きっと会社の同じ部署に一人や二人いる。
バブル崩壊後に若干値段が下がった、もしくはバブル崩壊前に今ならまだ買えるということで自宅を買ってローン返済が終わっていない会社のおじさんたち。土地神話があり、不動産は過去右肩上がりの時代があった。いつまでも続かずに、地価は下がった。
売却しても借金だけが残るのでひたすら黙って返済してきたのだと思う。返し終わった頃には、自宅は全く市場では価値が無い。自宅は郊外にあり、郊外から1時間以上もかけて通勤する。傍から見ると自宅を維持する為だけでに、会社で働いてきたというところである。
昨今、郊外に新築のマンションを購入しても5年～10年経っても半額になる程度なのだと思う。もともと販売価格がそれほど高くはないので、人生全てが棄損されるわけではない。再建可能なダメージである。
自宅を購入するということは不動産投資を行う事である。
海外でそれなりの生活を過ごすとどの程度お金が掛るのか？
世の中には面白い調査をしている人がいる。先日海外出張の際、新聞を読んでいると安くて快適なランキングの記載があった。この記事自体は、リタイア後の余生の話ではあったが、非常に興味深く、記事を切り抜いて持ちかえったのでご紹介したい。
1位：ニャチャン、ベトナム （650ドル/月）
2位：チェンライ、タイ（750ドル/月）
3位：イポー、マレーシア（897ドル/月）
4位：ドゥマゲテ、フィリピン（1000ドル/月）
5位：カヨ、ベリーズ（1100ドル/月）
6位：ロハ、エクアドル（1200ドル/月）
7位：グラナダ、ニカラグア（1300ドル/月）
8位：トラリー、アイルランド（1500ドル/月）
9位：カルカソンヌ、フランス（1750ドル/月）
つまり年間100万前後あれば、それなりの生活が用意された場所が海外にある。
100万円のインカムアセットは、5%の運用前提で2000万円の資産が必要である。
3%の運用前提で、3300万円の資産が必要となる。
実現できそうな水準であることが分かった。
週末に太陽光システムの商談会に参加してみた。
システムの構成は、
太陽光パネル：50kW （インリーソーラー）
パワコン：5.8kW *8台 46.4kW （安川電気）
価格（税込）は、1780万円/区画である。
ローンは、アプラスという新生銀行参加の会社で、ソーラーローンが最大15年、固定金利の2.7%（長期プライム＋1.5%）となっている。
土地は買い取りとなっている。
事前に試算していった内容より、若干良い印象だったのが正直なところであった。
その他情報としては、平成26年1月より、低圧分割設置の禁止がの経産省より通達があったので、メガソーラーの分割販売量は少なくなる。
但し、その日のうちに、１）抽選、２）購入趣意書、基本的にキャンセルはできない。
その後商談に進むという流れであった。参加者は、100名以上は来場していた。
結局発電所のサイトも見ておらず、細かい内容は別途となってしまい、満足のいく事業評価が出来なかったというのが正直なところである。
これも格言だが、良く分からない（わからなかった）ものにレバレッジをかけて投資をするという事で、撤退した。
昨年から積み立ててきた、投資信託をあっさり売却してしまった。
結局数万円の利益確定となった。太陽光発電の資金源にしようと前のめりになっての売却したのである。
ペーパーアセットの優位性は、いつでも買えて、いつでも売れる事にある。これが「流動性」で、実態の価値よりも高く評価されることとなる。
実物の不動産はこのようにいかない。購入の際に、物件の検索、評価、見学、交渉、契約、融資、支払、登記と手間暇かけて購入する。売却の場合にも、仲介業者に委託、物件の見学対応、契約、引き渡しと非常に手間が掛る。コストも、仲介手数料も含めて、多額の手数料が取られる。
購入後も、区分の管理、物件全体の管理、修繕積立、ローンの元利均等払い、銀行への振込手数料とお金が動く。利害関係者も多く現れる。合算所得となるので、確定申告でも決算も提出する必要がある。
この手間暇をかけるからこそ、ペパー資産より儲かるのだと言いきれないのが残念だ。
ＲＥＩＴより、利回りが良いかと言うと必ずしもそうではない。流動性も低く、取引コストも高く、空室リスクもあり、実物ならではの自然災害等での損害があった際に被害は極めて大きい。
流動性が低く長期にお金をフィックスする事が、自分の資産運用上きわめて重要なのだと考えてしまう。いつでも買えて、いつでも売れるものは、勢いで買ってしまい、勢いで売ってしまう。
銀行から、事業として融資を受ける事が出来るのも魅力である。
現在所有している区分マンションの件で、2度目の水漏れが発生したことから、状況の確認のため、区分の管理会社に訪問してきた。特段、オーナーの立場で出来る事はないのだが、やはり問題を認識しておく必要がある。
水漏れの原因は、外壁のクラックであった。水漏れ個所と外壁のクラックの箇所が一致していた。既に、一時補修は、したので水漏れはもう起こらないという事であった。管理会社の方からも、建物管理の人間を派遣して頂き、管理組合サイドの見解と一致していたとの事であった。
築年数が浅く、高層階にあり、この区分を中心に不動産を拡大したいと期待していたのだが、残念なことである。
既に外壁の修繕工事、クロス張替等は行っており、問題は解決したと思う。
入居者の方は、退去を望んでいるが、管理会社の方からも問題解決したことで住み続けて頂けるよう促して頂いている。入居者の方に長期で入居して頂けるのが、オーナーとしては最も安心できる。
色々とサイトを探したが、太陽光発電所の商談会なるものがあり、参加権を得た。
回答がかえってくると良いが、当日に買付申し込が出来るということで、主に経済検討側面からメールを打ってみた。
１）土地と設備の内訳（減価償却対象資産の規模）
２）メンテナンスとしての年間経費額（設備のオペレーション（遠隔監視）、緊急時対応、修繕費（設備の耐用年数からの修繕見込み）、保険料（どういった災害が保険でカバーされるか）、年固定資産税はどの程度か）
３）サイトでのパネル設置角及び方位
４）ＸＸＸＸ万円のコスト内訳及び追加コストの有無。登記費用を含めた諸費用
５）ファイナンスを組成する場合、提携金融機関の有無及び金利及び返済期間。頭金として、最低どの程度見こむべきか。
６）電力会社への請求は、各区分所有者が毎月行うか。（発電量の計測等はどういうイメージか）。
７）発電所の開発スケジュール（ＸＸから売電開始と理解、現在造成中か。設備認定の有無。）
８）サイトから送電線までの距離
９）キャッシュフロープロジェクション（発電端から系統端までにどの程度ロスが生じるか。）
１０）土地の地目及び既に確保されているか。
１１）売電終了の20年目以降は撤去する予定か。若しくは発電所が稼働している場合、継続して売電できるか。どういった価格水準を想定するか。
情報をもう少し頂ければ、もう少し精緻な事業評価が出来そうである。
