インカムアセットの評価（不動産・債券の回収状況）

インカムアセットの6月までの第一・第二四半期の評価となるが、

不動産についてはこれまで、

投資額　約900万円

回収総額　58万円 (6.42%)

2014年上期運用実績　30万円(3.33％）

債券については、これまで、

投資額　4,96万円

回収総額　24.8万円 (5.01%)

2014年上期運用実績　9.4万円(1.89％）

※債券に関しては、追加投資により投資額が大きくなっているので、利回りが低く見える。分母を実際の投資額に併せると、2.5%程度で運用できている。

インカムアセットで年間100万円程度の収入が欲しいところであるが、単純計算で約80万円程度までは確保できている事となるが、不動産の空室リスク、債券のデフォルトリスクを考えると、もう少し運用利回りを上げていきたいところである。

レバレッジが掛る不動産はやはり利回りは大きくなるが、最近の不動産の価格上昇は損する可能性が高く手が出せないのが本音である。

外貨の運用

これまで、海外に口座がある関係で、韓国ウォン、シンガポールドル、タイバーツと割とソフトカレンシーを中心に、為替を見て送金、運用してきた。

既に、これら通貨はかなり円安になったことから、特に韓国ウォンを円に戻して、ドル、ユーロ、オーストラリアドルの積立を毎日行っている。

投信、通貨と積立運用は、正直つまらないが、なるべく長期で、インデックスで買い続ける事で将来のリターンを確保したい。

債券ポートフォリオ

本日債券の勉強会に参加してきた。

ファイナンシャルアカデミーが主催する勉強会である。

http://www.f-academy.jp/school/kyouyousemiw.html

特段目新しい情報はなかったものの、基礎から学んだ事が無く、本を数冊読んだのみであったので、復習の意味でも非常に有意義であった。

日本国債の話、先進国債券の話もあったのだが、債券については、これまでリスクを取って、リターンを求めてきた。継続的に投資を行い、500万円でハイイールド債のポートフォリオが完成した。

1) インドネシアルピー　 27.10% (BB+)

2) ロシアルーブル　　　 20.63% (BBB-)

3) トルコリラ　　　　　　 14.56% (BB+)

4) 南アフリカランド 9.69% (BBB-)

5) ブラジルレアル 28.02% (BBB-)

※括弧内は、Ｓ＆Ｐ格付け

※2001年～2009年までのデフォルト率は、ＢＢで1.22%、ＢＢＢで、0.26%とデフォルト率は当該ポートフォリオは、この間のデフォルト率に入ってくる事となる。

為替（ソフトカレンシーの場合、取引コストが以上に高い）で、約8.7万円負けているが、これまでの利払いを含むと16万円程収益が上がっている。来年以降は、フルに利払いが開始される。想定利回りは、5%程度を目指している。

債券ポートフォリオは維持管理のみを行うのみとして、今後の投資の主戦場は、インカム中の収益ではなく、先進国の株式を中心としたキャピタルアセットを中心としたい。

債券投資事業の評価は随時行いたい。

不動産転売ビジネス

本日、退去の理由、募集状況の反響を確認する為管理会社を訪問した。

管理組合の方に修繕費用の負担を求めるという事で、まだクリーニングは終わっていないらしい。募集状況の反響は割とあるようで、既に10名程度は、室内見学に来ているとの事。月末を目処に入居を期待したい。

頂いた説明以外に、任意売却物件、資産整理、相続などの理由で、市場価格より安く売りたい人の仲介を管理会社がして、市場価格で売却する転売ビジネスを持ちかけられた。不動産は、取引コストが以上に高く、短期売買の税金も39%と高い。

物件紹介頂き、検討は可能かと思う。短期売買目的ではなく、賃貸目的が並存できる物件で築20年程度であればと紹介を頂く事とした。

投資 ×サラリーマン×相性

サラリーマンと相性が良い投資方法として、平日は、ほとんど手間が掛からず、土日に情報が取れる、など様々であるが、本業からの収入が最も重要である事は言うまでもない。

例えば、年間300万の収入を確保しようとすると、6000万の資産を5%で運用する必要がある。6000万の資産形成には、時間がかかる。

さて、相性で言うと、インデックス積立であれば日中値動きを見る必要もなく、売買のタイミングを考える必要はない。

債券も地域、通貨に分けて休日に購入すれば、4-5年は償還されないので、利払いを記録する程度である。結局勝ち負けは、償還されるまでわからない。

不動産は、決済時にローンを使用する場合、半日休む必要があるが、良い管理会社さえ見つかれば、特段何かする必要はない。月次に入出金を管理する程度である。通常契約から2年は入居してくれる。売買契約も休日にできる。但し、不動産は、歪みのある市場の為、物件の目利きは必要である。

年初にこれらを必要に応じて青色申告をする。

債券の利回り

6月末で暦年の半分が終わった。

海外債券の利回りは、2.51%であった。

単純に年換算すると5%程度で運用している事がわかった。

ブラジル、南アフリカの追加債券購入で債券の比率は拡大した。これまで保有していなかった南アが地域的にも追加された。さらに、これまで7月に利払いが行われる債券を保有していなかったがこの時期に利払いがされる債券を2つ購入したことで、毎月小額ではあるが利払いが行われる事となった。

2015年から償還が一部始まる。

来年までは債券の比率は、拡張させて行き、償還時に再投資できるスキームを検討したい。

空室

不動産投資においてのリスクで良く指摘されている点は、金利上昇、空室リスク、滞納リスク、値下がりリスク、流動性リスク、災害リスク等である。

今回は、金利上昇のリスク及び空室リスクについて

１）金利リスク

金利リスクに対しては、ヘッジの一環として、日本債券ベアを積立購入している。

現在10年債券は0.6%以下であり、債券ベアの含み損は大きくなっているが、金利は変動していない為、こちらは継続して保有する。

２）空室リスク

7月1日に入居人が退去してから、既に13日経過した。

賃料、金利負担、管理費負担、修繕積立金負担などの機会損失も含む損失は、1日当たり3200円程度となり、4万円近くの機会損失を出している。

所有することでのリスクはやはり大きく、既に購入日からの積算で空室率が単独で4.5%程度まで上昇している。

資産の外貨比率

現在の資産の比率は、

円建：61％

外貨建：39％

（円建資産の内訳）

預金：17.5％

不動産：43.5％

（外貨資産の内訳）

株：6.7％

債券：20.4％

外貨：11.7％

1年以上かけて、外貨建て比率を上げてきたが、まだ4割にも満たない。

これからは、外貨建6割、円建4割の比率にしていきたい。

どうしても外国株式の資産が小さく、不動産の比率が大きい。

今後は、インデックス積立の金額を上げて、国内不動産は繰り上げ返済は行わない運用方針とする事が必要となる。

空室率

現在2区分所有しているが、その内の1区分は6月末での退去となる。

これまでの空室率は、

区分１：

保有日数：567日

空室期間：13日

空室率：2.29％

区分２：

保有日数：458日

空室期間：0日

空室率：0％

総合：

空室率：1.27％

前回区分１の退去は、割と直ぐに入居者が決まったが、今回は募集期間が短い事から、どの程度空室期間が空くか心配なところである。

退去

保有している一区分の不動産管理会社から連絡があり、6月末に退去する旨の通知を受けた。

以前水漏れの被害が二度起こり、非常に入居者がお怒りとの話であった。

修繕の方は管理組合負担で、水漏れは起こらない事を確認したのだが、結局退去されるとの話である。

通常契約から2年間は入居するので、ちょうど一年での退去となる。

早い段階で、入居が決まれば良いのだが、この時期に入居者が直ぐに見つかるか不安である。

それにしても、今回の水漏れは入居者の方に申し訳なかったと反省した。