実物不動産は、保有しているが、ビルや商業施設の実物は、ＲＥＩＴを通じて保有している。下記のファンドを積み立てている。
・ＭＨＡＭ Ｊ－ＲＥＩＴ インデックスファンド
この商品は手数料は無料であり、信託報酬0.6825％で、信託保留額は0.3%である。
100万円程投資すれば、5000円/月程度配当（特別配当含む）が入ってくる。
ネットで、6%で回る事になり、円建てで為替リスクはなく、利回りは高い。売買単価の変動も株式と比較しても穏やかだ。実物不動産保有のメリットはレバレッジによる規模を含めて多数あるが、ＲＥＩＴも侮れないと感じた。
最近、不動産セミナーに良く参加する。
どうもネットから問い合わせても不動産会社からの反応が鈍いのが理由だ。今回のセミナーは、新築を中心に販売する会社のセミナーであった。中古も取り扱いしているということでの参加。
なにやら節税の話もあり、どうも肌に合わなかった。
節税の話とは、不動産所得は合算所得であり、自分の給料所得と損益通算が可能。不動産事業で損失が出ていた場合、払いすぎた税金が戻ってくるという仕組みである。不動産所得・事業所得・山林所得のかしら文字から、フジサンと呼ばれるらしいが、これらが損益通算が可能。
あくどい業者は、減価償却をフルに活用すべく、「建物」ではなく付帯設備として15年間で償却するように促すようだ。（今回の会社はしっかりＲＣ構造で49年としていた。ちなみに、土地は減価償却できない）。
イメージ的には、2000万円の物件で、毎年50万円程の赤字を計上、減価償却の約20万円を足し戻して、30万円の現金が出ていく。それに税金還付分を加えて、実物不動産を手にする。（生命保険の代替ともなり、生命保険の「見直し益」もあり損はない）という無茶な話であった。
不動産は事業なので、収益が上がらないのであれば、
１．拡張性がない（赤字事業継続は、銀行からの融資が制限される。）
２．いざ空室・金利上昇時のコスト負担が精神的なストレスとなる。この可能性が極めて高い。
結局、100万円でも頭金だしてもらえれば、5000円/月のＣＦが出ますと言われたが、
１．ＲＥＩＴでも同様のリターンは取れる。（現在保有するＲＥＩＴも月に6000円弱入ってくる。）
２．1900万円も借金を持ち、実物を保有するリターンとしては評価できない。
という事で、今回も成果はなかったが、現在2区分保有しているというのは先方に期待感を与えるようだ。
最近の中国・ルーマニアの影響で、円高が進行、株安、ＲＥＩＴ安、長期金利上昇、海外の株安、金は上昇した。
特に新興国債券を保有していると、円高はかなり効いてくる。
株安・通貨高と逆行する資産は一部保有する必要があると再認識した。
一時コモディティも保有していたが、ファンドが解散してしまったので、売却してしまった。
今回は、長期金利上昇と金の価格で少しだけヘッジした。
特に金利上昇は、これまでの流れとは逆行している。
今後長期金利が上昇すると、不動産投資の変動金利との影響と相殺できるが、ペーパーアセットの資産と逆相関の資産を持つ必要がある。だからと言ってベアファンドを買うのもいかがなものかと考えてしまうが。。。
但し、ポートフォリオで保有している為、ダメージは若干少なかったように思う。
本日、久しぶりに不動産のセミナーに参加した。
既に目を付けていた物件があり、一度メールと電話で問い合わせたが反応が鈍いので、セミナーに参加して、個別面談もした。
セミナーの内容としては、
１）東京は世界と比較してもインフラ、治安、人口、ＧＤＰの側面から圧倒する。
２）キャピタル狙いではなく、インカム狙いであれば、割と高い利回りとなる。
この2点を改めて確認した。
その場で、マイソクを頂き、販売時の図面、もろもろの情報を頂いて、外観のみとなるが、現地まで物件の見学に行って来た。
思った以上に良かったので、いくつか質問をした上で買付申し込みを出そうかと考えている。
電話とネットだけでは、なかなか進まない。
その場に行かない人は相手にされないのが不動産の世界だ。
確定申告の資料を作成した。
今年は、不動産投資を始めて2年目となる。利益は確保したものの、税金が気になるところである。
利益も想定した利益であった。
これを考えると、頭金を少なめに積んで、少し利回りの低い40㎡位の物件が欲しくなり、色々と探しているが、困った事に不動産会社に問い合わせても反応が薄い。
これくらいの物件を一つ持ちたいのは、不動産投資で借入があれば、もしもの時に返済義務が無くなり、生命保険として考えられるからだ。40㎡位のものを持っていれば、妻と子二人であれば、そこに住める。それに加えて、2区分があれば何とかなるだろうと考えている。
以前購入したことのある不動産業界の方に問い合わせてみると、どうも1か月に数十件の物件を取り纏めているらしく、忙しくしている。
ワンルームだと、どうしても金額が小さいので手数料収入が低い事は理解できるが、今は休み時なのかと思ってしまうが、今年も最低一区分は、追加購入したいところである。
小さい子供が一人いるものの、「学資保険」にあまり魅力を感じていなかった。
１）長期間お金を固定する必要がある。
２）極めて利率が悪い
３）マイルドなインフレが起これば、完全に負けてしまう
最近税金を少しづつコントロールする必要も感じており、その流れで、昨年「個人年金」に加入した。全体の資産ポートフォリオの中で円資産が少なく、所得税控除が使えるからだ。
貯蓄性があり、所得控除が使えるなら学資保険も検討しても良いかと早速検討を開始した。
今年やることは20個リストアップしたものの、それ以上なかなか思いつかなかった。
2月17日から確定申告がはじまる。
今年から、不動産所得の申告（決算書）を作成する必要があったのだが、割と簡単に作る事が出来た。
購入前に想定していた金額、利回りにほぼ合致している。
契約は2年間なので、割と見通しが良いビジネスだ。
管理会社にお任せしているので、普段何かする必要もない。
結局売却を考えながら運用しないと初期投資額が回収できない。これはこれで、なかなか難しい側面もある。賃貸収入で、利益が出れば給与所得と合算され、追加で税金がかかる。これはこれで困る。
もう一区分買いたいところだが、最近なかなか良いものが見つからない。
問い合わせにもあまり返事がないので、どうも投資物件の市場も盛り上がっているのだろう。
資産運用の指針としている内藤忍氏のブログにある今年やるべきリスト１００について、考えてみる。
http://www.shinoby.net/2014/01/post-3112.html
今年やるべきことは、
１）外貨建て純資産保有を４割
２）マイホーム購入
３）月一度サッカーを行う
４）最寄り駅まで週4日は歩く
５）沖縄家族旅行１回
６）海外家族旅行１回
７）年間本１００冊読む
８）投信の積立継続
９）体重を７０kgで維持する。
１０）投資関連のセミナー（有料）に３回以上行く。
１１）大学の講義（有料）を１講座履修する。
１２）週一度子供と遊ぶ
１３）外貨積立継続（ハードカレンシー）
１４）自宅にテーブルの購入
１５）怒らない
１６）週１日は休肝日を作る。
１７）残業月３０時間以上（それくらい仕事を作る）。
１８）投資用不動産５軒以上見学する。
１９）タクシー帰宅は行わない。
２０）年間の投資から生み出されるキャッシュフローは１００万円以上
続く
本日早速物件の見学に行って来た。
ローン減税対象は、登記簿の床面積が50㎡以上でないとだめである。カタログの面積はそれ以上あったが、実際に確認してみると若干足りなかった。
残念だが、この物件は諦める事にしたが、見学に行った上の階の物件は確実にローン減税の対象になる。こちらの方が割高だが、また明日見学に行くことにした。
そういえば、初めて自宅を買った時も半年以上掛ってようやく見つけた。もう売却してしまったが、なかなか良い家であった。
それにしても、不動産は買うのも大変だ。
