価格交渉は節度をもって行いましょう。

気に入った賃貸物件があっていざ契約となった時に「もうちょっと家賃がやすくならないかな？」と考える人も多いようですが、契約書ができ上がった後での契約内容の変更は契約書の作り直し等、色々面倒なことが発生するので基本難しいです。

ですので、当然ですが契約時点での交渉は上手くいかないことが多いということを理解した上で、家賃交渉は事前に行うようにしなければなりません。

人気物件や１月～３月までの転居シーズンは物件を求める人が多く、貸し手有利な状況なので値引き交渉はまず無理ですが、他の時期はできるだけ早く入居者を見つけたいという貸し手の意向があるので、値引き交渉を受け入れてくれるところが多いようです。

また最初から値引きを視野に入れた値段設定をしているところも少なくないので、数千円くらいの値引きならあっさりＯＫしてくれるところも多いようです。

また家賃の値引きはしてくれなくても、礼金を２ヶ月から１ヶ月にしてくれるというところもありますので、家賃がダメな場合は礼金の値引き交渉をしてみるのもお勧めです。

でもでも注意してもらいたいのは、家賃の値引き交渉に追加して礼金の値引き交渉を行うのは控えた方がいいかもしれません。

仲介業者、貸し手側も人の子です。

そんなガメツイ人には貸したくないと思ってしまうこともなくはありません。

絶対にやらない方が良いとは言いませんが、度を越した値引き交渉は却って借り手側のイメージを悪くしてしまうことに繋がります。

値引き交渉はするに越したことはないのですが、やるにしても節度をもって悪いイメージを与えるような交渉は控えた方が良いでしょうね（笑）

株式会社ニーズ・コーポレーション
代表取締役　芹澤 豊宏

コーポラディブハウスにチャレンジしてみる？

何年、何十年も賃貸向けマンションに住んでいると一度はこんなことを思ったことはありまスよね？

「家賃を払い続けているのはもったいないから、住宅購入を検討してみよう」

固定資産税や将来的な修繕積立金の変動などは考えずに、現在、住んでいるマンションの家賃が月額９万円であれば、一般的には「住宅ローンと管理費修繕積立金を合算した金額」と「ご自身の年収や年齢、該当マンション築年数等から住宅ローンが何年組めるか」を計算して、マンション探しをスタートすると思います。

例えば、室内リノベーションを行うとなると、「中古マンションを購入し、リノベーション会社に自分の思い描く室内プランを伝え、デザインを落とし込み、納得したら契約し、着手、完成。」と言う流れとなり、理想の室内が完成すると思います。

ですが、土台となる中古マンションが、数十年前に施工されたマンションになると、「茶系の吹きつけやタイル貼りの外観に、少し狭いエントランスドア。」等の典型的なマンションとなり、どうしても外観や共用部分が陳腐な場合が多くあります。

さらに、一所有者だけでは外観・共用部分はリノベーションすることは、規約上極めて困難でありますから、「如何に初期費用を抑えて中古マンションを購入し、室内リノベーションを行うか。」と考えられる人向けになると思います。

今回取り上げたコーポラディブハウスは、総合コーディネイト会社がコーディネイト料だけ受領し、土地購入から外観・共用部設計、更に金融機関や管理会社の調整まで手厚くサポートを行い、住まう人の事を一番に考えた「らしさ」を大事にしたサービスを提供する仕組みです。

「らしさ」を重視したマンションになれば、マンションに人一倍の愛着を持たれた人々が集まり、且つ、室内のコーディネイトを大事にする人々が住まうマンションとなるので、「マンションに対しての意見が似た人々でコミュニティが形成され、理想的なマンション管理組合が出来上がる。」ことが想像できます。

参考URL：http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140626-00064761-suumoj-life

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代表取締役　芹澤 豊宏

縦ラインと横ライン

不動産市場においては２０２０年の東京オリンピック、アベノミクス効果での建設ラッシュがあちらこちらで発生しており、「東京都心部であればどのエリアでも投資チャンスかもしれない。早く購入ないと。」と不動産投資を検討している方も多いと思います。

しかしながら、「居住物件・レジデンス」ではなく、ファンドやワンランク上の不動産投資家が多く所有している「商業ビル・オフィスビル」に焦点を当てて現状をリサーチしてみると「エリアによっては苦戦している場所も存在している」ことが明らかとなってきているようです。

参考ＵＲＬ上の記事では「縦のライン」「横のライン」に分けてリサーチをされています。

縦のラインは、山手線に沿った「秋葉原から大手町、丸の内、虎ノ門」エリアとなっており、「虎ノ門ヒルズ」に関しては「ほぼ満室に近い状態でスタートを切れた。賃料もかなり高い水準で契約できている」と森ビル社長からの声があり、秋葉原の有名ビル「ＵＤＸ」については、２００６年の竣工にも関わらず、なんと「順番待ち」の状況となっているようです。

「さすがはネームバリューある物件や人気エリアの築浅・新築物件は強い！」と思ってしまうところではありますが、実際、どんな条件でも築浅・新築物件が強い訳ではなく、２０１２年に完成した東京駅前の「ＪＰタワー」は約２割の空室を抱えており、その要因は「強気な価格」だけに、インフレの波に乗って賃料も高めに設定しても空室は埋まる訳でもないことが浮き彫りとなっています。

横のラインの「神保町・飯田橋」エリアに関しては、賃料相場が高い「縦のライン」から、縦のラインよりも賃料を下げて、安定したビジネスチャンスを掴める「横のラインの新築・築浅物件へ移転する企業」もおり、横のラインと縦のラインは今後、「サービスの展開の仕方」や「企業規模」等の様々な理由から、うまく企業拡散されていくようにも思えます。

ただ、どのエリアも、駅から遠い中小ビルは苦戦しているようで、ここで利用価値が生み出すためには、「如何に価値あるリフォーム・リノベーションを行い、付加価値を生み出し、その価値あるビルに入居して頂くか」が課題のようです。

長期間空室の建物でも、「価値あるリフォーム・リノベーション」を行うことで、入居率をアップさせるチャンスは無限にあると思います。

今後益々、新築・築浅ビルに負けないリノベーションができるプロが必要になってくる時代背景にあると改めて実感したニュースでした。

■参考：http://news.livedoor.com/article/detail/8989069/

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代表取締役　芹澤 豊宏

賃貸物件契約時には見積を！

今までに賃貸物件契約をした人ならお分かりかと思いますが、賃貸物件を検討する時に予めどのくらいの予算がかかるのか、もっとハッキリと分かればイイなあと思われる人は少ないのではないでしょうか？

事実、賃貸物件に関しては不動産業者によっては値引き交渉がＯＫなこともありますし、いつから入居するのかによって日割りでの賃料計算もあるので、キチンとした見積を出しづらいという背景があります。

契約前に賃料から敷金や礼金を含めての総額予測を立てる人は意外と多いのですが、契約時にかかってくる費用はそれだけではないので、準備していた金額よりも支払いが多くなったという人も少なくないのではないでしょうか。

契約時には必要だと思っている項目以上に様々な費用が掛かってきます。

なので、どんな費用が発生するのかをよく理解しておく必要があり、その中でもしっかり把握しておきたいのが入居前準備費用です。

入居準備費用とは聞き慣れない項目ですが、鍵交換代や保険代など様々なものが含まれています。

この入居準備費用が分かるだけでも他社物件との比較はグッと簡単になってきますし、契約時に予測もしていなかった請求項目が増えていたということも未然に防げます。

よって正確な見積は無理としても、入居準備費用がわかる程度の見積は必ず取った方がいいですね。

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代表取締役　芹澤 豊宏

知っておけば特になる住宅などの不動産売却時のポイント

新居購入時は、概ねが将来ずっと住むことを考えて購入しますが、将来プランの変更や金銭的問題によって売却しなければならないことがあるかもしれませんよね。

なので新居購入の際や売却時には、できるだけ不動産売却を有利に進めるためにも注意しておいた方が良いというポイントがあります。

■注文住宅はマイナス査定になる可能性も　

一戸建て住宅には注文住宅と建売住宅の２種類があります。

当然、入居者の希望が取り入れられた注文住宅の方がはるかに購入価格は高くないでしょうから、売却時にもその分が考慮された高い金額が設定されると思われがちです。

しかしこれは大きな勘違いだったりします。

入居者の希望が取り入れられた注文住宅は、著名な設計士に設計依頼したという特別な条件がない限り、建売住宅よりもマイナス査定される可能性が高いです。

建てた人の希望が売却後の人にも同じように良いとされるわけではないので、一般的な設計が施された建売住宅の方が無難で人気が高くなる可能性があるというわけです。

一生の家として考えれば、入居者の希望が取り入れられた注文住宅の方が利便性は高いのですが、売却時にはマイナスになることもあり得るという点をよく理解しておきましょう。

■相対取引は損することが多い　

売却時には不動産会社への仲介料がかかってきますが、それをカットしようと相対取引する人も少なくありません。

しかし個人の場合、購入者が知り合いなどに限られてくるので、値引きを要求されることが少なくありません。

特に相手は買って欲しいという売主の状態が分かっているので、交渉も強気に進められることが多いのです。

ですから仲介料以上の値引きが発生してまうなんてことも多々あるというのが現状です。

そしてその後の処理の面倒さを考えても、余程の経験の持ち主でない限り、相対取引はまずやめておいたほうが無難と言えるでしょうね。

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代表取締役　芹澤 豊宏