現在保有している一区分の通常総会が本日行われた。
昨年、一度見学の為参加したのを機に、そのまま監事になることとなり、それ以降、総会・臨時総会を含めて参加している。
今回の総会では、理事になるかでもめたのだが、現在の理事の補佐として、副理事となることになった。投資物件は、買ったら、管理の事は人まかせという投資家が多いのだと思う。これまで、何度か総会に参加しているが、現在の理事以外の参加者を見たことはない。
所謂「内部情報」が分かるのがメリットなのだが、年に数回、土曜日・日曜日がつぶれてしまうのが難点だ。
理事になっても良いのだが、どう行った動機で挑むのか考える必要がある。なんとなくイメージは、ミニ株式会社の「株主」は区分所有者、管理会社が「取締役会」、年に一度開かれる総会は、「株主総会」、重要決議は過半数以上などといったイメージである。こういう見方で、勉強にはなるのだが。
今後も不動産投資を拡大していくのかも含めて、考える必要がある。
今月は、追加で、ブラジル債を購入することにした。
これで、ブラジルの債券は、合計で130万円程となる。
金利は10%となるが、初回の取引に1.5円のスプレッドがとられる。
つまり、現在の為替BRL=45.5円とすると単純に約3.3%程利幅が下がる事となる。
取引コストは高いのだが、約4年間での金利と返還時の償還額で調整が可能と考えている。
ブラジル債権は、小額を計5回に分けて購入した。
全体のブラジル債ポートフォリオにてヘッジ（償還時期、為替、金利、発行主体）が出来る事を望みたい。
ボーナスをもらえたのはうれしいのだが、以外に使い道に困る。使い道に困るという意味は、良い資産（買い時）があまり見当たらないという意味だ。積立、不動産、債券と時間の軸が長いものを中心に投資していると、ブログのアップのネタが見つからないのが残念だ。
結局悩んだ末、50万円程投資することにした。（レバレッジも含めると実質80万円の新規投資）。
下記の項目をこの1週間で検討してみた。
・不動産の借金を返済する。
→金利以上の利回りが取れる商品がないわけでもないので躊躇。生命保険にもなり、金利が経費となるので、金利上昇や空室などリスクに直面しないと、気が進まない。
・新たな不動産購入の資金にする。
→現金購入者が多く、なかなか良い物件が買えない。現金購入に至る程、現金があるわけでもないので借入は必須となる。当然良い物件があれば、もう1区分は日本で是非買いたい。
・新規・追加で投資信託を購入する。
→毎月の積立で購入しているので、可能であればインデックスの比率はキープしたいので、現在積み立てている債券はさておき、「YOURMIRAI 欧州株マキシマム・ブル」を20万円程購入した。2.5倍程度のレバレッジが掛るのだが、販売手数料が1.62%と割安。ノーロードではないが、＋30万円程を3000円程度の手数料で借入した（信託報酬も1%以下）という事になる。ＥＣＢのマイナス金利導入、米国程上がりきっていないなど、欧州株に若干期待がある。キャピタルアセットの比率が小さいので、年齢的にも購入しておいても良さそう。
・新規で債券を購入する。
→南アフリカランドを購入した。これは、前回のブログで記載した通りである。金額は、30万円程で、新興国債券のポートフォリオ運用の規模拡大。
・家電などの家周りのものを購入する。
→特に壊れたものもないし、結婚当初に購入した家電がまだ現役でがんばっている。これを考えると、白物家電メーカーが窮地に立たされるのも良く理解できる。一度買ってしまうと、壊れないし、正直良く分からない技術の進歩程度では買い替えようという気が起こらない。
・車を買う。
→キャッシュを生まない資産で、認識としては完全に負債なのでこれは却下。レンタカーorタクシーで十分。
久しぶりに小額ではあるが、債券を購入した。
これまで、インドネシア、トルコ、ロシア、ブラジルと債券を購入してきたが、今回は南アフリカランドを購入した。
新興国債券は、リスクが高く、取引コストも高いが、利回りが良く全体で吸収できると考えての事だ。
今回購入した南アフリカランドは、
・現在の為替、1ランド＝9.5円で、
・為替スプレッドは、0.5円掛る。
・金利は、7.21%
・償還時期は2018年6月（4年間）
結局償還時の為替で収益が決まるのだが、自分でポートフォリオを組んでいるので、償還時期、購入時期を分けており、リスクそのものはある程度ヘッジされるかと思う。
それにしても取引コストが高い。このうち1年間の金利収入は、取引コストで消えてしまう事になる。
質問状を作成して連絡したものの、結局現金購入者が買付申し込で入ったという事で、回答を頂ける前に締め切られてしまった。これが本当かどうかはさておき、売主（仲介）も強気なので、現金買いを待っているのかもしれない。ローン審査も含めて、割と融資を受ける人は、手間と時間がかかる。
基本的には嫌がられるのだろう。
仲介からしても、金額が小さいので住宅程インセンティブが働かないのだろう。住宅ローンの場合、銀行からしても是非融資したい金融商品でもある。
最近はもっぱら、外貨と投資信託の積立のみの運用で正直つまらない。
気に行った物件があったので、とりあえず質問した。
遠方とは言っても神戸の物件となるので、交通費が掛る。
事前に情報収集は行いたい。と言う事で、毎度聞いていることではあるが、下記確認した。
１）本物件の売主は、法人でしょうか、一般の方か。
２）売出時期及び売却の理由に就きご教示お願い致します。
３）現賃貸人の属性及び契約期間（2年間でしょうか？）
４）購入後の区分管理に就き、ご教示頂ければ幸いです。（御社にて対応可能？紹介可能か？）
５）御社との提携金融機関及び金利水準
６）修繕積立金の総額若しくは、物件の重要事項に関する書類
７）可能でしたら、登記簿拝見することできませんか。
８）本物件の売出時の価格に就きご教示お願い致します。
会社のＨＰを見ても、設立年が書いていないのだが資本金は仲介のみの会社としてはまずまず。
但し、設立から4年経っていないことが「大阪府知事（1）第・・・号」から分かる。
対応に期待したい。
都内の不動産は、もう手が出ないのが現状だ。買ってもキャピタル狙いは厳しく、利回りが低くインカムはあまり望めない。最近ほとんどブログアップデートできずにいたが、今後の戦略について考えていた。
40㎡以上で、築浅の物件、利回りは8%程度、駅からは10分以内など条件が割と整っている。
関西の方に実家があることから、帰省時の費用を経費として落とせるし、その際管理会社との面談も可能だ。
地方都市の中でも、神戸のブランドはある。
今後のターゲットを定めて、今年度中に一区分追加したい。
心配なところは、管理会社の選定である。
もともとギャンブルをする人間ではないのだが、友人の勧めでパチンコを始めた。
勝ち、負けがはっきりして継続してやると、多分必ず負ける（胴元が必ず勝つ）ゲームだとは思うのだが、面白いのは制度だ。
パチンコで出た玉は、商品としての金と交換可能だ。交換され た金は、近くの換金所で換金できる。
これは、多分パチンコ団体が出資した換金所なのだろう。全体の流れで言うと、
１．パチンコ屋は、商品として金を購入する。
２．客がパチンコでお金を使う。もし勝った場合、
３．商品（金）を客に渡す。
４．その商品を、客は、換金所で買い取ってもらう。
５．その商品を多分パチンコ屋が買い戻す。
つまり、パチンコ屋は、金を根拠に運営されている事になる。そして、100%還元されないので、パチンコ屋に資金が滞留する事になる。
金兌換＝玉発行という事か。
過去、金をベースに通貨発行していた中央銀行のような制度だと思った。
あと一点は、この一連のやり取りにおいて、個人では、税金が全く発生しない点が興味深い。
（間接的には店の負担がバックされる率に還元されているのだとは思うが。）
暇つぶしとしては楽しいモノだ。
国内の不動産投資にうまみが少なくなっていることから、海外に目を向けてみたい。
最近内藤忍＋ＧＴＡＣ著の「究極の海外不動産投資 」黄金律新書より発売され、早速読ませて頂いた。
アメリカ、マレーシア、カンボジア、タイ、フィリピン、バングラディッシュの海外不動産が網羅されている。成長している国、人口増加、取引コスト、管理コスト、税負担などが書かれている。
個人的に海外旅行は好きで、若かった頃はフラフラと海外に行っていた。
初めてカンボジアに行ったのは、2005年頃であった。最近といっても2年前程前に行った時には、インフラ整備が進んでおり、車が多く走っていた。成長する国というのはこういうものかと実感した。
日本では、2区分所有できたが、今後数区分海外で持てればよいと思っている。早速来週フィリピンの不動産の販売を行う会社に行くこととした。数百万円でキャッシュで買えるような物件があれば購入することも検討したい。
2006年上期から、2013年の下期までの家計のバランスシートを見直してみた。
面白い事に、「年収が上がっている」、「資産が増えている」という時程充実した時間であったと思う。
反面、「年収が下がった」、「資産が減っている」時期に関しては、あまり良い思い出が無い。嫌な仕事に嫌な上司。。。
振り返ってみると夫婦共働きの時期は、実に資産が膨らんだ時期であった。
ちょうど働き出した2006年の上期から、2013年の下期では、資産においては、26.5倍に膨らんだ。自己資本は、15.9倍まで膨らんだ。7年間で、どうにか資産の種は少しづつまいてきた。これからどうやって花を咲かせて、その実を刈り取れるかである。
それ以降停滞していたが、最近上昇余地が出てきた。
