月次の打合せの延期と大家活動

本来は、本日、税理士さんとの月次の打合せの予定でしたが、昨日、急遽、税理士さんからの依頼で、少し先まで延期となりました。

なので、月次のまとめが少し余裕ができました。これで、先送りしていてはいけないと思いながら、先送りしているので反省です。

昨日の大家活動は、RC築40年の水道料金の検針を家内にお願いしておりましたので、その請求書を各戸に投函していく作業と、私宛の荷物が、物件の宅配に入っているので、回収に行きました。

その後は、クリスマスに入居予定のRC築3年の物件の最終確認、清掃、鍵の交換に行きました。

その前に、先週末、宅配ボックスの残留している荷物に関して、不在届が見つからないので、開けてほしいということの依頼もありましたので、すべて、確認してみることにしました。

以前から、数ヶ月残留している荷物もありましたので、連絡をして、問合せの人も、数ヶ月残留のあて先の人に回収をいただきました。この二人で、4個の宅配ボックスを使われていました。

確認した時には、すべて使用中となっておりましたが、実際には、2個は、空の状態で、ロックがかかっていました。

全部で、9個設置しておりますので、3個は別の人ですが、まだ、配達されたばかりなので、とりあえず、そのままにしておきました。

あと、空き部屋のポストの中身を確認して、きれいにしておきましたが、その中に不在届も入っており、退去済みの返信をしておきました。

その後、入居する部屋の鍵の交換や、掃除などをして、無事、終了をしました。

その後、ちょっと気になったので、RC築33年のリノベ？の状況を確認して帰宅しました。その内容は、また、今度です。

お礼とほぼ最後の週末

先週の3泊4日の東京出張で、名刺交換の際に、ブログをアピールした効果か、金曜日、土曜日のアクセスが大幅に増えました。

アクセスいただけた方、本当にありがとうございます。

『東京出張3泊4日』

このブログは、子供や不動産をしている方の何かの参考になればということで、3月後半に、いろいろあったので、毎日更新を始めています。皆さんがアクセスするのは気になり、アクセスしてもらえるとすごくうれしいですが、ガンガンアクセスを増やすことをメインの目的としていないです。面白くないかもしれませんが、自主管理を中心にやっている不動産賃貸業ですので、その業務日誌、タイトルにあるように日記に近いです。

でも、最近は、名刺交換時にアピールしてまわっている自分もいます。（苦笑）

でも、不思議なもので、アクセス数が増えるのは、単純にうれしいですね。なので、もし、よろしければ、引き続き、よろしくお願いします。

この週末は、実質の12月最後の週末といえます。まあ、この時期で内見や申込はありませんが、逆に退去はあります。

明日は、短期契約の事務所の退去立会いがあります。また、28日にも、退去立会いがあります。

25日に一部屋入居がありますので、大体これで終わりかと思います。年始も10日ごろの連休明けぐらいからの動きになるでしょうか？25日の入居の対応のために、部屋の確認と鍵の交換をして受け入れ準備をします。

既存の出入りでは、こんなところです。

あとは、26日に、新築の請負契約の締結、その後、銀行への手続きになりますが、銀行との融資契約は、年明けになると思います。

あとは、一部屋修理依頼がありますので、部品もそろいましたので、その対応になるかと思います。

でも、大きな動きがないと、ブログのネタがなく、毎日更新が修行のようになってきてしまうのではないかとちょっと不安になります。　それならば、スペイン旅行の内容とかを書いたりしますので、お付き合いください。

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東京出張3泊4日

今朝まで、3泊4日で、東京に出張していました。

脱・税理士スガワラくんの東京定例会に参加するために、東京に出張をしました。

まず、初日には、2年ほど前から知り合いになった方が、異業種交流会のような感じで、いろいろな人を呼んでいただき、忘年会を行いました。毎回、参加していただける方が、その日の予定に合わせて変わるので、非常にいろいろ勉強になり、また、楽しい時間を過ごすことができました。

その後、MIDTOWNのクリスマス電飾を見て回りました。田舎者の私としては、まるで夢のような雰囲気を感じることができました。

2日目は、以前からご紹介をいただいていました神奈川の収益物件を見に行きました。関東で、物件を見せてもらうのは、始めてからもしれません。　場所は、リニア新幹線が停まる橋本という駅が最寄りの物件でした。

橋本からバスで、移動して、停留所からは、すぐの物件でした。いろいろ課題がありそうなので、購入するという判断はできないのですが、一度、関東の物件も見てみたいと思っていきました。

この橋本は、リニア新幹線ができれば、都心へはかなり近いので面白い場所かとは思いますが、実際に、開通するのには、かなり時間がかかりますので、物件もそれだけ、年数を経過するので、かなり判断は難しいかなと思っています。

夜は、関東にいる大家さんと、ホテルの近くで食事をして、最近の情報交換をしました。彼とは、1月に食事をしてからのほぼ1年ぶりでしたので、お互いいろいろありました。こうやって、知り合いの大家さんとの情報交換は、やはり刺激になります。

そして、3日目は、もともとの目的のスガワラくんの東京定例会の参加をしました。今回は、子供参加してくれたので、これから少しずつでも興味を持ってもらえるといいかと思っています。

なかなか、充実した東京出張でした。いつかは、東京へとは思っていますが、今の価格帯ではなかなか踏ん切りがつかないですね。

地元に戻り、従来の大家業のいそしみます。

この週末は、月次の打合せのための資料を完成させて、税理士さんの面談に備えます。

今年も残り10日ですかね。はやいな。来年の目標も作りたいです。

自販機の事情

自分の物件に、おける場合には、自動販売機を置いています。4ヶ所になります。

そのうちの近郊のRC築26年の物件にも置いてあります。先日から書いているように、退去の立会や消防点検などで、何度か、行く機会があり、ふと自販機を見ました。

写真を撮り忘れたのですが、3段ぐらいの商品のサンプルの陳列があり、その下のボタンを押して購入という感じなのですが、2段目、3段目の半分ぐらいの商品のサンプルの陳列がなく、価格の見直しの連絡のシートが貼ってありました。

あまり売り上げがよくないので、商品を絞っているのかと思っていました。

消防点検の時に、商品の交換にメーカが来ていたので、その担当の方に、話を聞こうとしたら、あのシートがなくなり、商品サンプルがすべての段に並んでいました。

担当の方に、質問をしてみましたが、内容はびっくりしました。

それは、アサヒのサイバー攻撃があり、ビールがなくなったことがニュースになっておりましたが、その影響で、ほかの飲料水やコーヒーなどの在庫がなくなったために、自販機に在庫をためることができずに、減らすしかなったようです。

そうです、この自販機は、アサヒ飲料関連でしたので、この自販機もサイバー攻撃の影響を受けていたようです。

こんなところにも影響があったとは、考えていませんでした。

いや、社会で起きている事象を、対岸の火事のように見ているのではなく、自分の生活圏にも影響がないのかを考えなくてはいけないと改めて感じました。

実は、本日、同じように、商品サンプルが半分ない自販機を見つけました。そこには、サイバー攻撃の影響と書かれていました。

ちなみに、RC築8年に設置してある自動販売機がとびぬけて売り上げを上げています。駐車場1.5台分相当の手数料の入金があります。これは、大きいです。

月次の準備

何とか、月次の税理士さんとの打合せの資料を送付できました。

通常は、月初に、通帳を記帳しています。オンラインはしておりません。そのため、各銀行を回り、記帳をします。

そのそれぞれの内容に関して、手書きでコメントします。

基本は、一通帳で、一物件としています。正確ではなく、二通帳に分かれている場合もあります。例えば、その入金がXXX号のものであれば、XXX号と記載をします。

駐車場を月極で借りている場合には、そのコメントをしています。会社として借りている場合と、その物件として、転貸をして借りている場合があります。なので、そのように書いています。

また、物件の賃貸経営に関係ない支払いもある場合がありますので、その場合には、〇本と書いておきます。これは、本部での経費などになりますので、わかるようにしておきます。

現在は、2法人で、15通帳ぐらいあります。ほぼ動いていない通帳もありますが、それでも10以上はありますので、すべてに関して記載をします。

その後、コピーを取り、税理士さんに送りします。一方、自分のまとめEXCELにも家内にINPUTしてもらっています。

その後は、現金やカードで立替払いをしたものをまとめて現金出納帳を作ります。先ほどのEXCELに、現金の情報もINPUTして全体のお金の流れを確認します。本来は、P/Lなどもやりたいのですが、なかなかできていないです。ただ、現預金が増えているのか、減っているのかは、毎月把握しています。想定より動きが大きい場合には、INPUTした内容を確認して、何が原因かを確認しています。

現金出納帳が完成したら、税理士さんに再度送ります。

これで、月次の打合せまでに、税理士さんが、P/L,B/Sを月次で作ってくれます。

月に1回の打合せ、今期の利益の着地点を、毎回確認して、期末で、どのくらいの利益ができるのかを想定しています。そして、当然、今後の大きな出費は何かを確認して、着地点の精度を上げるようにしております。

これで、もし課題があれば、事前確定届出給与をどうするのかも決めておきます。当然、予定は、期末にしていますが、もらうかどうかも考えておきます。

あまり変動のない賃貸経営ですが、拡大するのならば、融資ありきの事業ですので、必ず黒字になるようにしていきます。

税金は、ちゃんと払います。そうしないと利益は出せないです。できれば、償却と元本返済の差額分は、利益を出さないと、栗時でも現預金が減っていきますので、それは避けるようにしています。なので、税金は、しっかり払うことになります。

この辺も、理解できない人もいるかもしれませんので、また、まとめてみたいと思っています。