師走は忙しかったので、全く投資について考える事もなく、久しぶりの更新となる。
現在の資産形成は、毎月の投信積立、海外債券購入、不動産収入、外貨積立という全く手が掛らない。
毎日変動して一喜一憂するような事もなく、坦々と積み立てるだけである。だいたいの流れは、給料、不動産収入、海外債券の金利分のCash Inで投信の積立、外貨積立に回している。In-Out-Inの循環で、手間をかけずに複利運用しようという腹積もりである。
買う必要もないが、マイホームローンの安い金利使って、住宅取得、ローン減税を狙いたい所である。
マイホームは投資と別と考える人もいるが、そうではない。これはレバレッジをかけた極めてリスキーな投資である。それに見合う物件が見つかったので、早速明日見学に行くことにした。
昔購入した不動産の営業担当の方から連絡を頂いた。多分、年末のボーナスの時期を見て、投資物件いかがですかといった主旨で物件の提案も頂いた。
住宅も検討してるので一通りの条件も加えて、継続して情報を頂くことにした。
この2~3年間不動産を色々と見て回った。優秀な人もいれば、そうでない人もいたが、会社としてここは大丈夫かと思う会社もあった。バブルの遺産かもしれないが、もともと不動産というのは胡散臭いにおいがするものだ。不動産の売買を行える会社は、免許番号というものを都道府県がもらっている。例えば、東京の場合、
東京都知事 (1) 第●●●号
この括弧内は、5年毎に数字が増えていくので、(1)というのは開業したばかりということになる。
ちなみに今管理をお願いしている会社は、(3)である。
誰しも(1)から始まるが、この数字も実績であり、信用なのだと考えてしまう。
最近、ブログのアップデートがままならない。
仕事がどうも忙しいように思える。（帰ればいいのだが、帰り辛い。）
サラリーマンを始めて、8年目となるが、毎月の給料から残った額を投資して資産形成を行ってきた。
その資産が生み出す年間のキャッシュは、リスク分を加味せず、なおかつ税引き前で100万円にもならない。このブログのテーマは、40歳までに資産（借入含めて）1億円を達成できるか。これが達成できれば、300万円/年のキャッシュフローが得れるはずだ。
毎月の残業代が、10万円あれば年間120万円。（このご時世にしっかり残業代をもらえるなん て、けしからんとおしかりを受けるかもしれないが。。。）結局、こっちの方が、効率が良い気がしてくる。リスクもない。ただ疲れてしまうだけだ。
給料は仕事ができるできないというロジックではなく、労働の再生産（家族がいれば、養う必要があるので給料があがり、年齢が増せばコストが増える）というが、結局もらった残業代はどこかに消えてしまう事が多い気がする。ストレスらしきものが、残業代を消費するのだ。
「Ｔ＆Ｄ－日本債券ベア」という商品がある。
日本の長期金利に5倍のレバレッジが掛って、逆の動きをする。つまり金利が下がれば、商品の値段が上がる。金利が上がれば、商品の値段が下がる。（但し、一定のレンジ内を上下し続けると値段（トレンド）は、下がっていく商品設計である。）
新発10年国債利回りは10月31日時点で、0.59％だ。（ちなみに米国の10年債は2.62％となる。）
日本の財政危機論を語るつもりは毛頭ないが、2003年以降本商品は、ずっと下げトレンドであった。マイナス金利になることはあり得ないので、損失は限定的であることが分かる。現在純資産60億円である程度規模感もある。同じ事を考えている人がいるのだと思う。（ネット証券では、ノーロード投信でもある。）
現在400円で値段がついているが、2003年頃の上限価格は1400円である。
不動産の借入があることから、金利上昇のリスクヘッジとして本商品を積み立てている。
インフレターゲット2%を目指すなら、金利も現行の水 準は苦しいだろう。
昔、同じ会社で一緒に働いていた50歳の先輩がいた。部署は異なるが、割と私の事を可愛がってくれていた。酷い会社だったので仕方なかったのだが、転職かと思っていた。
彼が辞めた後も、付き合いはあった。どうやら会社を辞める事が出来て、転職せずにいる理由は、
１）北海道に築20年超の物件を2棟購入した。
２）オーバーローンで、借金は2億円以上ある。
３）金利はＳ銀行で4.5％とのこと。
４）表面利回りは10%程度はある
ここからわかる事は、イールドギャップが6.5％あるので、満室経営で最大で1300万円程度の収入が入る事になる。（当然、固定資産税、修繕・管理費などが差し引かれるし、満室ではない。入居者募集に数カ月分の謝礼を払うのも北海道の特徴だ。）
多分ネットで500万円～600万円の収入（不労所得）はあるのだろう。だからと言って、2棟の物件を北海道という場所に購入するのが最適なのか私にはわからなかった。オーバーローンは武器となるが、凶器でもある。ある程度の余剰金が無いと、うまくいかなくなると破たんする危険性は極めて高い。元利均等で100万円/月の負担が生じる。
その数ヵ月後彼に会った時、登記標本を嬉しそうに持っていた。会社を立ち上げたとのこと。不動産の管理会社か問い合わせたところ、どうやら不動産とは無縁で、フランチャイズの経営を始めたようだ。会社組織にしたのは、社会保険料負担（主に健康保険）が目的という事だった。
なんとなく、「金持ち父さん・貧乏父さん」の世界だと思った。
それ以降会っていない。その後、どうなったか気になる。
海外債券の運用を始めて、1年以上となるが、購入時の金利及び為替がすべてのようだ。
現在保有する債券は、インドネシア、ロシア、トルコ、ブラジルである。このうち、購入時期が悪かったのがブラジル債券だ。金利も低く、為替も円安・レアル高という状況で購入してしまった。
債券全体の20%を占めるのでインパクトは大きい。
購入時期は、若干異なるが、350万円程度の運用を行っている。
金利については、5～9%p.aの幅となり、仕上がり年間5%/単利運用のミドルリスク・ミドルリターンの位置づけである。
全体のパフォーマンスがどの程度になるか、現在記録を作成しているが、結局のところ償還時の為替が全てのようだ。2015年以降償還がはじまり、2017年に相当量の償還がある。
これまで、外貨の運用ではあまり負けた事が無かったので外貨運用は好きだ。
最近まで運用額が大きかったのが、韓国ウォンであった。この通貨は、未だに大手金融機関でも3%前後の金利がついていた。運用開始当初においては、5%弱の金利がついていた。20%以上円安に振れたので、円に戻した。約5年間の運用であった。これは、タイミングを見て数年間に分けて投資していた。
今後は外貨運用は、積立運用を行いたく考えていたが、都市銀行では為替手数料があまりにも大きく勝てない。ＦＸでレバレッジをかけずという方法もあるが、タイミングを見てしまう。
手数料とタイミングとう側面から、ソニー銀行が500円から積み立て可能で、毎日（営業日）、毎週、毎月、積立可能という商品を開発した。しかも通貨選択の幅も広い。
営業日であれば毎日積立可能という商品を見たのは初めてである。
結局、以下4通貨バスケットで毎日積立を始めた。
中国元（500円/日）・ＵＳＤ（1000円/日）・ＥＵＲ（500円/日）・豪ドル（500円/日）の計2500円
22営業日/月＊2500円*12カ月*8年＝528万円
*8年は40歳までの積立
*金利は除く。
*為替の変動も排除する。
となる。
