ＲＣ物件投資は経費確認が大事だ
こんにちは、コンサル大家です。
今回はあるRC物件の事例について言及してみたい
と思います。
以前、関東郊外のあるRC物件を調査しました。
価格は５０００万で利回り１６％
６F建て
入居率は７０％程度
築１６年
これだけ聞くと良さそうですよね
自分も買えるかも知れないと
良いかもしれないと
しかし調べていくと
とんでもない事がわかってきました。
まず外壁塗装の時期に来ている。
パネルを張り合わせコーキングで
防水してあるが
これがもう寿命でやり直さないと
既に雨漏りが始まっている。
また狭小地に立てられているので
足場が普通に立てられない
壁に穴を開けて足場を作るしかない。
業者に聞くと、最低でも
足場だけで４００万ぐらい掛かると
塗装を含めると７００万は掛かりそうである。
エレベーターの維持費が５０万/年
オーナールームがあるので
退去後は利回りが落ちる
そして、
固定資産税がなんと９０万/年
である
がんばって、維持をして
利益が２００万あっても
半分しか残らない
しかも給水ポンプはボロボロでいつ
壊れるかわからない
給水装置関係はお金が掛かります。
８Rアパートの給水ポンプが壊れた事がありますが
ポンプ交換に３０万掛かりました。
機械全体だと１００万かかります。
ＲＣ物件はリスクが多いのです。
３５００万だと買ってもいいかなと思って
いましたが
オーナーは４０００万以上のローンがあるので
無理です。 売れません。
そうです、
この物件は
このまま行ったら破綻するしかないのです。
こんなどうしようもない物件も
表面上は評価額も高く
銀行は是非お金を借りてくださいと
なぜなのか
それは
RC物件は固定資産評価額が高いのです
銀行はそこを見ます。
矛盾ですよね
固定資産評価額など高くても
不動産経営にはデメリットばかりです。
取得税は高く、
固定資産税も高い。
びっくりしますよ
どうしてこんな事をだれも言わないのか。
銀行が貸してくれたら成功なのかと
全部がそうとは言いませんが
RCはリスクが高いと思われます。
もちろん良い物件はメリットも大きいのでしょうが。
要は、
RC物件は掛かる経費が木造アパートなどと
比較にならないくらい多く
検討ポイントも多くなるのである。
だから、
徹底的な経費の洗い出しと
設備の確認、
またその後の徹底した
投資収支計算の検討が必要になるでしょう。
私は、自分で開発した収支試算表で
何度も何度も収支確認を行なってから
投資をします。
次回はこの投資収支試算表について
説明したいと思います。
行動リスト
●ＲＣ物件投資は経費確認が大事だ！！
スキルアップ不動産投資教材を
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動画DVDと教材CDをつける事にしました。
↓ ↓
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現行価格は１２８００円ですが
価格も新価格として、
値上げを予定しています。
が当面はモニター価格として
据え置きする事にしました。
今月末の８月30日より
新価格１４８００円に値上げいたします。
いまだけのモニター価格
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最後まで読んでいただいてありがとうございました。
コンサル大家中一郎
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