| 集合住宅の賃貸管理を２０年間営んできて、「金持ち大家さん」を目指す小生が、常日頃 感じている「こだわり」を金言集として綴る。２０２４（令和６）年の第１１弾である。 |
| 今回のテーマは、「目先の利益よりも、長期分析の必要性」である。 |
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| 一般的な「相続税対策」では、地主さんが「数百万円から数千万円もの相続税を払えない、 或いは払いたくない」ということで、土地に借入れをして、或いは現金で「賃貸住宅」を 建設し賃貸することで 「土地建物の相続税上の評価を下げる」という対策に出るのだ。 |
| 小生は、賃貸住宅を建設するにあたっては 「短期的なお金の流れ」だけではなくて、「長 期的に得か損なのか…をじっくりとシミュレーション」して、「事業計画書」を作成する。 |
| 例えば、賃貸住宅を建設したことでこうなる。 |
| ①「土地建物の時価を評価」する場合、賃料収入から見た「収益還元法」を重視して計算 するので、評価額は 「土地の時価＋建物新築価格」の合計額を大きく下回ることになる。 |
| それでも「直ちに売却するわけではない」のであれば、問題はないであろう。 |
| ②日本では「建物価格は 築年数が経つにつれて下落する」のである。木造や軽量鉄骨造の 賃貸住宅なら、２５年もすると評価額はゼロになる。但し、これも「収益還元法」で賃料 が十分に確保されていれば問題はない。 |
| ③土地価格は、平成時代には「長期低落傾向」であったが、最近は上昇へと転じている。 今年の固定資産税評価額は、５～１０％程度の上昇であった。 |
| 目下のところでは「土地は価値が増えるが、建物は価値が減る資産」である。但し これも 「収益還元法」で 「賃料が確保できていれば問題はない」であろう。 |
| ④最後に「賃料は 平成時代は長期低落傾向」である。年率；１％程度で下がっている由。 |
| 「収益還元法では 賃料が基になって評価する」ので、これは大きな問題である。この点を 考慮しないと、上記の①～③の前提も崩れる。 |
| ⑤その間、借入をした人は、金融機関に対して 数百万円～数千万円の利息を支払うことに なる。「相続税は払いたくないが、利息は払いたい！」らしい。 |
| ⑥最終的に、将来 賃料が大幅に下落して経営が立ち行かなくなったときに、「売却をする のか、解体をするのか？」ということになるが、事業開始からここまで通算すると「相続 税を現金で払っておいた方が良かったのではないか？」ということに なりうるのかも…。 この点は、「要注意」なのである！ |
| しっかりとした事業計画を作っておけば、上記のようになるとは言えないが、余程のことが ない限り 「シミュレーション」では 「払える相続税は現金で払った方が良い」という結果 になるようである。 |
| 従って、「最大の相続税対策とは、現金をいかに手元に置くか、増税資金をいかにして確保 するか」ということになる。 |
| 「目先の利益よりも、長期分析」の必要性がご理解できるであろうか？ |