さらに空室が増えるよ～（悲）

こんにちは。

今日で、やっと民法のオンデマンドを見終わった私です。

ブログより、勉強を優先しておりますので、

不定期更新となっております。

さてさて、残念なお知らせ

担当者さんから到着。

来月中旬で退去です。

先日も、駐車場1台解約とか

別物件だけど、来月退去の連絡来ていたので、

繁忙期終わったけど、またか～

と思っていました。

募集しているお部屋はあるのに、

退去は続くよ～。

今回頂いた方は、

ハウスメーカー系列の方。

がっつりリフォーム必要かと思いきや、

そこまでしなくてよさそう。

でも、下駄箱を大容量に変更するし、

鏡も玄関あたりに設置する予定なので、

従来のお家賃に値上げして

募集してもらうことに。

工事始まるまで、

今現在のお家賃で募集したことあるけど、

途中で上げると、

前の家賃で入居決まってしまい、

ちょっと損したことがあったので、

今回は、それがないように

最初から値上げして募集です。

材料費上がってるし、

サービスばかりすると、

こっちが赤字オンパレードになるのでね。

電話のついでに、

先日、私の更なる要望をお伝えした件を

聞いてみると、

「さらなる値下げは、厳しいかも～」

私がめでたく購入できたら、

早速取り組まなければならない工事が

２例発生するので、

その分の工事費かかるであろう金額の

値下げをお願いしたわけです。

実現しないなら、

無理して買うことないな～。

築年数が浅ければ、

私、指値入れずに

売主さんの言い値で

おそらく買い付け発射です。

しかし、今回の物件は、

築年数が古いし、

銀行の融資もどうなるかわからない。

聞いてるだけで、

色々修繕箇所が他にも

発生しそう。。。

物件自体は良かったけど、

築年数が古くなると、

色々修繕箇所が出てくるのでね。

すぐ前の道も狭いのもあるので、

そんなに飛びついて買う案件ではないと

私は判断。

もし、私の言い値が通れば

すぐに買い付け発射ですけどね～。

去年、優良に近い物件買ったばっかりなので、

ここは、慎重に進めている私です。

でも、真剣に取り組んでいるので、

評価してもらいたい。

私も、一応専門家なのでね。

（宅建士強しだわ～）

とりあえず、銀行の宿題を終わらせて、

銀行のお返事次第かな～。

良いお返事が聞けますように。

ではでは～。

税理士さん訪問と私が挑戦するわけ

こんにちは。

昨日は、銀行に出すための最新の決算書概要を

作ってもらうため、

弊社担当税理士さんのところへ

書類を持って行ってきました。

直前まで色々準備していたけど、

事務所に行って、忘れ物したことに

気づく私。

あ～、何度やっても忘れ物

いろいろしちゃうわ～。

また持ってくることを伝えて、

持ってきた書類を確認してくれました。

今回お話もらった物件のことを

資料見せながら、私なりに

詳しく解説。

税理士さんも、築年数以外は

申し分ないって。

まあ、不動産専門ではないので

あくまでも参考程度です。

私の方が、絶対詳しいからね。

もれなく購入できたら、

色々やってもらうことがあるので、

お話はしておく必要があります。

私の言い値で売主さんが応じてくれたら、

購入に動くと伝えました。

まあ、それまでに色々ハードルがあるので、

かな～り時間もかかるし、

銀行のおっけ～もいるし、

うまくいく確率は低いです。

でも、このお話をいただいたので

購入に向けてチャレンジしたのには

理由があります。

今回、管理会社さんから

初めて売物件のお話をいただきました。

空き室になった際の募集要件も

いつも確認するし、

リフォーム工事も、現地に行って

打ち合わせ、確認するし、

自ら、たくさんの店舗を回って

営業しまくっているので、

私なら、系列管理物件を

丁寧に大切に経営してくれる。

数年間の実績を評価してくれて、

今回このお話が回って来たんですよ。

うまくいかず、購入にならなくても、

一生懸命購入に向けて動いたことは、

無駄にはなりません。

今後の物件購入に

必ず生かすことができます。

ただ、購入に向けて、

全力で取り組む姿勢は大事ですけどね。

マイナスポイント、しっかり言うけど、

プラスポイントもしっかりと言う。

これ、めちゃ大事。

より正確に物件情報を

把握しているということ。

宅建士所得したのも、

この勝負の売買で

正確に的確にスパっと自分で判断するため。

プロの方に意見聞くのも必要ですが、

私なりの考えも必要。

不動産の正しい知識があれば、

言い方悪いけど

宅建業者に騙されたり、勘違いして

契約まで進むということはない。

今回の件で、

よりもっとプロの不動産に近づきたいと

思った私なのでした。

それに付属する知識も

もっともっとあれば、

色んなところで役に立つしね。

さあ、銀行の宿題と勉強も頑張ろう。

ではでは～。

メインバンクへ、いざ出陣！

こんにちは。

やっとTwitterとの内容、

追いついてきつつあります。

先日、弊社メインバンクへ

いざ、出陣してきました。

正式には、新担当者さんになったので

ご挨拶と、旦那の確定申告書を

見せにいくため。

そのついでと言ったらなんだけど、

いただいた物件情報、

融資可能かどうかの打診です。

必要書類を提出し、

最初に聞かれたのは

入居率の状況。

キャンセルされた案件があったため、

残念ながら満室にならなかったことを

お話しました。

キャンセルしやがった業者の名前も

もれなくお話。

過去のひどい管理状況も

ついでにお話しし、

今後は一切付き合いしないと

断言。

初対面で、ここまではっきり

どこの業者がどうのこうのって

いう人は、あまりいないかも～。

それだけ、私はこの大家業に

本気で向き合ってやってるということを

アピールしただけ。

本題の、購入したい物件情報を

わかりやすくしっかりと解説。

こういう時こそ、宅建士としての

知識が大活躍します。

もちろん、宅建士所得したことも

お話しておきましたよ。

担当者さんの見解は、

築年数はたしかにひっかかるけど、

それ以外は、全く問題なし。

ただ、今までに数億円の融資を提供しているので、

ハードルが上がってしまっているのは

事実。

本部に話を持って行くので、

必要書類を準備するよう

お願いされました。

去年、経験済なので

喜んで取り組みま～す。

担当変わったのに、全く連絡してこなかったので、

仲良くやってくれるのか心配だったけど、

めちゃくちゃフレンドリーで、

いろんな世間話しまくって

良い感触だったわ。

これで、前担当者さん並みに頑張ってくれて、

今回の融資持ってきてくれたら、

私、めちゃくちゃ評価します。

会社の実績は、申し分ないのでね。

そう考えると、旦那には

まだまだ本業頑張ってもらわねば。

私も、複数の資格を所得し、

大家業以外に仕事ができる枝を

持っていれば、

より会社の評価が上がるし、

融資を積極的にやってくれるよね。

私が目指して勉強しているのは、

こういうこと。

今の私の姿だと、

子どもたちにはちょこっとしか仕事してなくて、

いつも遊んで暮らしているようにしか

見えてないらしい。

もっとバリバリ仕事している姿を

見せられるようにしなければ。

今年は、絶対合格するぞ～っと

改めて誓った私なのでした。

もっともっと勉強頑張らないと～。

ではでは～。

それぞれの担当者さんと一緒に物件調査

こんにちは。

先日、お話いただいていた例の物件、

うちの美人担当者さん、売買担当者さんと一緒に

調査させていただきました。

私、短時間で鬼のチェックを終わらせるために、

いただいた資料を持参し、

チェックするポイントを書き込んでおります。

正式には、付箋に書いて貼ってるけどね。

それを見ながら、色々と調査と担当者さんに質問ぜめ。

外壁塗装、すぐ必要かなと思っていたら、

全くチョーキングなくてびっくり。

うちの物件の方が、いち早く

外壁塗装せんとあかんぐらいや～。

駐車場のラインもバッチリあるし、

なんたって、とっても綺麗だし、

雰囲気がとても似ているから

うちの物件見てる感じよ。

これ、先日入れた指値

指値しすぎたわ～と思っちゃった。

でも、すぐ工事しないとあかん事案もあるので、

その分お値引きお願いしたいな～と

思ったり・・・。

空き室になったお部屋も見せてもらいました。

うちの物件と同じ感じ。

必要箇所は、しっかり手を加えられていたので、

いろんなところを修繕せんとあかん

という感じはなし。

ただ、間取り変更はした方が

いいかな～。

古い水回りとかもあるので、

そこは丸ごと交換かな～ぐらい。

こちらも、うちが日頃やってる

リフォーム工事の感じでいけそう。

美人担当者さん、めちゃ高い金額言ってくるから

めちゃ、構えてたよ。

そこまでしなくて良さそうよ～。

ツッコミどころ満載かと思いきや、

現地で見てみたら、特に大きな問題はなし。

ただ、記載しないといけないところなので、

土地値としては、少しマイナスになるのかな～。

もう少し値下げしてくれて、

銀行が融資出してくれたら

是非買いたいな～と思った物件でした。

さすが、ハウスメーカー系列店舗さんが

上流情報として流してくれた理由

わかった感じがする。

今、こんな良い条件の物件、

ネットに載ってないもんな。

レインズに載ったら、

秒で売れるわ。

銀行に私の思いを伝えるため、

しっかりプレゼン考えようと思います。

築年数でダメと言われたら

元もないけど、

それ以外は、マイナスポイントを物色できるほど

色々と好条件がそろっている。

私、決済まで時間がかかるので、

現金決済できるお金持ちの業者さん、

大家さんが決断してしまえば、

買えないな～。

現地見に来たら、

買いたいって思うだろうな～。

銀行の評価する部分は、

大家目線とはまた違うのでね。

さあ、結果はいかに。

ではでは～。

物件見回りと物件購入に向けて私の心得

こんにちは。

先週は、GWもあったので、

物件見回り全くできていなかった私。

というより、GWもう先々週の話だわ。

草が大変なことになっていると思い、

物件見回りと草取り行ってきました。

（実は先週のお話です）

今日は１号物件のお話。

アスファルト敷いているけど、

劣化してきている部分とか、

境目とかには草がわんさかと生えている。

ここに来るのは２週間ぶり。

１時間かけて、草取り作業

頑張りました。

ここの入居者さんのマナーは素晴らしいので、

たま～にゴミが落ちているぐらい。

基本的には、ゴミは一切なし。

この日も、ゴミはなかったよ～。

素晴らしい。

入居者さんがいつも綺麗に使ってくれる物件は、

ず～っと持っておきたいよね。

ちなみに、ここの物件は

軽量鉄骨なので、

外がボロボロになってきたら、

きちんと外壁塗装すれば、

全然使える。

こういう経緯から、

アパート買う時は、

うちは絶対木造買わないです。

だって、白アリ対策やらないといけないし、

建物根本から傷んでくるしね。

銀行も、少し古い木造なら

なかなか融資してくれませんからね。

今回お話もらっているアパートも、

もちろん軽量鉄骨です。

先日見に行ってきましたが、

うちが持っているタイプとよく似ている。

このお話は、別の回で詳しくしますが、

長く修繕しながら所有することができて、

銀行が融資してくれそうなタイプを選んで

購入に向けて動きます。

私が購入に動くタイプかどうかは、

これまでの物件調査の実績から

現地で私の鬼のチェックすれば

すぐにわかります。

そもそも、購入しないだろうな～という

タイプの物件でも、

見に行って勉強すれば、

絶対買うたらあかんタイプが

頭に叩き込まれていいんですわ。

銀行へのプレゼンも、

何度もやって経験すればよし。

これらの経験積んで来たら、

いろんなタイプのお話が来ても、

立ち向かっていけるわけです。

ダメなら、次の話が来た時に

動けばよし。

その間、頭金貯めながらね。

ポジティブに考えればいいんです。

急いで、あかん物件買ってしまったら、

大損するばかりやからね。

担当者さんのお話をしっかりと聞き、

自分の宅建の知識をフル活用して

短時間で答え出さんとあかんけどね。

何事も勉強ですわ。

話が脱線してしまいましたが、

ではでは～。