借地権の場合、所有権にはないコストがある。
①毎月の地代
②売却時の承諾料
③建替承諾料
④更新料
③④に関しては想定をしていないのでシビアに考えることはしていない。
①は基本的に売買の度に見直され以前より値上がるケースが多かった。通常は売買契約の前に金額がわかることなので、その地代は想定賃料から差し引き、その実質の賃料収入と捉えるようにしている。
②に関しては売却時に発生するものだが永遠と所有する想定ではないので、この売却時の承諾料を購入する際の売買価格に乗せ、利回りをはじくようにしている。尚、金額については購入した際に売主さんが支払った承諾料を基準にしている。
例えば、
売価１０００万円
リフォーム２００万円
想定賃料１２０万円/年
①＝１万円
②＝１５０万円
の場合、
不動産広告上（表面利回り）
１２０万円/１０００万円*１００＝１２％
リフォーム、地代を加味した利回り
１０８万円/１２００万円*１００＝９％
オリジナル
１０８万円/１３５０万円*１００＝８％
というイメージ。
※取得時手数料等、固定資産税（建物）は加味してません
逆に所有権にあって借地権にないコストがあり、それは土地の固定資産税。
これに関しては地代でバランスを取られているという感覚があるので、実際のところさほどお得感を感じるという部分ではない。