土地選定についてのお話しの前に、どうして新築開発がおいしいのかを語らせていただきたいと思います。
理由は簡単ですね。
中古の収益物件はほぼ一目見れば、収益見通しが分かり易いため、購入層が幅広くなります。
逆に新築開発は収益見通しが分かり難いため、購入層が限られます。
そういうことです。
賃貸マンションの場合、賃料相場はインターネットでさくっと検索するだけでもある程度想定できてしまいます。
大きな変動も少なく将来にわたっての収支が簡単に見通せます。
不動産に詳しくない人でも安心して購入できるため、購入層が厚くなり値段が高くなってしまいます。
ここ数年、築浅都心賃貸マンションを買いたい人が多く、競争が激化して利回りはぐんぐん低下しちゃいましたね。
お金が余って仕方ないという方はこのような築浅都心レジ案件を購入してもいいと思います。開発等という手間のかかることをする必要は全くありません。
資金に余裕がなく、高い利回り、若しくは売却益を狙いたい方は新築開発をするしかありません。
築浅都心賃貸マンションを購入することができればそんなことをする必要はないのですが、そこの競争を考えると腰が引けます。
新築開発をするためには土地を購入しなくてはなりませんが、またここに面白い話があります。
土地の売却を売主から依頼されている仲介会社さんは不動産のプロではありますが、必ずしも建築のプロではありません。
都市計画、道路等はきちんと調べてはいるものの、どのような建物プランが描けるのか確認していないケースがほとんどだったりします。
どのような建物プランが入るのか知らないのに正確な値づけができるはずがありません。
近隣の事例を拾って「坪200万円！」、のような簡易的な手法で値づけしているケースも多々あります。
まともな建物プランが入らないのを知らずに高い金額を掲示してしまうケースもありますが、逆に、きれいにプランが入らないだろうと勝手に決めつけて安い金額にしてしまうケースもある訳です。
このような割安感のある土地案件を拾っていけばよいってことですね～。
次回より、このような割安感のある土地を探すポイントについて軽く触れていきたいと思います。
株式会社ニーズ・コーポレーション
代表取締役 芹澤 豊宏
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