仙台からの更新です
アベノミクス。個人的にはやはり変だな、と感じる
ところがあり残念だな、「ばらまき」なんてことが
「２０年後、３０年後の日本」に本当に大きな支え
となるのだろうか!?
福島の原発の一日でも早い収束に向けて、日本
だけでなく全世界の知恵を借りて、一挙に多額の
お金を投入して「除染と同時にもう放射能を空気
中に放出しない状態を実現していくこと」がとて
も重要なことだと思うのですが、そんな予算措置に
は、なっていない・・・。
単に日本だけでなく地球全体のすごく重要な、
問題の認識がない、のかとさえ感じております。
(３０日からの国会質疑の中でも残念ですが、野党
からもそんな発言と追及はない・・・)
参議院選挙を見越しての多方面からのポイント
稼ぎ予算???
このテーマについてはまた別に機会にまとめて
みたいと思います。
今回は前回、最も自己変革が遅れているのは
「不動産業界」と「建設業界」と書かせていただ
きましたが、今回は私の会社所属の最後の業界
となりました「(マンション)管理業界」について、
私が２０００年この業界のある会社の社長就任
の時から「変わるぞ」と宣言し続けてきていました
「変革の方向」を私の「想い」として書いてみたい、
と思います。
(管理会社の社長・会長を(自主)卒業させていただ
いた時に自分自身に「丸３年間はこの業界に首を
突っ込まないこと」と自分に課していました。
この経過期間＋まもなく一年が経過いたしましたので
これからは遠慮なく元在籍いたしておりました業界にも
自分の想いを発信していこうと思います)
『(マンション)管理業の「これから』
～こうあって欲しい、
こう自己変革していくべきなのでは
変わらない私の「想い」～
●前回の投稿とほぼ時期を同じくして?ダイヤモン
ド社から『ダイヤモンドMOOK マンション管理&
修繕全ガイド』が書店に並んでいます。
(前回のブログ投稿後、発売を教えていただきました。
高橋さん、ありがとうございます)
(ダイヤモンド社・平成２５年１月２５日発売 980円)
●記事の中にpart2として「信頼できる管理会社
の見分け方」、part3に「管理会社の負けない
交渉術」などの記載がありますが、言われている
ことは、１0年前とほとんど変わっておりません。
(と、私は感じています)
●と、言うことは「管理会社が自己変化してき
ていない」と言うことと同列なのだと、感じていま
す。
●そして、part2とpart3の間に「特別広告企画」と
して何社かの管理会社が掲載されております。
(広告ですから当然に「有料」掲載)
★特別広告企画と断ってはいるものの、その文
字よりもっと大きいQ数文字で謳われているが、
「信頼できるマンション管理会社を探す」と
あります。
★このタイトルの次のページから各社の「広告」が
「記事風に」掲載されています。
★普通に一般の人が読めば、ダイヤモンドが保証
する信頼できる管理会社、と感じると思うのですが、
そうではない、それが「広告」と入れている二文字
にあると素直に思います。
●ごめんなさい、今回、書こうとしていることと離れ
てしまっていますのでここまでにしておきたいと思い
ます。
●本題?に入ります。
★マンション管理会社が変わってく、変わってい
かなければおかしい、と私が２０００年１月１日に
管理会社の社長に就任させていただいた時から語
り、書き続けてきた私の「想い」を改めて。
(１３年経過しても変化していない、変化しようとしていない
のです・・・・)
◆お客さまの「管理」に対する心の変化は、
１９５６年(昭和３１年)に日本で初めての民間分譲
マンションが登場(四谷コーポラス ２４戸)してから、
実に４４年かかった２０００年にマンションに住ん
でおられる人たちが１０００万人(380万戸、２００４
年末では４５０万戸)を超え、「マンションを住まいと
される人たち」の存在が世の中への影響力をもって
きたこと、またマンションに産まれ、マンションで育ち、
独立してマンションに住み、結婚してまた新しいマン
ションに、と言った「住宅=マンション」の人たちの存
在が多くなってきていること、そして「バブルの崩壊
以降の永きに渡る低成長、所得の伸び悩み、減少」
をも背景として当然に現れた変化、ということができ
ると思います。
◆このお客さまの心の変化を「流れ」として表して
みます。
戸建より安いマンションの登場→戸建は無理だ
けれどもマンションなら→何もわからない(初め
てのマンション生活)→ブーム(みんなそうだから)
→ルール未整備のまま→高度成長下の不動産
(土地)価格の高騰→マンション価格の高騰(=何
年か所有していれば高く処分できる)→投資的意
味合いでのマンション購入ブーム→主は投資。
住は仮住まい感覚→バブルの崩壊→土地価格
の下落→マンション価格の下落・所得伸びず・
雇用不安・変わらないローン返済額/残額→毎月
１万円を超えて自動引き落としされている「管理
費」・管理会社の行っている管理業務に対する熱
い視線(価格と質のバランス)→「あたりまえの考え
方・見方(=いいものをより安く)に戻られたお客さま
→社会的資産としての建物の維持保全・弱者(消
費者)保護観点からの法的整備の必要性議論→
管理会社はマンションに住んでおられる一般の
人たちをだましている的なマスコミ報道の活発化→
マンションの管理の適正化の推進に関する法律
(2001/8施行)→お客さまが管理会社を選定する
「あたりまえの状況」の到来
(の、はずだったのですがお客さまの心の変化のスピードが
想いのほか遅いこともあり、現実の管理会社、業界の変化は
ほとんどされていないのが現状と認識しています。
「管理会社」「管理業買い」には言葉選ばずで記せば「ラッキー」
な状況がまだ続いている、私はそう思います)
●今少し言葉で振り返ってみます。高度経済成長に
伴う人口の都市集中化現象・狭い国土・狭い都市圏
での旺盛な住宅取得意欲(但し、住目的よりは投資
目的)と所得の伸び、更に「夢と思われていた住宅
取得」を現実のものとするべく整備された公的住宅
ローン制度にいわゆるバブルの投資、否、投機的
意味合いも大きく加わり、１９６５年頃から数次に
渡っての「マンションブーム」もあり、都市圏を中心
にマンションは一挙に普及されていきました。
●そして「マンション管理」領域は当然のことながら
先述のマンションの歴史に連なるもの、です。
●このマンションの普及に伴ってマンションの管理
を主とする管理会社は１９７０年代初期に沢山の
管理会社が生まれております。
●そして分譲マンションにお住いの人たちだけでな
く賃貸マンションそしてビルあるいは寮・社宅の福利
厚生施設を所有し運営されておられる人たちにつき
ましても管理会社に対するご要望・ご要求につきまし
ては、同じように急激変化が２０００年以降、現れて
もおります。
(この変化も私の想いに比べると残念?なのですが
遅々とした動きで止まっております)
●ただ、私が思っていたよりもお客さまの心の変化
は急激ではなく(遅く)、結果、２０１０年を超えた現在
でもまだまだお客さまの「管理」に対する意識が変化
し続けている状況にあります。
(管理会社、管理業界の変革を遅らせていることにも繋がります)
★このようなお客さまの「心の変化」の状態・状況に
「果敢に」管理会社自らがどう変化していくのかに
よって管理会社はお客さによって「淘汰されてい
く」との認識(=危機感)を持ち、今日までの「建物/設
備の維持・管理」の伝統的管理業」から、そのきちん
とした領域を土台として『お客さまにとっての価値創
造支援』(居住価値・活用価値・使用価値などなど)
を変化の方向に定め、「勇気を持って変化に挑戦」し
続けることが、必要十分条件となるはず、と思います。
★変化の方向は難しくはありません。
★今営んでいる事業、これから営もうとする事業、
いずれにおいても『原点』(=お客さまがいない事業・
ビジネスはあり得ない)を忘れないこと」である、と私
は認識しております。
★そんな私の想いからの「管理業これから」への
２つの動きの方向。
①労働集約産業から
知識・知恵集約/人材集約産業へ。
(これまでの伝統的)マンション管理業はストック産業で
あり、多大な投資を必要としない産業で、労働集約型
産業とされておりましたが、マンションストックが３５０万
戸を超え、これらの住宅に１０００万人以上、国民の１２人
に一人がマンションに住まわれている状況となった2000
年では従来、これまでの性格を跳び越え、マンションの
「使用価値」「(住)資産価値」(不動産価値ではありません)
を維持保全そして拡大化していく、という「社会性・公共性」
の高い業種として、またその業務の広範多岐に渡る専門性
が求められる「生活密着産業」であると位置づけられるよう、
管理会社自らの変化が強く求められているのである。
●管理から支援・サポートへの変化
●対象を建物・設備の「ハード」から、
お住まいになっておられる人の心(ハート)
に変えていくべき
「これから」のマンション管理の目的は「建物・
設備等の使用価値・利用価値のために維持・保全
し、区分所有のみなさま・お住いのみなさまの快適
な安心した活き活きとした生活・暮らしを確保する」
ことにあると私は考え想い続けております。
主役は「人」!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
②管理会社の考えた管理会社に都合のいい
「管理」の押しつけから、
お客さまご自身を管理の主役としての
「管理の変化」が必要。
マンション管理の主体はマンションにお住いのみなさま、
即ち「管理組合さま」です。
従いまして、管理を考えるにあたり先ずは、マンションに
お住いのみなさまがご自身のマンションの１０年後、２０年
後、３０年後の「ありたい状態・姿」をご自身たちで明確に
していただくこと、だと思います。
お住いのみなさまの「ああしたい、こうありたい、こうあっ
て欲しい」の夢が明らかになって初めて管理会社もその実
現のための「手段」としてお手伝い・ご支援させていただく
ことができる、そう思います。
マンション管理の主役・主体者は管理会社でもマンション
管理士でもコンサルタント等では絶対にありませんし、
あってはいけないことです。
主役・主体者はあくまで管理組合員のみなさま・
管理組合様です。
(日本経済新聞2013/01/31朝刊)
●１月３１日の日経新聞朝刊に「東急コミュニティ
ーがマンション管理会社、コミュニティワンなど3つ
の管理会社を傘下に抱えるユナイテッドコミュニテ
ィーズを約３６０億円で２月２８日にアドバンテッジ
パートナーズ系ファンドから株式全株取得の手法
で」の記事が掲載されておりました。
●その結果、東急コミュニティは管理戸数で
「国内首位」となるとの記事。
・東急コミュニティグループ ４５．３万戸
・大京グループ ４０．８万戸
・日本ハウズインググループ ３７．９万戸
・大和ハウスグループ ２８．３万戸
・長谷工グループ ２８．２万戸
東急コミュニティ30.4万戸
＋ユナイテッドコミュニティーズ１４．９万戸=45.3万戸
★買収の目的は記事によれば、
「管理収入を取り込むとともに、管理組合や占有
住戸向けの各種サービスを提供し収益源を増や
す。東急コミュニティーは現在、占有住戸の居住
者向けに、水回り設備のトラブル時の緊急駆け
つけや家事代行といった各種生活支援サービス
の提供を強化している」とあります。
★建物・設備の従来の管理分野以外への「サー
ビスの展開」は管理会社のほぼすべてが取り組
んでいるところ、だとも思います。
(ブーム的に!!今はコミュニティ形成支援サービスが
ある種ブーム。
管理組合様に管理会社がコミュニティサービスを提供
し始めています。
でも!!!!!!!!!!ちょっと待ってください。
提供する側、管理会社社内がコミュニティとしてすごく
機能していて一人一人みんなが活き活きと楽しく
動かれている会社なのでしょうか。
私はそんな質問をコミョニティプレゼン(営業)をお聞きする
前に投げかけて事前にその会社を訪問して空気を感じて
みたいな、と思う、のですが)
★ただ!!
サービスの提供領域は確かに広がってきています
が根本の「心」と「心を表現した経営姿勢には変化
がない、「取り込める売上は全部取り込め」的な
動きと感じてなりません。
★「できる・できない」以前に「やっていいことなのか、
やってはいけないことなのか」の物差しが欠如して
いるとも正直に感じます。
●日経記事の中には「現在トップの大京グループ
との『２強』を形成する、とありました。
管理会社それぞれではなくいつの間にか
この業界も「企業グループ」表示の時代に
なったんだ、そんな感じも受けました。
●この業界、いつまで単純に「管理戸数」で評価し
ていくのでしょうか。ひとつのものさしではあるもの
の、管理会社評価は管理戸数だけではないはず、
だと思うのです。
今回も最終行までお眼を進めていただきまして
ありがとうございます。
私の会社所属時代の最後に所属していた
管理業界。
２０００年１月１日に社長就任と同時にそれまでの
「管理」を「伝統的管理業」と位置付け、
この「伝統的管理業」で収益を計上できているうちに
「次世代の新しい管理会社に自らしていこう」と
語り続け、ひとつひとつ自己変革を重ねておりました。
が・・・・変化の動きは止まってしまっている、一部、
私が意思持って恐してきた伝統的部分が
また息をし始めているようにも
ほぼ４年間業界を客観的にみていて感じております。
次回は私が管理会社を自主卒業する時に
業界に充てて２０００字でまとめた文章を
改めて記させていただこうと思います。
ありがとうございます。
にんげん・しあわせ・ゆめ・こころ 入道(入村道夫)