新興株式ポートフォリオは、年明けのキャピタルゲイン課税20%に上がる前に売却した。投資家の頭の中には、このことが頭にあると思うがどのタイミングでＥｘｉｔするかは難しい。
運用の仕上がりは、税引き後9.2%とまずまずの運用成績であった。
コストをを計算すると、2000円の四季報費用及びその精査に10時間程度を考えると、もう少し購入数を増やした方が結果的には効率が良かったかも知れない。
私の時給が3,000円とすると、3万円に本代2000円の計3.2万円。
税引き後約6万円のリターンであったので、2.8万円の利益となる。
リスクの割にリターンが高いとは思えないが、久しぶりの個別株挑戦であった。
来週は、個別は忘れて、今週大幅に下がった日経平均のインデックスを購入する事とした。非常に便利なインデックスは、2倍のレバレッジが掛る1570「(NEXT FUNDS)日経平均レバレッジ上場投信」を日々積立ててみる事にする。
賃貸併用住宅に収益性から妥当な金額（22%引き）で指値を入れていた。
売主から回答が来たものの、7%程度しか値引きできないとのことであった。
色々と調査した結果本物件は、
１）賃貸併用住宅を企画したオーナーは、3000万円（仮）で建築した。
２）数年後、それを1000万円程度高く現オーナーに売却した。
３）現オーナーは、高値掴みしたので、損をしないレベルでの売却を目指した。
４）そこで、現れたのが私で、収益性から妥当な金額を提示したが、断られた。
2回見学に行き、1か月程度かけたプロジェクトは見事に失敗に終わった。
次の戦略を考えなければならない。
売却益の課税は、復興特別税を含めて10.147%軽減措置が取られていたが、今年の12月31日に終わり、今後20．315%課税される。結局10%も多く税金を取られてしまう訳だ。
ＮＩＳＡという制度が並行して始まるが、他の口座との通算はできず、一度口座を開いてしまえば4年間は他口座は開設できないらしい。
現在は、口座開設を悩んでいる状況だ。
久しぶりに始めた個別株の新興市場ポートフォリオも現在7.85％まで上昇した。現在保有している株式は、個人投資家が多い。ということは、一度利益・損失確定する人が多いだろうと推測すると、やはり年末を迎える前に一度売却するか悩んでしまう。
結局逆指値で、最低の利益は確保する事とした。いつも焦って、将来得られた利益を捨ててしまうのが自分の悪い癖だ。
既存の区分所有の契約更改が今月あった。
割と古い契約であ ったので、契約更改に月額賃料の1.5倍の更新料の入金があった。
実際は、管理会社と折半。
賃料が下がったわけではないので、高い利回りを現状は維持できている。
賃貸人が変わった場合の賃料の変動が気になるところではある。
原則不動産の賃貸は2年間となることから、今後2年間は安定的に運用できる。
出したキャッシュを回収するのは時間がかかるものの、毎月定期的にキャッシュフローがある方が、自分にとってはコンフォートゾーンである。キャッシュフローに加えて、バランスシート戦略が取れる（元本返済部分が自分の資産となる。）というところも強みである。
ある友人の話、
彼は、ある上場企業に勤めて、その会社から給料をもらい、その会社の持ち株会に入った。上限ぎりぎりまで株式を購入した。持ち株会のインセンティブとして買付価格の10%上乗せされるとのことだった。これまで順風満帆だったし、配当も良かった。
その会 社からマイホームの資金を超低金利で夢のマイホームも買った。
ある日その会社は業績が極度に悪化した、株価は下がり、社内はギスギスしている。いつしか倒産が見えてきた。まだ若く転職できるポテンシャルもある。でも、彼は会社を辞める事はなかなか出来ない。マイホームローンの一括返済を求められるからだ。借り換えの手続きをとるのが億劫とのことだ。
会社は未来永劫存在せず、日本の財政も未来永劫安泰ではない。
悪い事は起こるかもしれないが、起こらないかもしれない。なら起こる事を前提に行動すれば、良さそうだ。人生に何を織り込むか、有る程度織り込んでおけば準備が出来る。
結局一度家族で外観見学、2度目は現在区分所有物件の管理をお願いしている担当者と内覧に行った。付き合いのある管理会社から購入しようと考えている。
物件は、２ＬＤＫ＋ワンルーム３部屋という構成の物件である。
賃貸併用住宅のメリットは、マイホームロー ンが組める可能性がある。賃料で、ローン負担が実質無くなる可能性がある。デメリットは、空室リスク、賃貸人と同居するリスクという所が大きな所だろう。
見積もりを取りながら、ランニングコストを把握しているが、木造物件なので、火災保険は高め、消防点検費用が年2回の法定検査で約6万円と割高だなと思った。年間で修繕が無ければ、これに固都税を加えるイメージだ。どの程度修繕費を積み立てるのか現在確認中である。
土地価格が最低の価格となるので、それを目安に物件価格の妥当性を検討した。最低でも物件の利回りは7%以上は欲しいところなので、表示価格から、22%割り引いた指値価格で買付申し込みを出す事にした。価格としては、周辺にある一軒家とほぼ同じだろうか。
道路に面して狭いスペースもあるので、自動販売機設置も検討している。電気代を支払い、数十円/本のキャッシュバックがあるようだ。
5年程度住んで、全体を貸し出す計画である。
売主の回答を待つ事にする。
以前記載したポートフォリオだが、最新のポートフォリオ全体のパフォーマンスは、＋5.03％
内訳を記載すると、
１） 博展（2173） +0.64%
２） ワッツ（2735） +9.26%
３） ファーマライズホールディング（2796） +1.24%
４） ホリイフードサービス（3077） -0.81%
５） 日本管理センター（3276） +1.65%
６） クイック（4318） +1.7%
７） シンポ（5903） +1.47%
８） フジマック（5965） +5.62%
９） オカダアイオン（6294） +37.93%
１０）鈴茂器工（6405） -2.39%
オカダアイオンの上昇が素晴らしい。
今後の成長に期待しよう。何といっても、-2.39%の鈴茂器工の下落幅が最大で、マイナスとなっているのは、ホリイフードの2銘柄である。
業績が良いので下落に対して、買い支えが期待できる。
戦後の1950年頃アルゼンチンとフランスのＧＤＰ規模は、ほとんど同じだったらしい。
2011年 名目値ベースで、アルゼンチン4460億ドル、フランス2.77兆ドルと現在では約6倍の差が付いている。本の数パーセントの複利で成長していくか、成長しないかでこのような結果になるという話だ。
アインシュタインが「複利とは人類が発明したもっとも驚くべきものだ」と述べた。
これから80歳まで生きて、60歳で定年を迎えると考えると残り28年もある。
ちょうど3%で複利運用すれば資産が2倍になる。
5%で複利運用できれば14.4年後に資産が2倍になる。
過去20年間のデフレ経済で、なぜか定期預金＆公務員がHigh Returnだったようだ。通常Low Risk Low Returnという常識は裏切られた。そもそも小学生から公務員になるのが夢というのは、酷い国だと言いたい。が、小学生でも公務員が最も合理的な選択という事を理解している事が素晴らしい。
結局何が起こったか：
株、不動産などのリスク資産はひらすら価値を失い続けた＝High Risk Low Return
※デフレ経済の中、物価が下がり資産の価値は下がり、お金の価値が上がった。
公務員の給料は下がらなかった=Low Risk High Return
※下がる仕組みが無かった。既に民間よりは高給。
おとなしく、何も望まず、既得権益にしがみつく、これが日本の 合理的な生き方のようだ。
私には些かしんどいが。
