色々と資産運用の本を読み、外部でセミナーを受けて資産運用について勉強してきた。
一つ分かった事は、シンプルでつまらない運用の方が良いという事だ。なるべく、コスト（手数料）は掛らない方が良い。インデックスに勝てないプロがほとんである。無駄に銘柄を選定するような事はしない、時間の無駄だからだ。運用に関して言えば、感情が高ぶったり、一喜一憂しない運用方法が望ましい。
今回紹介する著書は、橘玲氏である。
彼の著書は、極めて明快であり、「持家vs賃貸」など永遠のテーマを解説してくれている。
ほとんど著書は読んだのだが、文章も面白く何度も読んでしまう。、読んだ上で、資産運用を開始することが良さそうである。早ければ早いほどタイムレバレッジが効く。
不動産購入は、アベノミクス前に2区分購入した。
利回りとしては、平均の表面利回りで8.5％～9.0％程度で運用している。
この利回りを7.0%まで下げると表面の超過リターンが約500万円程出る計算となる。
保有期間が5年未満短期譲渡の場合、39%もの税金を取られてしまうものの、時期的には良い時期である。
但し、現金が入ってきたとしても、組み替える資産が特に有るわけではない為、また現金を遊ばせてしまうことになる。実物不動産からＲＥＩＴに組み替える事は検討可能である。
不動産は、ババ抜きに似ている。最終的にババを掴ませるゲームである。
最近国内の空室が13%程度との記事を見た。これから日本が大きく成長することはなく、住宅の供給は行われ、人口（需要）は減っていく。
ボーナスをもらってから、投資信託・海外債券と買い進めてき たが、既に使い切ってしまった。
現在流動資産としての円預金・定期預金は、全体の12%程度となった。つまり、不動産を除いて、これが全ての円資産でこれ以外は、外貨で運用していることとなる。
現在積み立てている投資信託・先進国通貨以外で、運用できる手持ち資金が減少してきた。
もう少し円の流動資産をためてから投資すべきから、今後も生活資金を除いて継続して投資すべきかは大きな課題だ。
資産のリバランスとして、現在考えているのは、韓国ウォンである。
韓国の政策金利も2.25%とかなり下がってきた。ウォン安でタイミングも良い。保有比率を下げる必要があるので、9月に満期を迎える韓国ウォンを円に戻して、それを新興国債券購入資金の手当てとする予定だ。購入時は超ウォン高で金利も4.0%程度あった。残り少ないが、500万ウォン程度(50万円程度）残して全て円に戻す事とした。
やはり長期保有でタイミングを見て売買できるのが最適な運用だと考える。
実物不動産は、物件をしっかりと選ばないと空室になった際に逆のレバレッジ（借入があれば）が掛る。
購入して初めて顕在化してきた物件の空室リスクではあるが、
区分Ａ・・・空室率0.00% （保有日数505日、空室日数0日）
区分Ｂ・・・空室率9.57% （保有日数627日、空室日数60日）
合計・・・・空室率5.30％ （保有日数1132日、空室日数60日）
区分管理会社とは打ち合わせ等を行い、状況確認は行っているのであるが、週に2~3件は、物件の見学があるとのことである。
区分Ｂの退去理由が、水漏れであり、管理組合に共同持ち分（外壁の修繕）に起因した水漏れのため、室内の修繕の一部組合負担は決着がついたものの、損害補償として1か月分の家賃の請求も行っているらしい。もらえればよいが、難しい場合、請求は取りやめて早い段階で入居者を確保して頂きたいところである。それ以外にも天井のクラックの補修も含めて、一部負担が生じる事になるだろう。
多分今売却すれば、購入時よりも高い値段で売れそうだが、5年間保有しない場合、売却益に税金が40%掛るので、もうしばらく様子を見たい。
ブログを始めて、ちょうど一年となった。全くアップデートしない月もあり、非常に不定期ではあるが、継続中となる。
資産運用においても、購入した資産をひたすら記録する事にしている。
給料においても、初任給から毎月記録している。
面白い事に、記録することで資産は増えていく。これは理論的に説明はできない。結果として、33歳で言えば平均以上である。（給料は平均並みだと思う）。
これは、ダイエットでも記録するだけで痩せるという本があり、記録することは非常に重要である事が分かる。その真相はわからないが。。。
今回は、資産運用とは全く関係なく、今年の3月から記録している本ブログの訪問者数を記録したい。
開始した時から記録していないのが残念だが、
2014/3 315ビュー
2014/4 422ビュー
2014/5 222ビュー
2014/6 218ビュー
2014/7 570ビュー
先月は、570回も見て頂けた事になり、何か参考となる情報が提供出来れば 嬉しい限りである。
期待資産額という考え方がある。
アメリカのトマス・スタンリーという教授が全米の億万長者の調査をおこない、その著書「となりの億万長者」の中で示した指標である。
下記の通り、方程式はいたってシンプルである。
期待資産額＝年齢×年収÷10
比較すべき自分の資産は、「期待資産額＜総資産‐借入金」
この方程式が当てはまる場合、蓄財優等生という事になる。
現在年齢が33歳なので、各年収の期待資産額を出してみる。
・400万円の場合：1,320万円
・500万円の場合：1,650万円
・600万円の場合：1,980万円
・700万円の場合：2,310万円
・800万円の場合：2,640万円
・900万円の場合：2,970万円
・1,000万円の場合：3,300万円
サラリーマンは、給料を毎月貰える。
退職時に退職金がもらえる事から債券に近いと言える。
余談だが、会社で怒りがこみ上げてくると、「自分は債券だ」と言い聞かせる事がある。
そう考えると、自分が給料をもらえるのは、 自分自身に資産価値（人的資本）があるからに違いない。
金融資産で資産運用を行っているが、これとの比較で自分の試算価値を計算してみたい。
2014年の1月～6月までの上半期の所得比率（各所得÷総所得）は、
給料：90%
不動産：7.66%
債券：2.13%
株：0.06%
金融資産と人的資本の割合は、10：90という事になる。
単純に金融資産の総投資額を9倍すれば、自分の人的資本が分かる事となる。（運用実績により、資産額は異なる。）
今まで考えた事は無かったが、自分の人的資本の資産は、1.42億円と言う事が分かった。
一般的に資産運用と言うと、株式投資を思いつく。書店などに行けば、株式、ＦＸ、不動産の順に書籍が置かれている。だいたい、株、ＦＸ、で1億円儲けました、不動産で1億円の資産を作りましたという類の書籍である。これらの特徴は、
１．株式・ＦＸにおいては再現性がほとんど無いので、ただの自慢話。
２．不動産においては、ほとんど借金である。（金利は、多分4.5%のＳ銀行からの調達が一般的）
当然これらを批判するのではなく、うらやましい限りではあるが、投資ではなく投機に勝ったという整理で、資産運用とは若干異なる気がする。
債券は非常に地味な投資方法である。
書籍自体もあまり出版されていないが、市場規模は株式よりも大きいと言う事を最近学んだ。
若干データは古いが、2008年時点で
日本株式：470兆円
日本債券：700兆円
こちらはさらに古く2007年のＩＭＦデータ＠1ドル＝100円
世界株式：6,000兆円
世界債券：8,000兆円
やはり、資産運用においては下記ポートフォリオを組みながらリスクをコントロールする事が望ましい。その中核に海外債券は保有しておいてもよいと考えている。
Low Risk/Return：預金、定期円預金、日本国債
Middle Risk/Return：海外債券、国内不動産、金、
High Risk/Return：海外不動産、海外/国内株式
