米粉パン

南浦和にあるマンション１階部分、店舗物件の現地調査へ。

そこで米粉を使ったパンを販売するとのこと。

その店舗工事のために現地にて打合せ。


周辺には構想のマンションが数本建設中だったのと、既存でも数本高層マンションが建っているので、需要はありそうです。

目的は売上規模、店舗拡大ということではなく、麦アレルギーでパンが食べられない人達にパンの美味しさを知って欲しいということだそうです。

小麦に比べればまだまだ米粉は高く、原価が上がってしまうようですが、それを小麦のパンと同等の価格で販売していきたいとのこと。


お店が成功するように工事コストもできるだけかからないように協力させていただこうと思います。

このブログでも今後、米粉のパンの写真などアップしたいと思います。



更に今日は素晴らしい方との出会いがありました。

お師匠さんです。

師匠！今後ともよろしくお願い致します。

トイレ掃除

トイレ掃除しました。


日本電産の永守社長がトイレ掃除の大切さを以前からお話されていますよね。

私も小さいころに祖母からトイレ掃除の大切さについて話をされました。


「トイレが汚いと商売がうまくいかない」

「トイレが汚いとお金がたまらない」


そんなこと言われたものです。


物にも心があると思います。

大切に扱えば長持ちしますが、粗雑にすると結構あっさりと壊れてします。


愛でる気持ちが大切ですね。


不動産も一緒ですね。

保有不動産を愛でる。

高稼働が実現できるのではないでしょうか。

財団法人 日本不動産研究所

財団法人　日本不動産研究所が発表した資料です。

とても参考になりますね。

新規投資に対する姿勢は向上してきているようですが、賃料の下落に関して来年以降も続くと見ており、その見極め的な所で積極的に動けないでいるという感じでしょうか。


第２１回不動産投資家調査の結果（2009/10/01時点）を公表　　ほとんどの用途・地域において利回りの上昇幅は縮小

改良工事

建物は経年に伴い劣化をします。

劣化にも２つあり、建物の仕様の劣化、建物の性能の劣化が挙げられます。

建物の仕様の劣化としては、塗装面や防水面の劣化という目に見える部分での劣化になります。

建物の性能の劣化としては、現在の賃貸マーケットにおいて求められるレベルと比較した場合、性能面でどうしても陳腐化してしまうという点が挙げられます。

特に性能面での劣化は、稼働状況の影響が考えられるため、資産価値の低下に繋がる可能性が高くなります。

その機能低下を改善するためには、修繕工事だけでは既存性能の維持・回復しか実現できないため、的確な市場調査と建物の調査診断を行った上での性能・機能をグレードアップさせる工事が必要となります。

その工事を改良工事、又はバリューアップ工事といい、今後テナントニーズの多様化、満足度、省エネルギーなどを考慮した場合、不動産オーナとして検討していく必要性が高いものと考えられます。

また劇的に用途を変更してしまうリノベーションなども面白い試みかもしれません。

修繕工事

修繕とは、建物竣工時の部材や設備の劣化部の修理・取替えを行う工事を意味します。

劣化部分の性能・機能を建物旬工事の水準まで回復させることを目標とし、劣化や機能の低下の都度に行う補修工事と長期修繕計画に則り、計画的に行う計画修繕とがあります。

あくまでも経年劣化による性能レベルを新築当時の初期性能レベルまでの工事となるため、その時点での社会ニーズにマッチしないケースが多々あります。

隣接する競合物件（特に新築物件）と性能比較をした場合、単なる修繕のみでは性能的に見劣りしてしまうケースが発生します。

それを解消するために必要なのが、「改良工事」になります。