金融機関訪問②

昨日も金融機関の訪問に出かけた。

 

本日は取引のある金融機関、メガバンクに訪問した。

 

ぶっちゃけた話、うちのような零細企業はメガバンクからみると

豆粒なのでほかの信金、地銀と比較すると全く大切にされている感じがしない。

高飛車でとっつきずらい男性が基本もてないのと一緒だ。

 

大切にしてくれる相手にはこちらも誠意をもって対応しよう、と考えるのが普通で

メガバンクと会話するときは少し構えてしまう。

 

特に、借入を検討しているわけでもなく情報収集と弊社事業状態の説明に行った。

大切にされている感じは全くしないが、若い担当の男性と女性はとてもいい雰囲気で

メガバンクの採用力がここに垣間見える。

 

最後に国債の購入をすすめられたが、1年ロックで金利0.05％とのこと。当然断る。

 

金融機関の立場からすると、クレジットの補填以外で顧客のためになることをするのは

難しいと思う瞬間だ。

2/25は賃貸の重説、及び再開発の話を聞く。

 

 

 

 

雨漏り修繕①

先々週の地震からの大雨により管理物件にもろもろのトラブルが発生しており、この数日は処理に動いてました。

マイナートラブルから重大なものまで。
写真はモルタルの目地が揺れで落ちてます。
余震があるようなのでしばらく様子見。


重大なトラブルは雨漏り。
本物件については、過去にも大きな費用をかけて3度修繕をしており、大雨の度に不安になります😖💧
地震で防水がきれた可能性や、大雨すぎてオーバーフローしたのか、風で吹き込んだのか。原因は特定できずに現地調査は終了しました。

本物件は最上階をオーナーが住むように作っており、贅がつくしてあります。吹き抜けがあったり大きめな採光窓が天井についていたり。こういった物件は貸しづらいだけでなく、こういったトラブルが見受けられることが多いので賃貸事業用に買うにしろ自家用に建築するにしろお客様に対してあまりおすすめしていません。
今回は管理を途中から引き受けたのですが、案の定というやつです。
引き受けたからには最後まで付き合います！

原状回復工事②

早速ですが、原状回復開始です。

 

・クロスの張り替え

・巾木の張り替え

・床タイルカーペットの張り替え

・鉄部塗装

などが大概のオフィスに発生するメニュー

 

当社の場合は、給湯器が専有部内にあるので交換をします。

30年前のものが設置してあったので良い機会。

外すとこんな感じ、外したものはこんな感じ。

 

 

新たに設置するものについては、設備メーカーから買付を行います。

各ビルオーナーのコスト意識とセンスによっていれる部材はまちまちになり、稼働率にも影響がでるといわれています。

今回はＩＫＥＡなども見に行きましたが、日系大手の方が壊れた場合の材料や部品についても汎用性がきくので

sanwa company から仕入れました。青山にショールームがあります。

 

 

色々見始めると時間もないし、きりがないのでささっと決めます。

とはいえ、ビルの雰囲気とマッチするものが選べたので新たなテナントさんには喜んでもらえるのでは

ないか。と期待しております。

平行して、クロスの模様、タイルカーペットの色なども選択しました。

 

最近は「セットアップオフィス」といって、そこそこデザインされていてかつ、家具がついてます。

という賃貸オフィスの売り方が増えてます。（その分初期コストがかからないため、賃料が高い）

借主、貸主双方にメリットがある仕組みだと思いますので、その辺の経験をつんでいくために

当社では数室取り組んできました。

今回は完全なセットアップではない状態にしましたが、すぐに新たな賃借人の方が見つかりました。

今までのチャレンジの成果が出てよかったです。

 

ただこのセットアップオフィスには問題というほどではないですが気になる点もあるのでまた書きます。

 

 

原状回復工事①

本日は原状回復工事について。

 

貸事務所の原状回復工事は、「賃貸期間中」に「賃借人の負担」で行うのが

一般的とされている。

なので賃貸借契約書には原状を定義して、原状回復要綱という

「こうやって直しましょう」という指示書がついていることが多い。

 

ただし例外もある、例えばどういうことかというと「居抜き」という状態で賃貸が開始されるケースだ。

これは旧賃借人には、原状回復工事の費用が無料（または減額）になるというメリット

新賃借人には、入居工事が安くすむというメリットがある。

両者に対してのメリットは、入居工事や原状回復工事中の家賃負担がなくなる。

 

また単純に、内装を再利用するという状態なのでエコだし、世間に乗っている考え方だ。

大手の会社でも、ミッドタウンのユニクロの事務所をナイキが居抜きで借りた（うろ覚えなので間違いかも）

など事例がある。居抜きオフィスで貸したい人、借りたい人をつなぐサービスもある。

そして新賃借人が原状回復義務については引き継ぐことになる。

この「居抜き」という考え方は店舗（特に飲食店）では一般的だったが、オフィスにも導入されたのは

ここ7-8年の間かと思われるが

 

一方、新賃借人、及び旧賃借人に挟まれる賃貸仲介業者と貸主はけっこうな調整と判断を

せまられる。

なので個人的には、貸主や仲介業者になるケースが多いのでこの「居抜き」というのが当たり前になってほしくはない。

が、世間はこの流れなので抗う気はない。ただ気苦労も理解してもらいたく書いてみた。

 

今回記載しようと思ったのは、ここ10年に渡って居抜きで回転させていた部屋が空室になり

久々にビル側で工事をしているので、その経過などを書く予定だった。

前提を記載しているうちに長い文章になってしまったので、実際の工程については明日書く。

金融機関訪問①

不動産屋はいわゆる「一人親方」でやっている人がそこそこ多い。

 

私の場合は完全に一人というわけではないが、お金に直結している部分はほぼ一人でやっている。

物件発掘が一番重要だと思ってはいるが、金融機関開拓も重要なので取り組むことにした。

 

新規の融資についての相談だ。

本日行った銀行は約30年前は当社と取引していたが、すっかりご無沙汰をしている地域銀行。

 

会社の状況を話したところ、前向きな雰囲気は感じた。とりあえず検討したい物件を持ち込んで

様子をみる必要がありそうだ。

 

まだ私が話している銀行はたったの3行だが、仲間たちから注意点をきいたのでメモ。

 

・レンダービットはやらない、天秤にかけない。（とはいうもの奥の手はもつ）

・銀行によって物件評価方法が違うので各銀行の評価方法を確認しよう（路線価or実勢、収益還元or積算）

耐用年数を過ぎた建物は負債になる銀行もある。

・なるべく偉い人と会話する。

・銀行の収益は、アップフロントor金利orその他金融商品の手数料　なので諸々協力を促される。

（実際今日も早速、投資信託を押し込まれそうになった）

以上

 

明日は給湯室に設置するシンクと水栓を選ぶ。