新しい入居者さんからのご指摘

RC築8年のマンションに、先週入居してもらった方より、部屋の不備のご指摘をたくさんいただきました。

『申込をいただきました！！！』

入居の翌日に、まずは、4点指摘があいrました。

1．洗面台は、3面鏡なのですが、その鏡を開いた裏側が汚れている。

2．玄関ドアの室内側に傷がある。

3．対面キッチンのカウンターに傷がある。

4．トイレの便座に汚れがある。

この4点でした。

1と4は、拭いたら取れたということですが、クリーニングはしっかりされているのかというご指摘でした。

2と3は、退去時にクレームをつけられても困るので、報告とのことでした。この傷等は事前の自分が掃除のときに、認識しておりましたので、そのことはお伝えしておきました。

でも、拭いたら取れる汚れに関しては、ちょっと見落としでした。

その後、さらに翌日に、エアコンのルーバーとか内部が汚いということで、ちょっとお怒りに近い状態のクレームでした。

契約書に、退去時にエアコンクリーニングの費用請求があると仲介店さんが言われたようで、やっていないではないかとのことでした。実際には、契約書には、喫煙等の場合の話で、通常はエアコンクリーニング代は、請求しないということをお伝えしておきました。　通常は、クリーニングで、外観やルーバーの汚れは、きれいにしてもらうことをお願いしてありませんので、こちらの落ち度ではあります。

でも、中途半端な対応はできないので、2日後に、業者さんに手配をしてもらい、エアコンクリーニングをしてもらうことにしました。　ここまでの対応は5日間です。

その後は、あきらめたのか、ご指摘がなくなりました。

でも、改めて、そのようなご指摘をいただけたので、今後気を付けないといけないと思っています。

エアコンに関しては、別の物件でも以前に、同じご指摘がありましたので、必ず対応してもらうようにお願いをしておりますが、なかなか私も確認できていないので、反省をしています。

やはりチェックリストを作った方がいいかと思っています。

クリーニングなどの内容も指示書を作った方がいいかと考えています。でも、なかなかやれないのですよね。反省ばかりです。

簿記の勉強

以前から、私は、脱・税理士のスガワラくんのSMG経営塾に参加をさせていただいています。そこで、3回目となる河合先生の簿記講座が開催をすることを受けて、子供を参加させることにしました。

まったく、この手の勉強をしたことがないので、今後、引き継いでくれるならば、いい機会とおもい、参加するようにしました。

この講座は、半年間で、東京で毎月1回講義があります。

以前から、東京での口座とオンラインはあったようですが、アーカイブもあり、また、別のタイミングでオンライン専用の講座も行われるようで、非常に参加しやすいと感じています。

ただ、この簿記講座は、簿記の資格をとるためではなく、実際の会社の決算書を理解したり、どのように仕分けをすることで、見栄えもよくなり、銀行からの評価が上がるのかを視点にして教えていただくようです。

まあ、自分なりに、自分勝手な決算書を作っているので、（当然、顧問税理士さんとの相談の上）この手の視点で見たときに、どうなるのかを、子供が学ぶことで、引き継いだ時に、私ではわからないことを感じてくれるといいかと思っています。

すでに、10月から始まっているのですが、前回は、アーカイブと別日のオンランに参加したようですが、もともと何も知らないので、チンプンカンプンのようです。今週リアルの講座に参加するようなので、事前に、復習もかねて、私とアーカイブを見ることにしています。

そこで、復習しながら、わからないことは、私が説明をしていくようにしたいと思っています。6回で終わるので、1回1回が非常に大切になります。　なので、毎回ちゃんと理解をしていかないと遅れていくばかりだと思っています。ちなみに、私は、簿記3級は持っています。（最低限の知識とは思いますが）

と言いながら、なかなか予定が会わずに、まだ、復習会もできていません。あまり時間がないので、ちょっと心配をしています。

さあ、どうなりますか？

うまくいくことを願っております。

解体と退去の連絡

軽鉄築45年のアパートですが、おじさんが、お二人亡くなり、ついに解体をする方向に舵をきりました。

入居者は、皆さん長く入っている方が多いので、非常に心苦しです。

ただ、以前も書きましたが、水道管の老朽化での破裂事故や、2階廊下のH鋼の真ん中がさびて透けてきていることなどを考えると、これ以上、メンテをして頑張ってもらうことは、かなり厳しいと判断しました。

また、先にも書きましたが、今年になってお二人の独居の方がなくなったことで、再度部屋をきれいにして、募集するかという気持ちになりませんでした。

何度も書いていますが、どちらも幸いにもお部屋で孤独死ということではなく、病院で亡くなっていますので、告知の必要はありません。

とりあえず、本日、午前中に残りの4部屋の方に、お手紙を出してきました。　そのうち、2部屋の方がお見えでしたので、手渡しをしてきました。

ほどんどの皆さんが、条件的には厳しいと思いますので、どのように転居していただけるかはわかっておりません。とりあえず、来年5月末での退去をお願いしてきました。

そのうちの一人（一番若く、他を探しやすい人）にも手渡しをしましたが、1時間もしないうちに、立退料の話の電話がかかってきました。この1時間の間に、不動産屋さんに電話をして、住めそうな部屋の候補を聞いたら、かなりの金額がかかるので、負担をしてほしいとのことで、早速の立退料の話は、すごく寂しく感じました。

電話だけで、部屋の間取りなども実際に確認せずに、別に引っ越しするために、入居費用が掛かるとのことで、その金額は、ちょっと考えられない金額でした。

まあ、すごく残念な気持ちでしたが、とりあえず、ちゃんとした見積もりを見せてくださいとお願いをしておきました。

とりあえず、この1週間で、どれだけの連絡を受けるかはわかりませんが、穏便に進んでくれることを願っています。

今後、持ち切りで、運営していくつもりですので、これらの退去の話は、今後の経験値になると思います。

建物も、生き物と同じで、新築として生まれてき、最終、未来永劫、活躍し続けることは難しいので、どこかで、終焉を迎えます。人や生き物がなくなるのと同じになります。建物は、意思を持っていませんので、持ち主が、まるで安楽死をするように、最後を決めるという感じに思っています。

どのような進み方をするのかはわかりませんが、これから、しばらくは、この話題もアップしていきたいと思っています。

大変な失敗！

以前、安否確認のおじさんの件で、身元引受人が見つかるまでと、残置物の処分の対応までで、家賃を保障していただき対ましたが、最終の退去後の原状回復の請求をしないといけませんでした。

退去から約2ヶ月後までが期限でした。

しかし、原状回復の程度がかなり大きく、見積もりが遅くなっていました。その後、見積もりが来たのですが、もともと、MAXで、原状回復費用の補填は、家賃2ヶ月分とのことでした。着た見積もりは、かなりの高額で、そのまま出すのか、償却も含めた分を計算したほうがいいのかを悩んでいるうちに、私もすっかり締め切りを忘れておりました。

また、思い込んでいた締め切りと実際の締め切りは違っており、気が付いたときには、時すでに遅しでした。

これは、これで痛いです。

大変な失敗でした！！！

なぜならば、保証会社との契約に気が付くまでの2ヶ月ほど、家賃未払いの回収ができないままになっておりましたので、ちょっと、その補填になると考えておりました。

でも、もともと、原状回復をすることはなく、このまま、このアパートを閉鎖することにしているので、先ほどの補填と考えていたところに気のゆるみがありました。

まあ、仕方なしとあきらめるしかありません。でも、保証会社の契約を、あふれたポストの中から見つけなければ、未払いも増え、残置の処理も自分でやらないといけないかった分だけでも、補填されてよかったと思うしかありません。

これで、安否確認のおじさんの回は、本当に終了となります。

もう一人のおじさんも、勤め先の会社さんの弁護士さんが、相続人の確認をしているようで、見つかるかはわかりません。こちらの原状回復費用は、その勤め先の会社に連絡をしてありますので、無事見つかったら、払ってもらえるのかな？　こちらも、原状回復する予定はありません。

こちらも勤め先の会社さんが、ゴミ屋敷をかたずけていただけたので、すごく助かっています。先日、その会社の偉い人？から電話がかかってきて、しばらくは、進展がないので、相続人が見つかるまで、時間がかかるとのことでした。

その時に、勤めていた時に、女の子が生まれて、すぐに、離婚したいと話をしていたようで、その娘さんも生きているかもわからないとのことでした。個人的には、複雑かもしれませんが、見つかってほしいとは思いますが、このおじさんもどのような思いで、暮らしていたのでしょうか？　

娘に会いたいとは思ったこともなかったのかと、人の人生を考えてしまいます。

自主管理をしていると、いいことかは、わかりませんが、入居者の人生、生活を近くに感じれるので、その人それぞれの人生を見れてしまうのも、

ある意味、

”大家と店子は、親子同然”

といわれる所以かもしれません。

今の大家さんというか、不動産投資家さんは、そんなことは管理会社任せなので、気にしていないかもしれませんが、そこに、私が自主管理をつづけているところかもしれません。　まあ、今時にはそぐわない話ですが。

銀行への連絡

融資の結果に対して、検討いただいた銀行に連絡しました。

『新築融資が通りました！！！』

今回、数行に検討をいただきました。幸いにも、メインバンクさんが頑張っていただけたので、非常に有利な条件で、融資をいただけることになったと思っています。

一方で、この数行には、提案は聞かせていただきましたが、その時点で、ほかの一番有力な提案は、どのくらいかはお話をしていましたので、差があるところは難しいと認識していたと思います。

また、今回の場合のメインバンクさんの最終承認が出るまでは、どう転ぶかはわかりませんでしたので、明確なお返事はしていませんでした。ただ、数週間という時間の間に、こちらからはお返事していませんでしたので、今回の提案の結果をお伝えすることで、銀行内の一連の業務をクローズさせることをしないといけないので、提案に対するお礼と、最終の結果でのその銀行さんの提案その差を明確に認識してもらうことが大事だと考えています。

今回は、もう一つの法人のメインバンクさんに電話をして、状況をお願いしていました。細かいところは別にして、融資金額が伸びなかったので、難しかったですが、そこは、自己資金を出すことで、私の中では、2番目の提案でした。

今回の結果との認識をちゃんとしてもらうことで、今後の提案に対して、そのベースからの検討をお願いできるので、さらに、いい条件での話でスタートが切れます。実際は、どうなるかはわかりませんが、ある意味意味があることだと思っています。これは、どの銀行さんにも、必ず認識してもらうようにお話をします。

一回一回の融資の話ですが、不動産賃貸業は、規模を拡大する限り、融資がなければ、進みません。そのために、今回の結果を次回にどのように続けていくことが大事だと思っていますし、そのために、お礼と結果をお伝えしております。なので、結果後の活動は、実際には、次回の融資の検討の開始になっているという認識です。銀行さんは、そんなことは思っていないかもしれませんが、状況を説明しておくことで、次回は、そのラインからのスタートで話をすすめることができるので、すごく大事なことだと思っています。

あと、先に書きました別法人のメインバンクさんは、大手の銀行でしたので、今後、関東、東京への物件検討で、一番融資してもらえる可能性が高いので、その点もお願いしておきました。そのように、次回は、どのような機会があるのかも意識付けしておくことが大事になると思っています。

一行新規のところに打診をしておりました。まだ、連絡をしておりませんが、口座もないのに、当然、ＮＧでしたが、今後、融資をしてもらうためには、どのような動きをした方がいいのかを、今後、相談していく予定です。開拓もしていかないと、厳しいと考えているからです。

さあ、どうなることでしょうか？