先週末、賃貸併用住宅の物件を見学（といってもマイソクだけもらい、外観及び周辺環境の調査）に行って来た。
1階に1Rが3部屋有り、2階に2LDKという構造。築年数も10年以内の木造で、駅までは15分以内という物件である。
デメリット：
１）都内の一部とは異なり、人口減少が見込まれる（であろう。）
２）賃貸市場としては、物件供給が需要を上回っている印象を受けた。他マンション・アパートの空室が目立つ。
３）表面利回りは、±6.5%程度と低い（値段交渉前）
４）１Ｒの賃料が極めて安い。
５）妻が言うには若干治安が悪いとのこと。
メリット：
１）住居部分が半分以上の場合マイホームローンが組めるので、ファイナンスコストが1.0～3.0%程度下がる。
２）毎月のＣＦで、ローンの全部または一部の支払いを行う事が可能
３）土地の所有権がある。
４）それなりに栄えており、都内まで1時間も掛らず通勤可能。
最適解はないが、売主が検討するかはさておき、購入価格を20%割り引いてもらうと、購入時の経費込で6.8%～7.5%程度の仕上がりとなるので検討できそうである。
不動産に偏りすぎていた資産をキャピタルを狙えるリスクアセットに振り替え中。
不動産からのキャッシュフローは、複利での運用が出来ないので、こちらを自動的にインデックス・ノーロードの投資信託で積み立てる。
積立中の資産の内容は、
・日本株
・新興国株
・米株
・J-Reit（商業ビル）
・グローバルＲＥＩＴ
・日本債券ベア
・コモディティファンド
・外債
＊日本債券ベアは、不動産の金利上昇のリスクヘッジ
＊内60％が外貨建で、成長期待＋円安時のリスクヘッジ
全体の相関係数が高いのが気になるので、全体の市場と逆の動きをするアセットも検討中。
先日ブログで書いた四季報を使った株式ポートフォリオは、結局10銘柄を選択して、購入した。
こちらは、公開してみます。
１） 博展（2173）
２） ワッツ（2735）
３） ファーマライズホールディング（2796）
４） ホリイフードサービス（3077）
５） 日本管理センター（3276）
６） クイック（4318）
７） シンポ（5903）
８） フジマック（5965）
９） オカダアイオン（6294）
１０）鈴茂器工（6405）
東証一部以外の銘柄で業績が良く、割安、チャートが良い（か普通）で10銘柄のポートフォリオを組んだ。理論的には、市場リターンより高くなるはず、これから、ウォッチしていきたまにアップデートする。
ちなみに、購入時点の10銘柄ポートフォリオ価格は、≒70万円程度。
現在のリターンは、+1.9万円（+2.7％）。
この中から、10倍株がうまれるか!!
昨日発売になった会社四季報を購入して、5時間かけて、11銘柄を選んだ。
現在ＴＯＰＩＸ／Ｎｉｋｋｅｉ225のインデックス連動の投資信託は購入していることから、新興市場（東証一部を除いて）ピックアップした。
非常に気になるのは、流動性の低さと時価総額の低さだ。
最も時価総額が小さい会社で16億円となる。
一銘柄のみ購入するのはリスクが高いので、新興市場ポートフォリオで久しぶりに個別銘柄に挑戦する事とした。
アベノミクス効果とは全く無関係の動きをしている事がうかがえる事から、リスク分散の意味合いが大きい。
今後、新興市場ポートフォリオのパフォーマンスを是非紹介したい。
現在2つの区分マンションを運用している。
1つ目の物件は2か月程前は、入居者の入れ替えがあったものの、10日程度で新しい 入居者に入れ替えが済んだ。
もうひとつのマンションは10月に期限満了を迎える。管理会社の方に状況を確認していたが、昨日無事契約の更新の連絡が入った。
この入居者の方は次で4回目の更新となる。これから2年間保有不動産は、フルで稼働してくれるのでありがたい。
次の戦略として、実物資産（不動産）の場合、
１）追加で区分マンションの購入
２）海外不動産投資を検討する。
３）再度住宅を購入しておく。
上記3点を考えているが、再度住宅購入するか、海外不動産の購入の調査をこれから始めようと思っている。
本日出張で富山県に行って来た。
富山県には現在100万人の人口がいるのだが、富山駅に降りると人の気配がしない。
当然まばらに通りすがる人はいるのだが、自分の歩く足音が聞こえる位静かだ。
日本の人口は、2010年には1億3000万人程度だが、2050年には9100万人まで、約3割減少するようだ。
3割も減少すれば、街 の姿は今の姿とは全く異なる姿となるだろう。2050年には、高齢化率も約4割となる。考えると、想像がつかない社内である。とは言っても、その頃私は、69歳とどうやら高齢者の一人のようだ。
国内での不動産投資は、2020年頃には一度手じまいにして海外不動産投資に切り替えようと考えた1日であった。
本やに行くと、目につくのは株、ＦＸ、不動産などの資産運用がほとんど。
債券投資についての書籍は数少ない。個人的には、資産運用ポートフォリオに是非組み込んでおきたいと考えて購入した。
現在、ブラジル、インドネシア、ロシア、トルコ債を保有している。
全体を平均して5%程度の利回り。
これも流動性が低いというか、所有している債券は、利回アップの債券価格ダウンというものが多い。
為替リスク、デフォルトリスクが主なリスクだろうかと考えていたが、外貨建てを円に戻そうとすると1か月も掛ってやっと換金されたものもある。ちなみにロシアルーブルだ。
アベノミクス前に有る程度買い進めたが、長期的には円安トレンド継続するかも楽しみだ。
償還を迎える頃にはドル・ユーロ建ての先進国債券に換えて行きたい。
買ったばかりの区分マンションの管理組合の総会に過去行った事がある。
流石に個人投資家保有が多いのか、理事と私の二名のみの参加だった。40以上の所有者から構成される組合なので残念だ。
話を聞くと、監査役は引越で最近姿を見せていないとのこと。そこで、監事として会計監査に任命された。
これは、予想外だったが、勉強の為に引き受ける事にした。
最近前回の総会で決議できなかった議案の臨時総会が開かれたので参加した。
管理組合の3/4以上が必要な議案だったが、全て無事可決された。
携帯基地局、駐車場外部貸出という題目が中心であったが、携帯基地局の賃貸はどうも話が出来ている雰囲気。値段交渉はあったものの、明らかに様子がおかしい。駐車場外部貸出も、マンションの前に紙を張るという効果が疑わしい営業方法をとるようだ。仲介手数料がかかるので不動産屋には話を持っていかない。経費の関係から、インターネットには掲載しないとのこと。発想が逆なのでは。
携帯基地局は、交渉材料としてこちらから、話をしてみたのだが、なぜか理事がその話をもみ消してしまった。変な雰囲気だ。
資産価値を上げるのが目的のはずだが、少し考え込んでしまった。
修繕積立金が豊富にあり、大規模修繕がしっかりできれば、出口戦略にもプラスになるので交渉はしっかりしたかったが残念である。
20代から最近まで個別株式の取引は行っていた。
購入した銘柄は、株主優待がもらえる、ファンダメンタル、テクニカルが良い。
流行り、ベンチャー株で将来性があるなどの理由で分析はしっかりできていなかった。
それ以降、セミナーに行ったり本を読んだりした。
アプローチ法としては、有益だったのは、四季報で、
１）ファンダメンタル： 経常利益が右肩上がり、
２）チャート：右肩上がり、若しくはその手前。（ゴールデンクロス直前・直後）
３）小型株若しくはオーナー企業の株式
を中心に選ぶとそれなりの期待した通りの株価の値動きが観察できた。
個別銘柄の株式投資は、結局儲からなかった、というか感情をコントロールできなかった。
つまり、
１）小型株なので、買付が小額
２）損切りは遅く、利益確定は早いというパターンに陥る。つまり、売買のタイミングが悪い。
効率的で、流動性が高いというのが株式での価値である（たまに1円とか2円をウロウロしている株価があるが、あれはまさに流動性そのものに価値がある証拠）。自分の感情をコントロールできなければ、
結局「流動性の罠」にはまってしまう。
以上の反省を踏まえ、現在は、個別株式はすべて売却して、投資信託を購入している。
条件は、
１）インデックスファンドを買う。
２）毎月決めた金額を積み立てる。
３）ノーロードファンドを買う。
４）信託報酬等が最も掛らないものを買う。
国内で円建ての給料（キャッシュフロー）はあるので、
１）為替ヘッジなし、
２）先進国、エマージングの海外株式の分散投資でポートフォリオ投資
３）毎月一定額を決まった日に買い付け
４）分配金なしの複利運用
上記に該当するファンドをコツコツ積み立てている。
地味だが、このアプローチが最も良い（らしい）。
区分保有者としては、一棟物件に憧れる時がある。
その理由として区分は、
１）管理費・修繕積立などコントロールできない（毎月定額）
２）区分も土地の持ち分はあるが、担保価値は低い。
３）大勢が区分を保有しているので、意思決定が極めて困難。ちなみに、現在保有している区分マンション組合の理事となっているが、駐車場外部貸出、携帯電話の基地局設置など、キャッシュを生んでくれるので将来的な修繕積立なのでに対応できる議案にも75%集まらなかったりする。
４）毎月のＣＦはプラスなのだが、金額が小さい。イメージ的には、価格1000万円、Ｅｑｕｉｔｙ20%の物件で、ＦＣＦは月３万円程度だろうか。これを積み上げていくことも可能だが、毎回経費がかかる（登記費用など）。
というのが主な理由となる。その反面区分マンションのメリットは、
１）購入金額が小さく、数区分を分散して持てる。
２）都内の割と良い立地に所有できるので、空室リスクが小さい。
３）借金の金額が少ないので、自己破産等の可能性は低い。コンフォートゾーンでの投資なので、再生不可能な域に達する事は現状ない。
４）ノンリコースでのファイナンスは不可なので、個人の与信を棄損するのでマイホーム購入時には、ファイナンスが出来ない事もあるらしい。
上記した通りＦＣＦが少ないので、おのずと出口戦略を考える必要が出てくる。
ということで、最近１棟ものを専門に扱う会社に行って相談してきた。
イメージ的には、
１）地方物件（但し、マクロ的には良い地域。i.e. 人口増など。。。）
２）表面利回り±１１%程度
３）価格５０００万円～
４）ファイナンスは３０年組成＠金利４%前後
５）築２０年程度の物件を１０年保有して、出口戦略を考える。
６）修繕が終わった物件を狙い、キャッシュアウトをなるべく抑える。
７）＋１０００万円前後の資金は必要で、オーバーローンは難しい。年収にも足かせ有り。
都内の１棟物件のほとんどは、利回りが低く、イールドギャップ（金利差）が小さすぎる為にリスクが高いとのこと。
利回りが高いのは、リスクが高いからに他ならない、地方物件の資産価値棄損等も考えると、やはり都内の区分でもう少し攻めようと思う。
