今日は、不動産のセミナーに参加した、とは言っても堀江貴文氏の講演がメインであった。
業者の説明は、いつもの通り、
１．年金不安
２．国の債務→国債の暴落→金利の上昇→物価上昇のヘッジ策
３．東京オリンピック等マクロ環境が良い。ワンルーム規制（供給量が減って、需要が都内は高い）。都内の人口流入。
４．これに加えて、団信の話、節税、相続等の話が続く。
５．個別性で言うと、当社管理物件は、空室率が低いので心配はない。
６．新築物件販売業者は、最近の技術向上（姉歯以降）で、90年持つ不動産というのが売りのようだ。
と、不安産業独特の言い振りであった。どこも同じ話をするものだ。
堀江氏の話は割と明快であり、理路整然としていた。スポンサーもお構いなしという雰囲気で、
１．一般の人は、ポートフォリオを保有するべきである。一点集中で成功することはほとんどない。9割は負けて、運がよく1割は勝つ可能性がある。買った人がマニュアルを整備（出版等）したので、勝てると勘違いする人がいる。
２．預金は国にお金を貸しているだけ。貯金するのは戦前教育の名残である。そもそも大した金利もつかない。バランスシートで考えると、預金は個人の資産で、郵貯にとっては負債という説明。但し、現金が無い事は、足元を見られるので、個人であれば、ポートフォリオの3割程度は現金を保有すべし。
３．数億の不動産は、大口投資家にのみ良い情報が入る。彼らは、交渉も情報力も高いので競争しても負ける。
４．区分所有は、努力さえすれば、大口が入ってこない領域なので、がんばれば個人投資家が勝てる市場である。這いずりまわってでも情報を取って、勝負可能な領域である。ニッチな領域だからこそ勝負可能。
５．区分の市場においては、中古・都内で勝負すべしである。郊外は、限界集落化する可能性がある。最近和歌山県に行ったが、ストロー現象で、大阪に人口が吸い上げられている。頑張っても、和歌山県が活気ある街になることはない。ヤンキー減少で、高い生産性を持つ人間はいない。
６．ＲＥＩＴは、大口投資家（例えば、村上ファンド）が一度利益確定したものが証券化されて、個人に出回っているのみ。はっきりと言ってジャンクである。上がる事も当然あるが、下がる可能性もあり、市況次第。
７．黄金の3年間（自民の衆参の過半数獲得）により大胆な政策を打ち出せる。
８．不動産投資の最大のリスクは、流動性、地震・火災とのこと。ハザードマップ等で評価すべきである。
９．不動産で大勝することはあり得ない。所詮10%－20%の利回り。ベンチャー投資など、数万倍になるリターンとは異なる事を考えておけ。大勝したければ、自分で事業を興せ。但し、不動産等により、現金収入が確定できれば、安定収入となり、起業で勝負が出来るなどの活用方法はある。