ポートフォリオが組めてきた。
2014年の下半期の結果は、前半期との比較で、8%程度自己資本の絶対額が増加して、自己資本比率（％）は2.8ポイント改善した。
不動産を2区分2年に跨り購入したが、仲介手数料等の経費が結構な額となり、キャッシュアウト、成長が出来ない時期に直面していたが、随分と改善してきたのが喜ばしい。
来年度の目標は、
１）太陽光の事業資産を是非組み入れたい。
２）ペーパーアセットは、円建資産をなるべく減らす。
３）ハードカレンシー（USD, AUD, EUR, GBP)の割合を増加させる。
国内資産は、現物中心でＩｎｃｏｍｅ Ｇａｉｎ中心とする。海外資産はペーパアセットをメインに、Ｃａｐｉｔａｌ Gainを目指すのが、自己流最適ポートフォリオとなると 考え始めている。
今回は、図書について取り扱いたい。
年間100冊程度本は読むのだが、個人投資家にお勧めなのは、
１）橘玲
世の中の考え方や仕組みを考える機会を与える。
文章も面白い。
２）内藤忍
ペーパーアセットでのインデックス・積立の指南
３）ファイナンシャルアカデミー関連
ここから出版されているものは、入口としてわかりやすい。
セミナーも確定申告、会計など切り取って必要な知識を吸収できる。
これまで、仕事でも、何をするかが重要だと思っていたが、最近誰とするかが重要だと感じ始めている。
太陽光の方は、実際に土地付きの区画販売兼セミナーに応募していたのだが、既に満席で参加すらできない事になった。以前、不動産の情報交換のため、一度は話をしたことがある会社だったので残念である。この会社は、有名な社長が書籍を多数出している。信用はできると思い、楽しみにしていた。
太陽光の個人投資をネットで検索してみると、多いのはこの自然エネルギーバブルに乗って設立された会社が多く、何を基準に探せばよいか迷ってしまう。
太陽光も、開発が重要であり、土地の確保、系統連係の確保、送電線の有無、周辺環境、設備の設計、ＥＰＣのマネージメント等、地上げ屋の仕事が主になり、ゼネコンが得意とする仕事が中心とはなるが、中古不動産とは異なるリスクが存在する。
少なからず中古不動産は、そこに存在しており、瑕疵があるかどうかというリスクが残るがある程度リスクの把握は可能だ。太陽光は表面利回りは、10%程度のものが多く、中古不動産の区分7～8%とのイールドギャップはこのリスク負担分のようだ。
もう少し検討の余地はありそうだ。
今回は、どういった現物投資があるか考えてみたい。
これまで、不動産中心の現物しか保有していなかったが、個人でも投資できるもの、投資先としてコンタクト可能なのは、
・金
・ワイン
・太陽光発電システム
などが浮かぶ。
金やワインは、当然金利に該当するものは全く生み出さないので、Ｃａｐｉｔａｌゲイン狙いとなる。希少性があるので、将来には期待できる。
但し、金は取引の手数料が高く、ワインは個人的に飲んでも味がよくわからない。
太陽光は、分譲住宅のように、大がかりな太陽光発電システムを区分で切り売るイメージである。
個人レベルでは、50kW未満で2200万円前後となる。
表面利回りは10%を超える。
投資も300万円程度の自己資本から開始可能なので検討可能である。
不動産は、最近足が速くじっくり検討できないので、こういった投資も考えても良いかもしれない。
