2016年１月 キャシュフロー

 

区分 4／５

賃料234,000

管積 51,560

賃貸管理 11,880

固都税　　35,000　

火災保険等　16,480

返済元金 46,643

返済利子 20,540

当月キャッシュフロー 　　51,897

柏１号 6／７

賃料 332,000

賃貸管理 11,404 

 電気代　3,232 　

リフォーム代　1,069,551

返済元金 60,275

返済利子 90,144

当月キャッシュフロー 　　－902,606

鴨川 ６／１０

賃料・ プロパン収入 225,360

内見案内費用 　7,726　　

広告費　38,340

共用部電気代 　1,785

通信費 410

返済元金 26,923

返済利子 49,313

当月キャッシュフロー 100,863

川越 3／３

賃料 146,000

賃貸管理 8,316

返済元金 20,674

返済利子 41,311

当月キャッシュフロー 75,699

柏２号　　８／１４

賃料 258,020

賃貸管理 8,359　

広告費　34,560

物件管理関係 2242

返済元金 62,205

返済利子 103,883

当月キャッシュフロー　46,771　　

２７／３９ 　入居率 　　69.23％

※物件購入時からの空室リフォーム代、取得税は算入しない。

※購入後の退去に伴うリフォーム等は算入する。

1月合計キャッシュフロー 　－627,376

川越物件客付け営業

本日は川越市の空室が1か月を超えてきたので、自分でも客付営業に回ってきた。

恐らくお客さんの多い土日でも、午前中であれば多少落ち着いているかのと思ったが

朝からお客さんがいっぱい！！（こんなに客いるなら、決まってくれてもいいのに・・）

午後はさらに忙しくなってしまうだろうと思い、午前中のみで6件ほど訪問。

前回も訪問した1件目以外は、募集について認知されていなかったので回ってよかった。

ただ物件自体は割と認知されており、こないだ紹介しようとオーナーに空き状況を確認

しようと電話したが、電話にでなかったという業者もいた。（前オーナーに電話してた！）

その周辺ではペット可がないので、ペット希望の人に需要が見込めるらしい。

（本当はいない人の方がいいけど・・、出た後内装にお金かかるから）

とりあえず、今はきちんと家賃払ってくれる人であれば埋まればｏｋ！！！！

アパートの入居率・・

柏の単身も、外壁塗装してから動き始めたけど、まだまだだな～

現在　７/14　　1戸申込審査中　1戸キャンセルされてしまった・・

買った時は年内に満室とはいかないまでも　12室はうまるかなと思っていたんだけど

なかなか思うどおりいかないよね。

最近田舎の戸建考えているけど、客付けの難しさで警戒してしまう。

横浜の区分とか、いわゆる3点ユニット物件でも１～２カ月で今まで付いているし

やっぱ場所は大事かな～とも思う。

安定させるのが今は一番なので、いろいろな意味で分散させて取り組んでいこう。

区分も戸建もアパートも（マンションはムリ！）

都市部も田舎も。

国内も国外も、先進国も新興国も。

もちろん明確なチャヤンスがきたら集中投資したい。

戸建物件 指値通過

先日、内見した千葉県の戸建物件の指値がとおりました。

売値　464万　→　405万　ほぼ路線価です。

リフォームはわりとかかりそうなので（100万くらい）

諸経費いれて　550万以内　想定家賃　55000なので405で設定したところ通りました。

路線価くらいの物件で、実質利回り12％

路線価は厳しい物件で　実質利回り15％　が目標なので。

これでギリ合格ラインです。

一応現金でだしたのですが、できれば後からでも公庫を使いたいと思っています。

ただ、以前使った横浜の公庫はあまり田舎の戸建に積極的でなく、

今回にかぎっては路線価くらいあるので可能性ありますが、今後増やすにあたって足枷になるような気が・・

ということで、いったん返済するか法人化して支店変更を検討しております。

情報あつめているのですが、人によってできるとかできないとか、まちまちでどうなるやら。

ＦＸは調子がイマイチなので、残った自己資金を大事につかわなくては・・・

再び申込！

西柏台の単身物件、もう１部屋申込がはいった。

外壁塗装したとはいえ、２か月近く全然だったのが一気に2週間足らずで３部屋申込。

これでリフォーム済みの部屋は売切れ。ただ今３部屋リフォーム中なので、終わり次第

埋まるとだいぶ楽になるな。

ちなみに今回の部屋は生活保護の方らしい。柏の限度額たしか４．５万だったので珍しい。

生保の人は大体限度額いっぱいの部屋をかりるから。

でも、この辺の築古単身１ルームの相場　２９０００円～３５０００円位なんだから、そもそ

も設定額に疑問を感じるが・・・

ま、とにかく貸す方は滞納もないし、いまどき敷金ももらえるから大歓迎だけどね。