岡山で大家業を営むNookoのブログ -13ページ目
こんにちは。
岡山は、今日は朝から晴れ間が覗き、
今は完全に晴れています。
まだ近くに台風いるようですが、
台風一過みたいな感じです。
我が家周辺は、特に変わりなさそうなので、
問題ないようですが、
県北や県南でも
ものすごい雨が降っている地域があったので、
被害が出ていないか、心配です。
弊社物件達、大丈夫かしら～。
何かあったら、数日内に
私のところに連絡来ると思うので、
何もないことを願っております。
さて、台風対策のお話の続き、
物件見回り第3段です。
こちらは、弊社の中で
一番満室率がダントツ。
空気入れ、ずっと置かれているので
勝手に処分するわけにいかず、
建物寄りに移動です。
弊社が買う前から
置かれているようなので、
いじれないのよね。
恒例の草取りは、
数は少なかったけど、
大きく横ばいに生えている草たちが
それなりにあったので、
頑張ってやっつけました。
ちょうど、工事業者さんがおられたので
軽く挨拶をし、室内確認。
「終わりました～」
と元気よく言われたけど、
和室 → 洋室 の変更
ざっくり終わったという意味やな。
ふむふむ。
こちらのお部屋、
工事開始より前に
お申込み入りました～。
さすが、ファミリー物件強しですわ。
場所が良くて、需要が多くて
お部屋広めタイプの
ファミリー層をターゲットの物件、
私の狙い目よ。
これ、買いそろえることが
たくさんできたら、
めちゃくちゃ大成功大家さんになれるわ。
まあ、なかなかそんな物件、
数が少ないので
お目にかかれないけどね。
ではでは～。
こんにちは。
岡山は晴れてるけど、
風は強いです。
めちゃビュービュー吹いてる。
これで、ほんまに強風域なんかな？？
先日、旦那に1号物件の見回り頼んだところ、
宅配ボックス設置完了との報告
受けました。
数年前ファミリータイプ物件に設置した
同じものです。
屋根付けてないけど、
この宅配ボックス、
雨風にさらされても大丈夫らしい。
というわけで、
電気を引っ張ってきて
下地を工事して完了。
その数日後、
新しい担当者さんから
宅配ボックスの設置完了の
連絡もらいました。
え～、もうとっくに
終わってるんですけど～。
連絡、おっそ～。
昨日、宅配ボックスリース会社から
連絡。
設置する際、
色々と確認事項があるので、
会社宛てと
会社代表宛てに連絡が来ます。
旦那には、今日対応するように
伝えているので、
対応してくれるでしょう。
今週、台風対策のため、
もう一度旦那に見回り
行ってもらいましたが、
特に変わりなし。
ここの物件は、
主に単身用だけど
広めの1LDKだし、
建物は古いけど
バッチリリフォームしてるから
住むのには問題なし。
宅配ボックス設置完了なので、
これで、設備は全て兼ね備えた物件へ。
入居者様のマナーが素晴らしく、
昨日写真載せたような
ゴミを置かれたり、
巻き散らかしたりすることは
ほとんどなし。
しかも、入居してくれたら
期間が長め。
弱点は、
岡山エリアの西に位置するので、
需要がやや少な目。
入居付けに苦労するところ。
今回も、１室空きなので、
絶賛入居募集中。
担当者さんから
宅配ボックスの記載
入れたと言われたけど、
その日チェックしたら、
まだ以前の記載のまま。
「いつ更新されますか？」
と尋ねたら、
「数日以内」
とのお返事だった。
翌日、自社系列サイトには
宅配ボックスの写真と
設備名のところに書いてあった。
けど、宅配ボックスの説明はなし。
スーモの更新は、
その翌日だったな。
今は、ゆ～っくりと
住み替えのお部屋をお探しのお客様が
多いので、
以前の認識でネット見ているだけでは
気づいてもらえない。
というわけで、
ベテラン担当者さんだけど、
私からのダメ出し決行。
「お写真ははっきり写っていますが、
宅配ボックスのアピール文章がないと
宅配ボックス設置の物件だとわかりにくいです。
文章の追加をお願いします。」
「畏まりました」
翌日、宅配ボックス紹介の文章が
追加されていた。
私が声上げないと、
何も自分からしてくれへんけど
私が要望出したら、
すぐに答えてくれるのね。
しかも、LINEの返事も
めちゃ早いし。
さすが、ベテランや～。
新担当者さんに変わってから
早々に、私は、
要望出しまくっております。
まあ、私の噂は、
社内では有名でしょうからね。
いかに、お客様に
弊社物件に興味を持っていただき、
入居を決断してもらうために
色々とご意見してるわけですからね。
だって、入居決まった方が、
管理会社としても
その分管理料取れるやん。
今年は、AD２か月のまま
下げていないので、
仲介手数料だって
よ～さんもらえるしね。
嬉しい連絡が来ることを祈って、
私は、自分のすることをやりましょうか。
あっ、その前に、
台風が悪いことをせずに
黙って、早くに去ってくれることを
お祈りせんと～。
ではでは～。
こんにちは。
先日、誕生日を迎え、
また一つ年を取りました。
この日は平日だし、忙しいから
黙っていましたが、
家族だ～れも、自分から
お祝いの一言
もらえませんでした～。
翌日、意外な人から
お祝い入電。
それは、愛車の担当者さん。
家族から誰も言われないのに、
赤の他人にお祝いもらうって
どういうことよ？
もういいわ。
次の家族の誕生日は
一年間、私からな～んにも
言わないから。
私のお役目、終わったら
さっさと一人になって
好きなことやろうかしら（笑）。
さて、台風が近づいてきているので、
変なもんが置かれてないか、
弊社物件見回りです。
これら、一番置いたらあかんやつ～。
暴風に乗って、車にぶつかったら
一気に車傷いくし、
ガラス割れてまうわ。
なんと、家主の許可なく、
空き缶入れが撤去されており、
その代わりに、
入居者さんが置いたと思われる
ゴミが置かれていました。
はよう、ゴミ箱設置してもらおうと
自販機設置業者に電話。
「わかりました～」
とお返事もらったものの、
数時間後、業者さんから
衝撃的な事実を告げられた。
「マナーがとても悪いので、
ゴミ箱撤去いたしました。」
「え～、こっちに撤去の話、
来てませんけど。」
「ゴミ箱撤去した方が
マナーよくなったところが多いので」
これ、どうなん？？
うちが敷地に自販機置かせてあげてるのに、
なんで、ゴミ箱、勝手に撤去するんよ。
一言、家主に話するべきだろうが。
「こんなこと、勝手にするなら、
自販機、ここに置かせませんよ～」
って言いそうになったけど、
止めといた。
うちは、めちゃくちゃ利用されてる
わけではないけど、
毎月数千円は入って来てるのでね。
１年にすると、数万円の利益にはなるから。
すぐ近くにコンビニあるので、
「ゴミ箱撤去後、売り上げが落ちるようなら
設置した方がいいと思います。」
と、助言しておいた。
「うちは、良くなるどころか、
逆にゴミを平気で置かれているので、
より悪くなっています。」
とも言っておいた。
ここね、単身用マンションなので、
自分勝手な人が多いのよ。
だから、マナーなんてないようなものだし、
一番ゴミが置かれて、一番汚いの。
常識通用しないのよね。
でも、戸数が多いから、
それなりの家賃収入はあるし
弊社物件としては、
手放すのはなしなんだよね。
満室は無理だけど、
場所が良いから
９割以上は入居してくれてるからね。
早速管理会社担当者さんに
写メ付きで、連絡。
入居者さんに連絡入れて、
撤去してもらうよう依頼した。
翌日、境界線の立ち合いがあったので、
再度見回りしてたら、
全て撤去されていた。
おお～、すんばらしい。
でも、本当に入居者さん自身が
撤去したんかな。
もしかしたら、担当者さん自身が
片付けたかもね。
今月から、なんと、窓口担当者さん
変更になった。
新担当者さんは、
やり手の社長さんの中学同級生。
めちゃベテランの人に。
でも、私は、遠慮なく
して欲しいこと、
お願いしている。
だって、傘、こんな場所に置きっぱだったら、
暴風吹いた時に
車かなんかにぶつかって、
ケガしたり、どっかに傷いくやん。
それ、最終的には、無過失責任で
所有者にいくんやで。
そんなんなったら、
こっちはたまらんわ。
だから、先に先手を打つために
見回りして、
危ないものは、撤去を頼んだのよ。
管理会社入れてる立場なので、
家主が勝手にできないからね。
管理会社がせなあかんって
確かに思うけど、
その前に、所有者としての責任を
問われるわけよ。
全部はできへんけど、
できることはこっちでやって、
被害が少なく出るようにした方が
いいんちゃう？？
お金からんできたら、
めちゃもめまくるしさ。
ここまで動きまくって、
管理会社にこまめに連絡入れる人って
少ないかもしれんけど、
私は、このスタンツでやっておりますのよ。
それこそ、自分の物件を
大切にしてるからね。
入居者様に、
安心、安全に住んでいただくには、
家主はどう行動したらいいか、
わかるよね。
台風の被害が、
恐ろしいことになっておるので、
岡山もなにかしら被害が出るではと
ひやひやしている私。
できる限りの対策して、
被害が少なくなることを
祈りたいと思います。
ではでは～。
こんにちは。
先日、夫と一緒に
弊社顧問税理士さんのところへ
決算の報告を聞きに行ってきました。
弊社は、前期で18期
今１９期に入って数か月のところです。
私が正式に入社して
まだ半分もなってないけど
こうやって見てくると
随分長い間、会社やってきたんだなぁと。
年月が長い割には
物件数少ないとか言われそうですが、
土地勘があり、そこの土地での需要、
不動産投資の進め方等
熟知している地域ばかり
やり手の社長さんにお世話になりながら
物件を買ったり売ったりを繰り返し、
現在に至ります。
そのおかげで、
複数物件でファミリー層狙える
物件を持つことができたのでね。
一番優秀なのは、
数年前に購入した物件になります。
前期は、外壁塗装１棟、
毎度のようにリフォーム工事を
嫌ほどやり、
細々とした故障を直し、
最新のオートロックインターフォンを
取り付けて
それなりに工事、修繕やりました。
その分、出費もそれなりにあったので
手取り利益は少なめに感じるけど、
税理士さんのお話では
もちろん、相当額のプラスにはなっている。
ただ、減価償却がたくさんあるので、
総額は赤字。
というわけで、
今期も最低限の税金で終わりました。
社長である旦那が
このやり方を望んでいるので
このやり方しかない。
一応、実績はそれなりにあるので、
銀行に融資をお願いしたら
前向き回答が多いので、
頭金十分に用意できたら
積極的に物件購入へと
動く姿勢は続けていきます。
色々自分でやりたいことあるけど、
目の前の大事なことから
やっつけていき、
資格も所得してから
動いていきたいと思います。
ではでは～。
こんばんわ。
弊社は、昨日から通常運転ですが、
まだ、子どもたちがお休みなので
最低限のことをやっている私です。
お盆前ですが、
担当者さんから
めちゃ嬉しい連絡。
ファミリータイプマンションに
工事開始前だけど、
なんと、お申込み到着。
きゃ～、めちゃ嬉しいけど、
工事の方、大丈夫？？？
早速お返事する際、
工事の方が気になったので
確認すると
入居希望日が
来月半ばなので
それまでには工事は
バッチリ終わってるってさ。
情報もいただいたので
確認したけど、
全く問題なし。
というわけで、
即OKしました。
お盆明け、お店が営業しているのを
確認してから
早速お礼訪問。
今回の店舗さん、
別物件で管理会社になっている
お馴染みの店舗さん。
何度も訪問してるけど、
ご紹介＆直接お話したスタッフさん、
お初の方でした～。
しかも、声かけたスタッフさん、
ご紹介してくれた
ご本人さん。
新人ぽかったけど、
なかなかしっかりしてるやん。
今回決めてくれた物件の紹介、
さくっとして、
ここの管理会社でお世話になっている
弊社物件の方も、
しっかり頼んでおきました～。
弊社では、一番新しく仲間入りした
ファミリータイプ物件。
こちらのお部屋は
全て2LDKタイプ。
少し広めなので、
家族が増えても大丈夫。
最初の空き室になった際、
客付けするのに
少し時間がかかったけど、
それ以降は、工事始まるかどうかの
タイミングでお問い合わせ入り、
入居申し込みが入る流れが
続いている。
単身用1Kは、どのエリアにも
わんさかあり、ライバルも多い。
しかも、新築もバンバン建ってる。
その一方、２LDK以上のファミリータイプは
数が少な目。
だから、すぐに申込来るんだよね～。
不動産投資用に買う物件タイプは、
２LDK以上のファミリータイプ、
絶対おすすめですよ～。
利回りなんとかと言う人には
向いていないけど、
ほぼ、満室で可動できますからね。
しかも、１Kみたいに
しょっちゅう出入りないしね。
１Kはすでにたくさん持っているので、
業者さんからありがたいお話いただいても、
広い１LDKか２LDK以上じゃないと
買いませ～ん。
満室率上げて、
決算書よくするためには、
この方法が一番だから。
最近は、なんと
家建てようにも価格が上がりすぎてて、
住宅ローンも、すごい
厳しくなってきて
普通のサラリーマンでは
家を建てるのが難しいらしい。
というわけで、
賃貸の需要が高まっている。
我が家のエリアは、
特にそう。
１Kばっかりで
ファミリータイプのお部屋
借りようにも
全然ないってさ。
良い場所で土地手に入ったら、
絶対ファミリータイプ物件
私なら建てるな～。
需要がめちゃ高いしね。
これから、土地手に入れて
マンション、アパート建てるお方、
ご参考に。
ではでは～。
