前回、土地を選定する際、賃貸マーケットを知ることがとても大切であることに軽く触れてみました。
では、賃貸マーケットをどのように知ればよいのでしょうか。
答えは簡単です。
「わからない」
です。
不動産は長期保有することが多いです。
その間、賃料はおもいっきり変動します。
全く予測がつきません。(笑)
例えば、南青山の骨董通りのように、イメージがよく高級ブランドが多数出店するものの、本来は人通りの少ないようなところは、景気の変動をもろにうけてしまう代表例でしょう。
レジが安心ということをよく聞きます。
が。
港区の中途半端な広さの１ＬＤＫ、ムダに広いファミリーマンションなどは、リーマンショック後、会社の住宅補助規定の変更等を主な理由として借り手が激減してしまいました。
外国人用マンションなどというもはもっとひどいもんです。
賃料の長期的な想定をするためには、景気変動を読まないといけません。
しかし、そんなことはノーベル賞を取るような偉大なマクロ経済学者でもなかなかできません。
少なくとも、私には到底「無理」であります。
では、どうすればよいのか？
簡単にまとめると、景気の変動を受けにくいタイプの不動産を選択すればよいのです。
まずは都内のワンルームマンションの新築でしょうか。
なぜなら、「わかりやすい」からです。
変動も少なく、また、賃料査定も簡単です。
練馬区のワンルームが７万円から５万円に景気の変動により、一気に変動することはまずありません。
賃料をフィックスできるので、あとは安い土地を見つけること、建築費を抑えることに注力すればよいだけになりますよね。
そこが「ノウハウ」になります。
株式会社ニーズ・コーポレーション
代表取締役 芹澤 豊宏
株式会社ニーズ・コーポレーション
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