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僕の行っている都心部にて超高利回りを出す不動産事業。
これは「箱を借りる感覚」で行うと良いと思う。
不動産投資は融資を受けて購入～運営～売却までのプロセスを行っての利確。ゆえに購入時に出口をシビアに考えるのが一般的。
このような購入方法を否定はしないが、違った視点での不動産投資もアリだと思っている。
▼出口無き不動産投資戦略
僕は低資本の中、都心部にて高利回りを創りそして収益を上げている。
これを可能にするには、
・再建築不可
・借地権
・連棟式建物
の受け入れ姿勢が必要だ。
これは仕入れ値が安くなり結果高利回りが出るという単純な仕組みなのだが、この3つを受け入れるということは先に述べた購入～運営～売却までの構想が上手く描けないことが多い。
しかし僕は思う。
構想を描けなくても数字さえよければそれで良しとしていいのではないか。プロセスを購入～運営で終了してもいいのではないかと。
ここで僕の物件の例を出す。
ネット利回りで30％位出ている借地物件を所有している。（現金購入）
借地代を差し引いた収入243万円/年
10年スパンで考えた時、投下した現金は3年半で戻ってくる。
残りの6年半が利益。
243万円×6.5＝1579万円
※空室率、諸税無しで考えている
では出口はどうだろうか。
正直僕はこの不動産を誰かに差し上げてもいいと思う。
なぜなら1年で150万円を稼げる不動産を運営して稼いだから。
しかしそれはただの例えであって実際の売却となると300万円だと速攻で売れると思う。
不動産はどんなボロ不動産でも目が飛び出るほど安ければ買い手は付くと思っている。
このように考えると、不動産という現金を生み出してくれる箱を買って、収益をあげ、その収益を他の収益を生む箱に投下していれば、最後はどうにでもなる、という考えができる。
そこでポイントになってくるのが、建物の状態。
僕はこの手の不動産事業をする場合「あと10年位はもつかな」というアバウトな感覚で建物を見る。
この感覚は今でも常に勉強をしており、極論は防水レベルではないかと思う。
今回だらだらと思うことを書いてしまったが、まとめると、
・都心部にてネット利回りで20％以上出せる不動産は
・建物が10年位もちそうであれば
・再建築不可 借地物件 連棟式建物でも
・不動産を現金を生み出す箱として捉え
・その箱から生みだされた現金をさらに収益の生む箱に投下していけば(ここが神髄）
・目先のキャッシュフローを全力で捕りにいってもいいのではないでしょうか
ということです。
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