賃貸管理屋さんのブログ -4ページ目

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09Sep
- 『「貸すも親切、貸さぬも親切」は銀行業務以外でも』　
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。僕自身も毎週楽しみにしている『半沢直樹』、次回で最終回を迎えます。新章になってますます振るっていますね前回の放送で開発投資銀行の『鉄の女』谷川のセリフ「貸すも親切、貸さぬも親切」という言葉が気になり調べてみました。ウィキペディアによれば信用金庫の神様と呼ばれた元全国信用金庫協会会長の小原鐵五郎（1899年 - 1989年）の言葉とのこと。～ウィキペディアからの引用～「貸すも親切、貸さぬも親切」大崎信用組合に入社した若い小原は、夜間は産業組合中央会の勉強会に通い簿記や法律など金融の基本実務の習得に励んだ。その産業組合中央会の弁論大会で小原は「銀行は利息を得るためにお金を貸すが、我々組合は、先様のところへ行ってお役に立つようにと言ってお金を貸す。たとえ担保が十分であり、高い利息が得られたとしても、投機のための資金など先様にとって不健全なお金は貸さない。貸したお金が先様のお役に立ち、感謝されて返ってくるような、生きたお金を貸さなければならない」と述べこれを「貸すも親切、貸さぬも親切」と要約した。これ、とても勉強になる言葉と思いました。たとえば、管理会社と下請会社との間での貸し借りがもとになって起こる不正です。（↑こちらに関してはまた今度詳しく書きたいと思います）また社員が親しくなったオーナー様や下請会社の方からお金を借りてしまうことがあります。もちろん、就業規則的にはアウトではありますが…子供の教育費等で仕方がないというケースならば情状酌量の余地もあるのですが多くは遊行費です。こういう場合は、多くはその返済のために水増し工事を行ったりすることになります。その結果、その社員が解雇されたり訴えられるというなくてはならない事態にもなりかねません。また、管理会社からオーナー様に対してもそうです。本来、オーナー負担が相当な修繕内容の箇所の費用をオーナー様より「入居者負担でやって」と言われることがあります。そのような場合、「できないことはできない。」「筋が悪いことはやめた方がいい。」ということが一番大事ではないかなと思います。担当者の心理ではなかなか言えないですが。「貸すも親切、貸さぬも親切」…自分の周りでもありましこうして現実に当てはまることがありました。皆さんの身近には当てはまる事ありませんか以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
08Sep
- BCPで活用できる資金調達方法！！
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今日は、BCPで活用できる資金調達方法についてお話しをさせて頂きます。BCPは今回のコロナ禍にとっても考えておかないといけないものです。今年は多くの補助金、助成金がありますが、そのなかでも注目なのがBCP助成金です。各自治体で内容がことなりますが、東京都の場合は自家発電装置や水害対策用物品設備（土嚢など）耐震診断といったものに対し最大で1500万円の助成がされます。通常は3分の1又は3分の2の助成ですが、コロナ対策を含むBCPだと5分の4の助成がされます。このような補助金・助成金の情報には対象にならないものも含め気を配っておくといいと思います。不動産管理会社で補助金・助成金まで対応できる会社は少ないので中小企業診断士や行政書士の先生で助成金に強い先生とマメにコンタクトを取り情報収集をしておくことが大事です。また、以前ブログ内でもお話したように、火災保険によって地震などで損傷した部分の修繕費用が賄えます。火災保険には入っているけれど保険の申請をしたことがないという方は火災保険の適用があるか調査されるといいかと思います。私どもでも業務提携をしており、全国の建物の火災保険申請の調査を承っていますので、お気軽にご相談ください以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
07Sep
- 共同住宅のBCPについて
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今日は、共同住宅のBCPについてお話しをさせて頂きます。BCPという言葉はご存知の方も多いかと思いますが『Bisiness continuity planning』の略で、事業継続計画という意味です。天災地変などがあった際にいかに事業に影響がないようにするか、いち早く事業を再開できるようにしておくかということを計画するものです。内閣府の調査によれば、2018年の時点で大手企業の64％、中小企業で31.8％が策定しているそうです。マンションでは策定していることはかなり少ないのが実態です。共同住宅に関しては、民間での取り組みがなされています。例えば、一般社団法人マンションライフ継続支援協会（http://www.malca.or.jp/index.html）がMLCP（マンション生活継続計画）という認定をしています。費用もかかりますし、どこまでやるかといったことはありますが、問題意識としては持っておくといいかと思います。以上は主に分譲マンションに関するものでしたが、賃貸オーナ様も分譲マンションのBCP対策に学ぶ部分は多くあると思いますので、頭に置かれておくといいかと思います。また、オーナー様がご自分でされるBCPを計画されることも大切なことですが、それ以上に委託している管理会社がどれくらい準備しているかを確認することは非常に大事なことです。震災時の設備の復旧や集金管理などはオーナー様の義務だからです。都心が大地震に見舞われた際のことを考えているのか、具体的にはデータベースに対してどのような手を打っているのか、震災時の際の本部機能の移設等について計画はあるのか、社員の安否確認及び緊急時の連絡網の作成などについて担当者等にお聞きしてください。次回はBCPで活用できる資金調達方法についてお話させて頂きたいと思います。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
03Sep
- 共同住宅　地震に備える！！
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。今日は、前回に引き続き、台風や天災地変の際にどう備えるかという観点から地震の場合についてお話しをさせて頂きます。【共同住宅の地震対応】地震については、３．１１以来、注目されていますが具体的な対策をしている物件は多くはありません。耐震偽装などの問題も含めて心配もあります。オーナー様としては、管理会社と話し合って、掲示板に避難場所の案内を貼るなどのことはしておいて頂きたいです。分譲マンションの場合には、備蓄をしていることが多いと思います。その辺りについても今一度確認しておくと良いかと思います。新耐震の基準（昭和56年6月1日以後に新築された建物）を満たしているものであれば大地震がきても倒壊するということはないかと思われます。現在は、昭和56年5月31日以前に新築された建物の場合、賃貸借契約、売買契約の際に耐震診断をしたかどうかその結果について重要事項説明の義務があります。重要事項説明の義務の有無は別としても耐震診断をするなどして備えておくことは必要です。例えばもし大地震がきた場合、３.１１の際に建物に損傷が生じたまま放置している場合はオーナー様に賠償責任が生じることも考えられます。火災保険を活用することで地震等により発生した損傷の修繕費用が賄えますので火災保険に入っているけれど、いまだ火災保険の適用があるか確認していないオーナー様は戸建て共同住宅の別なく調査をされるといいと思います。次回は共同住宅のBCPについて、お話させて頂きたいと思います。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
02Sep
- 共同住宅　台風・大雨に備える！！
  こんにちわ２００００件の不動産トラブルを解決してきました。『プロ向け不動産トラブル解決』の古川です。長かった梅雨のせいで今年は例年よりも短い夏でした。まだまだ暑いですが、台風の季節がやってきましたね。先日は沖縄や九州でも台風被害がありました。お近くにお住いの皆さん、大丈夫でしたでしょうか…近年、大型の台風が多くまた異常気象などの天災が増えてきています。そのため火災保険の料率もあがっています。今日は、台風や天災地変の際にどう備えるかという観点からお話しをさせて頂きます。【共同住宅の大雨対応】昨年秋の大雨では、東京でも床上浸水する地域がありました。私が携わっていた会社でも4棟が浸水し、入居者の退去、水が引いて乾くのを待っての原状回復工事となかなかオーナー様にとっては大変な大雨でした。異常気象が続く昨今、昨年以上の大雨により荒川が決壊するといったことも考えられないわけではありません。大雨は予想できるものですので、対策をしておくことが大事ではないでしょうか。具体的には、まず行政が出しているハザードマップなどを見ておくことが大事です。床上浸水のおそれがあるのかどうかなどについて確認しておきましょう。また、保険等が対応になっているかについても確認し、浸水リスクなども勘案しておくといいと思います。オーナー様としては、電気室や地下に浸水する可能性があるようでしたら浸水した場合にも耐えられるようにしておく必要があります。次回は共同住宅の地震対応について、お話させて頂きたいと思います。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
28Aug
- ペットトラブルのあるある話
  こんにちは「最近は、ペットも家族の一員」として賃貸でも飼われる方が増えてきていますねそしてそれにともない、ペットのトラブルも増加しています今日はペットにまつわるトラブルあるあるについてお話したいと思います◆黙ってペットを飼ってしまうということはよくあります。それを近隣住民が見つけ、クレームになります。「預かっているだけ。すぐに返す。」などと言い逃れする人がいます。一時預かりなのか、飼っているのか、証拠を見つけるのが意外と手間がかかります。◆これは飼っている人が悪いというわけではないのですが…ペット不可物件を入居者の促進のために途中でペット可物件にする場合があります。その際にアレルギーがある住人がいて「ペット不可だから入ったのに。」ということになるケースがあります。こういう問題は解決しにくく面倒なので、事前に他の居住者の方に同意を取ることが重要になります。◆苦情ではないですが、いちばんトラブルで多いのは、退室する際の原状回復です。動物の毛が細く排水溝につまるので、その除去作業が意外と高額になります。また、猫だと特に柱や幅がボロボロになっていて、すごい高額な原状回復費用になるのですがなぜかそういうケースに限って生活保護の人だったりということが多くて、取りっぱぐれるというのがアルアルです◆重要事項説明をする際に、『犬1頭まで』といった記載になっていることが多いです。そして口頭で小型犬のみといった個別の説明をするのですが…説明を無視して勝手に大型犬飼ってしまう人がいます。このようなケースでは『小型犬のみ』という条件を言った言わないという争いになります。また裁判では書面がものを言うので、裁判で勝てないということになってしまいます。ここで大事なのは、『小型犬のみ』という場合は条件を明記するのが大事です。また、中型、小型というのも曖昧なのでもう少し詳しく記載するのが後々の争いを避けるために重要です。◆建物としてはペット可物件で、入居の際にはペット飼わないという条件で契約することがあります。契約書に『ペット飼うときは相談＋敷金2ヶ月』みたいな記載がある場合に後から勝手にペットを飼ってしまい咎められると敷金を追加で振り込んできて、「もともとペット可物件ですよね。」という人がいます。そもそも事前に相談していない段階で問題ありなのですが、借地借家法は賃借人にとても有利にできているためこの程度では債務不履行などで解約できません。この場合、『事前に相談がない場合は債務不履行になる』とか違約金の規定を入れるなどしておくと有益です。《おまけ》◆反社会的勢力の方々。なぜか大型犬飼ってます。ウルフハウンドとかグレートデン。最近はシェパード、ドーベルマンは少ないように思います。特に大型犬2頭飼っている人は反社認定して間違いないです。＊田舎は別として。反社会的勢力の方の場合、入居中に何かしら問題になることが多いです。そのため、反社の疑いがある場合は契約書はもちろん暮らしぶりなどを確認しておくことが大事になります。オレオレ詐欺（母さんたすけて詐欺）のケースなどでは特に電話をかける掛け子と言われるひとが何人かで同居します。契約したときと同じ人が住んでいるかなどはちょくちょく確認するといいと思います。かなり怪しいようなら、警察に行って話しておくと何か起こった際に対応してくれやすくなります。名前などで反社かわかることもあります。以前、それでオレオレ詐欺の大きなグループの逮捕につながったことがあり、警察に感謝されたことがありました…今回は僕の経験した、ペットトラブルあるあるのお話をさせて頂きました。これからも、自身の不動産管理の仕事で起きた実際の事件や、経験談などお話できたらと思っています以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
- ポストコロナの不動産事情！！　～トレンドとシフト～
  こんにちわ今回は不動産においてのトレンドとシフトについて考えてみたいと思いますもちろん、まだウィズコロナの時代は始まったばかりですし第三波が来るかも含め読めないことも多く、かなり不透明な中ですのでトレンドとシフトを見極めることは難しいことです。しかし、その兆しは見逃さないよう注視したいものです。例えば、特に大手企業が都心に大きなオフィスを構えるということについてはその価値についてかなり揺らぎが出てきています。オフィスの移転の準備を始めている大手企業も出てきています。そうすると相対的に近郊の都市のオフィス需要が高まることになります。また、住居としてもオフィスへの出社が減ったことから駅から離れたところでもいい環境に住む方がいいという考えの方が増えてきています。この二つの事例からは相対的に都心の価値が下がり、近郊、地方の価値が高まっていると言えます。また、リモート化、オンライン化に伴い、住居でのインターネット設備の需要がさらに高まったと言えます。また、子供がいるような家庭の場合にはリモートワークやオンライン会議がしにくいということがあり、それにどう対応するかというのも一つの傾向と言えます。さらに先日例で取り上げた、不動産ローンが支払えなくて困っている方が増えてきているということは投資用物件が多く出回る可能性が高いということで考えようによってチャンスという考え方もあるかもしれません。また、オリンピック（個人的には無理だと思いますが…）開催がされるか開催されないかということは不動産価格に大きな影響を与える事情と言えます。さらに、第三波及びウィズコロナがいつまで続くかということも生活様式含め大きな変化を作っていくものと思います。今後もウィズコロナが続く事は間違いないので、しっかりとその動向に注目し、これから先、世の中がどのように変わっていくのかという事について、深く考えておくことが必要です。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
- アフターコロナを考える前に～トレンドとシフト～
  こんにちわ安倍首相が辞任されるとの事で、日本の政治もめまぐるしく変わりそうですね・・・今回は、このコロナで世の中はどう変わったのか変わっていくのかということについてお話していきたいと思います日本はバブルなどもありましたが、不動産は安定した投資対象ということには変化もなくまたバブル崩壊後も社会のシステム全般は大きく変わっていません。しかし、今回のコロナでは社会のシステムにも大きな影響を与えています。そのことには注目しておく必要があります。ドラッカーがよくいうことに『トレンド』と『シフト』を見極めるというものがあります。『トレンド』とはその時々の流行や傾向のことを言います。流行りのサービスやイベントなどに影響されるもので短期的な世の中の動きを指しま株の投機的な取引によって利益を出す場合や売却益を目標と不動産投資の場合には重要なものになります。一方『シフト』は単なる時々の流行や傾向ではなく、社会のシステム自体の変化を指します。パラダイムシフトと同じような意味合いと思っていただければと思います。株式の長期保有（投資）などに重要なものになります。今回の場合でいうとマスクやアルコール除菌液の一時的な在庫不足に目をつけて利益を上げるというのは『トレンド』をとらえたものと言えます。一方、コロナに押されて急速に進んだオンライン化の波は『シフト』と言えます。既存の仕事やサービスをオンライン化やリモート化への対応することはシフトに対応したものと言えます。このように何がトレンドで何がシフトかという視点は不動産経営においても非常に重要なものとなります。それは、住居、職場というものが人の生活に密接にかかわるものであるものであるため、世の中の大きな動きのなかで価値だけででなく利用の仕方に影響があると思われるからです。次回は、不動産においての『トレンド』と『シフト』についてお話をしたいと思います以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　　古川　順弘　（yorihiro.furukawa@gmail.com)
26Aug
- アフターコロナの資産防衛～コロナ第三波に備える！！～
  こんにちわ今回は前回の続きで、コロナウイルスの第三波がきた時に資産防衛をどのようにするべきかという事についてお話させて頂きたいと思います◆例として　投資用不動産のローンについて最近、ニュースなどで不動産投資家がコロナで収入が減りローンが支払えなくて困っているという報道が増えてきています。不動産オーナーは事業収入ではなく不動産収入であることが多いため補助金等の対象にならなかったりと本業の収入の減少と入居者の退去・滞納などの減収を吸収できなかったオーナーさんも多くいらっしゃったかと思われます。このようなオーナーさんは、資金に余裕がある方は別として第三波も想定されることから売却してしまった方がいいかもしれません。上記は一つの例ですが、アフターコロナ、ウィズコロナに対応していくことが求められます。◆ウィズコロナが長く続くと考えた場合ウィズコロナが長く続くと考える方や第三波が厳しいものになると予想される方にとっては不動産価格の低下も底が見えないものですし、チャンスよりはリスクと考えることになると思います。また資産に余裕がある方の場合は、ある程度状況が見えてから投資するという方が確実です。そのような方々にとっては、現在の不動産を売却するか、保有し続けるにしてもどう防衛するかということが大きな課題となります。次回は、コロナウイルスによって世の中はどう変わったのか？そして、これからどのように変わっていくのか…ということをお話できたらと思います。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
25Aug
- アフターコロナの資産防衛～コロナ第三波は来るのか？～
  こんにちは今日で緊急事態宣言が解除されて3か月が経ちました。７月に入って以降も、東京都の新規感染者が増え、陽性率も高い状況が続き“第二波がきた！”と、、、そんな中での GO TOキャンペーン…なかなか気が気でない状況が続いていましたねしかし、ここ最近は“東京も第二波収束か？？”などとTVでも報道があるように、少しづつですがコロナの新規感染者が減ってきたように思えます。本日は、不動産オーナーさんのアフターコロナの資産防衛についてお話しさせて頂きます◆100年前のスペイン風邪100年前のスペイン風邪は第一次大戦中であったことから感染者数、死者数ともに数字がはっきりしていないですが数千万人の方が亡くなったと言われています。スペイン風邪の場合、第一波は3～4ヶ月で収束し、半年後に第二波が来たそうです。一般的に第二波の方が第一波に比べ強力なものになるそうです。スペイン風邪のときもそうだったようで、死亡率が10倍ほど高くなったとも言われています。◆第三波は来るのか？スペイン風邪の歴史を振り返っても、インフルエンザの流行パターンからみても秋口から第三波がある程度の確率で襲ってくることは予想されます。また、完全にコロナを抑え込んでいない状況での緊急事態宣言解除後の GO TOキャンペーンなどにより日本中に陽性者が散っており地味にではありますが広がりを見せています。これが再度、秋口以降に爆発的に日本中で流行する下地になるのではとも思っています。もちろん科学、医学の進歩もありますので、第三波がきてもスペイン風邪のように猛威を振るわないという希望的な観測もできますしそうあってほしいものだとは思いますが、第三波が来ることを想定し備えることは必要だと思います。◆秋口以降のシナリオ最悪のシナリオは致死率が10倍以上となったコロナウィルスが大流行し経済にさらに打撃を与えて恐慌となることです。そうなる可能性は高くないというのがあらかたの予想ですが一応最悪のシナリオも想定した上での資産防衛をしておきたいものです。次回は、コロナウイルスの第三波に備えてどのように資産防衛すれば良いのかをお話できたらと思います。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
23Aug
- 「倍かえしだっ!!」は、最低の戦い方　～半沢直樹に見る泥沼に陥らないトラブル対応～
  こんにちわ半沢直樹、平均視聴率２５．５％と大人気ですね。毎回の「倍かえしだっ!!」のどんでん返しの展開はハラハラ、ドキドキさせられますでもこれ・・・実際にはあまりいい方法ではありませんドラマの中でも半沢は度々ピンチに陥ったり恨みを買ったり・・・シーズン１の最後は大和田常務をやっつけたかと思ったら、半沢は左遷の憂き目を見ています。ドラマの展開としては境地に陥ってからの大逆転が面白いですが、実際は窮地に陥らないことが肝要です。よくよく半沢直樹を見てみると、初めに隙をつかれて痛い目にあっていますね。そしてピンチになってから手段を選ばず、さらに裏をかいた酷い手口で「倍かえしだっ!!」と恨みを買いながらやっつけていますでも考えてみると、そもそも隙がなければ起こらないピンチです。もちろんドラマとしてはつまらないのですが、何事もなく普通にビジネスがうまくいく方が実際の生活ではいいですよね有名な『孫子の兵法』でも一貫している思想は『戦うな』です。また戦うにしても味方の戦力が疲弊しないようにすることを説いています。不動産賃貸管理の現場でもこのことが言えます。困った入居者に対しオーナーさんが感情的になり、「どうしても出て行ってほしい。裁判でやっつけてくれ。」というような相談をよく受けますが、このような対応は泥沼に陥り結果的にオーナーさんの傷口を広げてしまうことが多いのです。不動産賃貸トラブルは、まずはトラブルが起きないように管理することが大事です。そのために定期的に設備点検をしたり、巡回をして問題の兆しがないかについて調査をし不具合やトラブルが発生する前に手を打つのが基本です。またトラブルが発生しても、なるべく早期に賃貸人、賃借人ともにストレスなく解決することが大切です。入居者側の言いがかりや、オーナー側に落ち度があるにしても横車を押すような要求をしてくることも多々あります。このような場合でも、むきになって反論したり、やっつけようとするのではなく落ち着いて是々非々で対応するようにしましょう。「倍かえしだっ!!」は、最低の戦い方です特に賃貸借契約は売買契約のように一回性の取引ではなく、トラブルが解決した後も続く契約なのでなるべくしこりが残らないように解決していきましょう。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
- どのような管理会社を選べばいいの？？
  こんにちわ今回は、不動産賃貸管理を専門にしている会社と不動産賃貸仲介や修繕工事を請け負うことを前提に付属のサービスとして管理をしている会社のメリットやデメリットについてお話したいと思います不動産賃貸管理を専門にしている会社は比較的大きめの会社が多く、管理戸数や社員も多いのが特徴です。会社としての基盤がしっかりしているので、安定的な管理をすることができます。また、長年の蓄積あることや専門家が会社の中にいることも多いので水回りのトラブルなどの際にも安心して任せることができます。一方で多くのオーナーの物件の管理をしているので、きめ細かいサービスを提供しづらいということがあります。地場の不動産屋の場合、物件の近くに店舗があることが多く、きめ細かい管理をしてくれることがあります。一方で、組織が弱いため社員が辞めたときに物件の情報が途絶えてしまうことがあります。また、付属で不動産賃貸管理をしている場合には、面倒な入居者がいたり、水回りのトラブルなど難しいトラブルが発生した場合に手を離されてしまうとうことがよくあり、その時点で新しい管理会社を探さなければならないという事態になるということもあります。一概にどちらがいいというわけではなく、物件の状況や会社の規模、オーナーが管理にどれくらい関われるか、など総合的に検討しご自身の物件にあった最善の会社を選んでください。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
22Aug
- そもそも管理会社とは…？！
  こんにちわ今回は『管理会社を選ぶポイントや、担当者のレベルを確認する方法』についてお話しさせて頂きます。先日、セミナーを行った際に、この点についてお話をさせて頂いたのですがかなり反響が多かったので、じっくり数回に分けてお話しさせて頂きたいと思いますまずは、不動産管理会社の仕事についてお話しさせて頂きます。不動産賃貸借契約は、借主が賃料の支払いと契約物件を他人の物として大切に利用する義務（善管注意義務）を負う一方で貸主は契約物件を利用できるように提供する義務を負います。不動産管理会社は、上記の貸主の義務を貸主に代わって提供します。具体的には、共用部の管理や設備が故障したときの修繕などです。そのほか、借主の賃料の支払い状況の管理や利用状況、物件の状態などを貸主に報告します。不動産賃貸管理を専門にしている会社もあります。また地場の不動産仲介会社に多いのですが、不動産賃貸仲介や修繕工事を請け負うことを前提に付属のサービスとして管理をしている会社もあります。次回は、この２つの会社の管理のメリット・デメリットについてお話したいと思います以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
09Aug
- 管理会社に委託するメリットとは？！
  こんにちわ今回は不動産管理の特徴と管理会社に委託した方がよい理由をさらに詳しくお話をさせて頂きたいと思います。不動産管理の場合には以下のような特徴があります。① 賃貸借契約は売買などと異なり、債権債務の関係が長期にわたって継続的に続きます。トラブルがあった際に貸主と借主が直接交渉すると関係が悪くなってしまい、トラブル解消後の関係に悪影響を及ぼします。② 賃貸不動産トラブル、特に近隣トラブルの場合、解決するのに時間がかかるという特徴があります。やり取りも頻繁にすることにもなるので、本業がある方の場合、本業に支障が出ることも多くありません。③ 水漏れなどの場合、専門知識が必要なこともよくあります。この場合、直接発注するというのもいいのですが、信用できる建築士が責任をもって解決にあたってくれるかということが心配な面があります。管理会社に頼んでいれば、管理のサービスの中である程度調査などしてもらえますが、そうでない場合のスポットでの依頼の場合には調査料などがかかることがあります。雨漏りなどの場合には特定が難しいので何度も調査を依頼するということもありますので、そういう意味でも管理会社に頼んでいれば安心です。④ ミスがあったときの担保。トラブル対応は難しい問題が多く、慣れている管理会社でもミスをするということがよくあります。ミス自体は仕方がないということもありますが、ミスをした場合に管理会社が入っている場合には管理会社に損害賠償を請求することができる場合があります。⑤ またトラブルが申告した場合には裁判に発展することがあります。裁判の際には証拠がものをいいます。オーナーが裁判のときに役に立つかたちで証拠を作ることを意識しながらトラブルの対応をするということは非常に難しいものがあります。不動産管理にはトラブルがつきものですので、裁判の経験がたいていはあるからです。社員もいるので証拠集めも対応することができます。上記の理由から、不動産管理を管理会社に委託した方がいいと思いますもちろん、ダメな管理会社もありますので、どこの管理会社に委託するのかということは大事です。また、管理契約は会社との契約ですが、具体的な管理は現場のスタッフに依存することが多いのが実態です。そういう意味でサービスの質はなかなか保証されません。また、いい担当者がついていても、異動や退職でいまいちな担当者になってしまうということもよく見られます。そこで、担当者がしっかりやってくれているかを確認しきちっと管理してもらうということが重要になってきます。特に⑤の証拠集めは、担当者の経験と知識が重要になります。そのため裁判になりそうなトラブルが発生したときには管理会社に裁判経験のある人がいるのか、顧問弁護士がいるのか確認し適切な対応方法について十分に話し合った上で進めていくことが大切です。次回は、管理会社を選ぶポイントや、担当者のレベルを確認する方法についてお話させて頂きたいと思います以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
08Aug
- 不動産トラブル、回避するために...
  こんにちわ今日は、不動産トラブルの際にどうやって証拠を作るのかについて経験をお話しさせて頂く予定でしたが、、、その前に..不動産トラブルは賃貸物件の管理をしていく上で避けたくても避けられないものです。その際にやはり前述でお話させて頂いたように専門家にお願いするのが得策だと思います。そこで、まずは不動産の管理を管理会社に委託した方がいい理由について書かせて頂きたいと思います。カリスマオーナーさんの本を読むと、『自主管理をすることで管理料を抑えることができる』『リニューアル等の工事を直接発注することで工事費用を抑えることができる』と書かれているのをよく見かけます。また、なかにはDIYで工事されるカリスマオーナーさんもいます。もちろん、こういった考えも一理あるかと思います。新築物件でトラブルがおきる可能性が低い場合や、専業の大家さんという場合は自主管理もいい面が多いかと思います。ただ、大半の方にとっては管理会社に委託する方がいいのではないかと思います。その理由の主なものは、前に書かせていただいたように専門家に頼んだ方がいい理由と同じです。前回、前々回の記事をまとめると下のようになります。① 反復継続することであれば、自分で勉強がてらやってもいいが　　たまにあることの場合は専門家に頼んだ方がストレスが少ない。② 専門家はいろいろな解決策を持っている。③ 結果的に安くすむことが多い。といったことが挙げられます。次回は今回のお話を踏まえて、不動産管理の特徴と、不動産トラブルの際どうやって証拠を作るのかを含めて管理会社に委託した方がよい理由をお話させて頂きたいと思います。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
06Aug
- 契約書等作成時の注意点と専門の方に頼むべき理由！！
  こんにちは今日は、契約書作成、内容証明郵便を例として、専門家に頼んだ方がいい理由についてお話しさせて頂きます。契約書、多くの方が作成する場合にネットでひな型を拾ってきてちょこっと直す感じで作っているのではないでしょうかもちろん、たいていはこれでもいいかもしれません。ただ、頼まれるときに、「簡単な契約なので」とか「形だけでいいから」などと契約の内容もよく分からない依頼をされることがあります。こういう場合は、ちゃんとした専門家はまず作成できません。なぜかというと、契約書に盛り込む内容がわからないからです。そのため素人の方が作成した契約書では中身のないほとんど全てについて『誠実に協議』するというものを多く見かけます。内容証明郵便などの通知も同じ事が言えます。内容証明郵便というのは、通常の手紙よりも強い効果を持つ郵便の事です。これは、通知者、受取者、郵便局の三者が通知文の内容を持ちます。また、日付がしっかり記録されます。このように送付の日付と内容が郵便局を通して証明されるという事から裁判などで証拠として利用されます。仕事柄、よくこの内容証明郵便を作成するのですが素人の方が作成して下さる下書きだと大事な部分が漏れている事がよくあります。これは、トラブルなどの相談を受けていてもよくみられる事なのですが『相手がどんなに悪い』とか、『こんな迷惑がかかっている』など気持ちの部分が多い一方、法律的に意味のある事が入っていないという事です。法律的に意味があるというのは、実は契約書も含めて契約（債権・債務）の内容、請求の内容が特定できているかという事です。つまり、文句がある事はわかったが何を請求しているのかわからない…というものだと裁判でもあまり意味がないものとなってしまいます。また、内容証明郵便は効果の強い郵便の為変な内容だと逆に不利に働くという事もあります。その他に、書いてあることをしっかり読めばわかるということもありますがルールに沿って書いてある方ということも大事になってきます。これを『要件事実論』と言います。裁判で争われることを証明、反論していくルールなのですが結局のところ契約書や内容証明郵便を作成するという事には裁判の際（裁判にならなくても）に証明する事を省くという意味がとても大きいのです。その為、ルールを理解している人が作成するというのが合理的という事になります。多くの方は、そういった事を考えていないので『あいつが悪いんだから勝てる』などとよく言うのですが証明できないような資料ばかりで裁判にもできないようなケースも多々あります。このように、大事なところでは費用と時間をケチらず専門家の知識と経験に対してお金を払って作成して頂くということをお勧めします。次回は、不動産トラブルの際にどうやって証拠を作るのかについて経験をお話しさせて頂きたいと思います以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
04Aug
- 代理申請時の失敗談と学んだ事　
  こんにちわ以前、補助金や助成金についてお話をさせて頂きましたが今回は、僕が代理で補助金の申請時に起きた失敗談とそのおかげで学んだ事をお話したいと思います。先日、補助金の申請で都住民税と事業税の納税証明書を取りに税務署に初めて代理で取りに行ってきたのですが…結構、こうい事って簡単なようで意外とうまくいきません。１.まず名前！まず、頼まれた代表取締役の名前で委任状を作っていったんですね。そしたら、実は代表取締役会長の名前で都税務署では登録されており「この委任状ではだめです。委任状は修正できません。」と、いわれてしまいました。２.役所の担当者との間合いいつも仕事でなじみのある機関であれば色々間合いがわかるのですが初めてのところだと切り抜け方が思いつきません。今回も杓子定規な方に初めにあたってしまい再度委任状をもらいに戻るというロスをしてしまいました。色々な相談でよくやるのですが何回か相談しておくことで親切な方を予めピックアップしておくんですね。そうすることで順番を調整して親切な方に相談するというのが正解なんです。裁判所や法務局はこのやり方でストレスなく手続できてます。３.結果どうだったか。2回目には親切な方にあたりました4.今回の失敗から学んだこと。①まず委任状は捨て印があれば直せたことをお聞きできました。＊申請する場合には何でも捨て印もらっておくといいですよ。②次に代表者が複数いる場合。登録の変更は登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）を持って行けば変更してくれるので変更して再度、都住民税と事業税の納税証明書を申請すれば処理できたということも教えてもらいました。＊これは裏技ですね。こういうのは経験がものをいいます。③さらに今回も、登記事項証明書があればということで間違った委任状での申請を受けてくれるという処理が可能とのことでした。＊これは職員の方が調整してくれたみたいですので、いつも使えるということではないでしょうが。②と③は登記事項証明書があれば解決したわけですが都税事務所のすぐ近くに法務局があるんですよね。わざわざ会社に戻って社長にはんこ押してもらうってけっこう難儀な手間で…言ってくれればよかったのにと思った次第です。④もっというと…さらに、委任状のフォームには『実印』と書いてあります。ふつう、実印というと法務局に届けている『届出印』のことを指します。印鑑証明書が取れる印鑑ですね。なので、社長に印鑑もらわないとなのですが。なんと、都税務署では『届出印』の印影確認ができないということで結論的には三文判での申請で納税証明書が取れるというオチ。ずっこけです何回か申請していると段々身についてくることなのですが…普通の生活をしていると納税証明書を代理で取りに行くってなかなかないですよね。そうすると委任状だけでもこれだけてこずる可能性があります。今後も同じ手続きをするというなら、経験なので失敗をするのもいいのですが時間がない中で初めての事をするというのは簡単なことでも大変なことだということを理解しておくことが大事なことです。＊これを『経験曲線効果』といいます。今回は僕の委任状取得時の失敗談でしたが…次回は内容証明郵便の書き方について注意すること、専門家に頼む方がいい理由についてもお話しさせていただきます。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
29Jul
- 事故物件のお話　その6　～損害保険どんなものがある？～
  こんにちわ前回、自殺等の事故にオーナーが備える事として保険契約があるとお話しさせて頂きました。最近は事故に対応できる保険が増えてきているので、今回は損害保険ついてお話ししていきたいと思いますその前に...『2025年問題』という言葉をお聞きになったことはありますか？第一次ベビーブームの時に生まれた、いわゆる『団塊の世代』が2025年に後期高齢者（75歳）となり、国民の4人に1人が75歳以上になることです。医療や介護などの社会保障費の急増が懸念されています。このように超高齢化社会がやってきます。高齢者の単身世帯が増えるなか、高齢者の孤独死も今後増加することが考えられます。身寄りがいない場合は、オーナーに原状回復の際、金銭的負担がのしかかってきます。また亡くなった際の部屋の状況によっては自殺同様次の入居者を見つけるのが困難な場合もあります。以上のことからも、やはり保険加入の検討が必要となってきます。では実際に事故対応する保険の内容はどんなものがあるのかお話させて頂きます。◇事故対応の保険（孤独死保険）最近、大手の火災保険では、『家主費用特約』という特約を付けられるものが増えてきています。一定期間の家賃収入の減少をカバーするサービスと原状回復に必要な費用をカバーするサービスがあります。前者は、一定の期間の空室の損失に対して補償するというものです。60日から6ヶ月と商品によってまちまちですが空室期間の賃料を補償してくれます。後者は、賃貸可能な状態にするための修復、改装、清掃、消毒、脱臭などにかかった原状回復費用を補償するものです。その他、遺品整理や葬儀費用が支払われる内容のものもあります。また、少額短期保険でも複数の自殺・事故に対する商品が出てきています。こちらは火災保険とは別に用途に合わせて個別に契約することができます。孤独死保険には様々なタイプがあります。また保障の内容によって掛け金も低額なものからあります。高齢者、特に単身の高齢者と賃貸借契約をする際や、生活保護を受けている方を受け入れる場合などは孤独死保険を検討されるべきと思います。◆保険会社のサービス抜粋三井住友海上火災保険「家主費用特約」損保ジャパン「事故対応等家主費用特約」アイアル少額短期保険「無縁社会のお守り」エイ・ワン少額短期保険「あんしん住まいるオーナー保険」アソシア「大家の味方」今回、実際に各保険会社が扱っている事故対応保険をいくつかご紹介させて頂きました。自殺や事故はそれほど頻発するものではないかもしれませんがどの物件でも起こりうるものです。また、発生した場合にはオーナーさんの負担が大きい場合が多いのは事実です。もしご自身の物件が事故にあってしまった時には、保険ももちろん大事ですが残されたご遺族とのやり取り、お部屋の今後についての相談等オーナーさんをしっかりとお守りする管理会社のご検討も大事になってくると思いますこれを機に管理会社を作られるなども併せて考える機会にしてはいかがでしょうか。以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
21Jul
- 事故物件のお話　その5　～オーナーさんはどう備える？！～
  こんにちわ先週末も俳優の三浦春馬さんがご自宅で自殺されたという悲しいニュースがありましたね…まだ、お若いのに本当に残念でなりません。ご冥福をお祈りいたします。さて、今回はもし入居者が賃貸の自室で自殺した場合、賃貸オーナーさんが事前に備えておく事の中には、どんなことがあるのでしょうかその辺りをお話していけたらな、と思います【事故物件のお話　その２】でも少し触れさせていただきましたが連帯保証人に関して、2020年4月から施行された改正民法で賃貸借契約の保証人（根保証人）に関しては限度額が決められていないとそもそも保証契約が無効になり、また限度額以上は請求できないことになっていると、お話させて頂きました。その事を踏まえて…まず、連帯保証人をつける場合は限度額を決める必要があります限度額に関しては、まだ今年からの法律の為不動産業者によって異なるようです。あまり過度な限度は契約しにくい為、裁判例の傾向と同じく賃料2年分くらいまでが限度ではないかというのが個人的な感覚です。また、最近では保証会社をつけるという傾向ですがこの場合は相続人に対する請求は可能ですが、相続放棄ができるため任意で支払ってくれる場合でないとなかなか実際には難しそうです。今回の三浦春馬さんや木村花さんのケースもそうですが、芸能人などの場合、自殺となると影響が大きくなりえます。その為、個人での契約ではなく事務所などの法人契約での契約をお願いするのもいいのではないでしょうか。芸能人でなくてもなるべく使用先の法人契約にする等、親や逆に息子など支払い能力のある人をなるべく契約者にするという交渉もある程度有効だと思います。また、事故に対応した損害保険への加入も有効です。次回は、オーナーさんが備える損害保険についてお話をしていきたいと思います以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)
16Jul
- 事故物件のお話　その4　～損害賠償いくらくらいもらえる？？～
  こんにちわ今回は前回同様、損害賠償のお話をしていきたいと思いますもし入居者が賃貸の自室で自殺した場合、賃貸オーナーさんは、損害賠償でどのくらいもらえるのでしょうかこれにいついては、個々のケースによりまちまちではありますが…『概ね1年間は貸し出しできない。』『その後2年間は賃料半額の減額をしなければならない。』というのが裁判所の見解として散見されるようです。この辺りが目安になるのではないかと思われます。その他、原状回復義務が別途認められています。そうすると、もちろんケースバイケースですが…大体、賃料の2年分くらいが目安ということになります。※参考裁判例：東京地裁平成１９年８月１０日判決などまた当然ですが、集合住宅の部屋内での自殺なのか、共用スペースでの自殺なのかでも損害賠償に対応する範囲が変わってきます。集合住宅の部屋内での自殺の場合は、他の部屋について生じた損害（空室損害等）は認められないのが原則です。例えば今回の木村花さんの件のように硫化水素の自殺の場合には一定期間他の部屋に影響が出ると言われていますが、他の部屋に対して損害賠償は認められていないようです。それに対して、共用スペースでの自殺の場合はもう少し広く損害賠償が認められるようです。たとえば、飛び降り自殺などの場合ですね。これは事件の内容にもよるようです。では、賃貸物件のオーナーさんは、このような被害を最小限に食い止めるためにどのようにしておけばいいのでしょうか…次回はそんなお話をしていきたいと思います以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました~今回の内容に関して、また、不動産経営でお困りごとがありましたら　　株式会社日本システム管理　古川までお気軽にご相談下さい～株式会社日本システム管理　古川　順弘（yorihiro.furukawa@gmail.com)