水周りの修理

RC築40年の物件の入居者さんから、浴室の水栓から水が漏れるという話をいただき、以前、一度、確認に行きました。

シャワーと蛇口の切替のところから水が漏れているようです。これは、かなり以前に修理をした記憶がありましたが、部品や、分解の方法がわかりませんでした。

そこで、メーカのHPから写真を送り、品番の特定と交換部品の型番を質問しました。

回答があり、部品構成図もいただけました。

が、ちょっと違和感があったのですが、とりあえず、信じて通販で購入しました。

届いてみたら、どうもサイズが大きいようです。でも、とりあえず、部品が来たので、先日、修理に伺いました。

その少し前には、浴室にある洗面の下から、水が漏れると追加での依頼もいただきましたので、切替部の交換の時に見に行くことにしました。

訪問してお風呂の水栓を分解してみました。前回は、ちょっと不安でしたが、今更、戻れないので、気持ちを入れて切替部の分解をしてみましたが、やはりどう見てもメーカーからの部品が間違っておりました。

分解してみたわかったのですが、どうもリングパッキンが悪そうですが、とりあえず、持っていたもので、取り換えてみました。

実際に、修理した時には、漏れていなかったので、本当に直ったかはわかりませんので、様子を見てもらうことにしました。

一方、洗面台の下は、明らかに、接続部のパッキンのせいかと考え、こちらも、ばらしました。

ハンドルの止水栓の上側の短いパイプの接続部からの漏水です。

少しばらすもの手こずりましたが、何とか、ばらしてこの短い管をはずしてみたら、パッキンがボロボロでした。

まあ、記憶がありませんが、40年間交換したことはないと思います。なので、事前にあたりをつけていたパッキンを購入しておりましたので、それを管の両端とも交換しました。

管をはずしているときに、水栓のボールが少しぐらぐらしているのに気が付きましたので、使用しているときに、ボールがぐらぐらしたことで、このつなぎ目のパッキンにストレスがかかり、今まで、おさまりがよかったのが、硬化したゴムが対応できずに、水漏れをしたと想像しました。

なので、ボールのとめネジをしっかり締め直しましたが、やはり、緩んでいました。

これで、とりあえず、問題は解決したと信じたいですが、もし、無理ならば、年明けに、プロに見てもらうことにします。

じゃあ、最初からプロにお願いしてみればという声が聞こえてきますが、それは、自分の経験値を上げることで、長い時間でのコストセイブができると思っています。

で、メーカからの指示で購入した間違えた部品はどうなるのでしょうか？　一度、メーカの確認してみます。（笑）

これも授業料なのかもしれません。

ペット可の物件

軽鉄築45年のアパートの退去に関して、残り3部屋の対応をしないといけません。ところが、ここで苦戦が始まります。

『今日の大家活動』

私の物件は、この軽鉄築45年のアパート、RC築40年のマンションと、RC築36年のマンションに関しては、ペット可としております。

なので、今後、解体予定の軽鉄築45年の残りの3部屋にも、ペットを飼っている人がいるのです。それも2部屋も。

もう10年ぐらい前から、自分は、ペット可での対応をしてきたので、何も気にしておりませんでした。

ところが、2部屋とも、アパートのそばで探してほしいとの要望で、探しているのですが、このエリアには、あまりペット可の物件がないことがわかりました。なので、移転先がないということです。　これは、ちょっとやばいです。

とりあえず、以前からお付き合いのある地場の不動産屋さんにお願いをしに行きましたが、上記のような反応でした。

本当に困ったものです。

が、そのうちの一つの不動産屋さんが、ほかの不動産屋さんを紹介していただき、そちらでは、まだ、少し情報を思っているようでしたので、そこ不動産屋さんと相談を始めましたが、年内は、ここで終了という感じです。

でも、助けていただける不動産屋さんを紹介いただけただけでも、すごく助かりますし、すこし、楽になりました。　まだ、何も解決していませんが、楽な気持ちで、年は越せそうです。

遅い！クレーム対応！

本当に、最近アクセス数がおおくなってきました。本当にありがとうございます。感謝感謝です。

昨日、大家活動の最中に、管理会社の事務方の方から電話がありました。

内容は、RC築33年の物件の入居者さんから、

キッチンの蛍光灯がつかなくなったので対応してほしい

という依頼がありましたとのことでした。また、

工事は、約〇円かかりますが、手配をしていいですか

との問合せでした。

〇円ならば、入居者さんに、ご迷惑をかけているので対応をお願いしますということを伝えたのですが、

いつ対応できますか？

と聞いたら、回答は、

年明けの7日です。

という回答でしたので、

いつ連絡がありましたか？

と聞きました。

答えは、

12月16日で、私への連絡は、24日ですか？

愕然となりました。以前もありましたが、現地確認のための調整や、工事見積の時間など、必要かもしれない対応で、1週間も放置プレイになっていたのです。

そこから、事務方の方に、いろいろ詰めてしまいました。責任はないのにすいません。

結果、26日に対応いただけるように調整していただきましたのでよかったですが、この対応は、（個人としてではなく、会社の進め方として）入居者のことを考えていない、会社の業務の進め方で、ただ仕事をしているような対応でした。

この管理会社は、中堅どころの地元ではある程度有名な会社ですが、このような対応が日常行われているのであれば、自分が管理会社を起こして対応すれば、全然、オーナーにも、入居者さんにも満足いただける対応ができると思いました。

たかが、蛍光灯の不点灯です。　連絡をいただけた段階で、どのタイプの蛍光灯で、不点灯は、蛍光灯のタマを変えてもダメだということは、グロー管の不良化、築33年と考えれば、安定化不良ぐらいが原因だと思われるので、現地確認の段階で、打てる手や、準備できることをしていき、対応すればいいことであると思っています。

当然、私は自主管理をして、ほかの物件の対応は自分でしておりますし、電気工事士の資格も持っているので、電気工事もその場でできます。なので、ほかの人とは違うかもしれませんが、この程度のことは、やってほしいと思います。

入居者は、電気のつかない中で、キッチンに立って、料理を毎日していることを考えれば、どうにでも対応する方法はあるように思います。

ちなみに、現在、空き部屋はあるので、そこの物と取り換えることで、緊急対応はできるはずです。そのようなことを管理会社としては、ぜひ、考えてほしいと思っています。

先ほど担当の方に電話をして話をしました。

私は、ちょっと特殊なのかもしれませんが、チームとして、私が動けるときは、使ってもらっていいし、私の知っている業者さんにお願いする手もあるので、連絡をしてほしいとお願いしました。

とにかく、入居者さんが困らないようにすることが1番なので、できるだけのことはしたいと思っています。

カスハラとかがあり、お客は1番ということは、言われなくなりましたが、やはり私は、お客は1番という思いは必要度と思っています。

年寄りかな？　まあ、年寄りなので、仕方ないですが。。。。

短期解約の部屋の退去

今日は、クリスマスイブですね。メリークリスマス！

そして、本日は、連続投稿280投稿になりました！

パチパチ！！！！　本当にありがとうございます。

さて、本題に行きましょう。

郊外のRC築26年のマンションで、短期利用で貸していました部屋が月曜日に退去になりました。事務所としての利用で、9月中旬に入居いただきました。

『短期使用で、申込をいただきました。』

12月末までの退去ですが、会社としてもたぶん今週が最終週だと思いますので、月曜日に退去立会いとなりました。

4ヶ月間の利用でしたが、外から見たらあまり使われている感じがなかったので、立会いに来られた従業員の方に聞いてみました。

もともと、大きな工事のために借りていたのだが、その工事の着工が遅れたことや、そのせいかはわかりませんが、事務所に配置する人数が大幅に増えたので、このマンションでは、手狭になっていたいようで、1週間も実質使っていなかったようです。

立会をした感じは、ほこりとか、多少汚れていましたが、きわめてきれいに使ってもらえたので、この後は、クリーニングだけで、貸出できそうです。

いや～～、ありがたいことです。

以前のブログにも書きましたが、敷金2ヶ月(100%償却、短期解約違約金2ヶ月なので、4ヶ月が余分にもらえます。それに加え、約4ヶ月の家賃も1万高くしてありましたので、しっかりいただくことができました。

まあ、こんなケースもまれなことではあると思いますが、本当に助かります。

1月中旬までには、クリーニングをして、この3月4月の繁忙期に向けて、募集をしていきます。どうなることでしょうか？

もう一部屋、まだ明確になっていませんが、3月ごろに、２LDKのタイプの部屋が退去の可能性がありますので、春に向けて2部屋募集になります。１Kも2部屋なので、ちょっと頑張っていくようにします。

頑張ります！！！

宅配ボックスが満タン！

昨日、夕方18時ごろに、少し前にRC築8年に入居いただきました方から、メールがきました。内容は、

宅配ボックスが満タンなので、再配達が2日間にわたりできないので、ほかの入居者へ注意喚起をしてほしいということでした。

（表現等は、私が書いているので違います）

この物件ですが、宅配ボックスが4個しかないので、かなり稼働率がいいですが、ご指摘のように、回収しない方も一握りいます。たまたま、昨日のブログに書きましたが、RC築3年の物件でも満杯ではないですが、回収されない問題はありました。

『月次の打合せの延期と大家活動』

夕飯前でしたので、速攻で、返信しました。

火曜日が予定があるので、動けませんが、水曜日に宅配ボックスの確認をします。また、注意喚起のレターを配布しますという内容です。

でも、その時に思ったのです。最初に不在届をもらった時に、ちゃんと、日時の指定をして、自分が在宅で受け取ればいいのに、それをやっていないのに、とは思いました。

ただ、家内によれば、宅配のお兄さん？似合いたくないというの人もいるので、対面での受け渡しが嫌な人もいるのでは、ということでした。この発想は、私にはなかったです。

夕食後、問題点を指摘されて、水曜日までというのは、ちょっと気になったので、さっそく現地に行き、宅配ボックスを全て確認してみました。

4個のうち1個は、一日前の物でした。これは、まあ仕方ないですが、同じ人が、ほかのボックスに少し前の物が入っていましたので、さっそくSMSで、回収をお願いしました。

残りの2個も、それぞれ少し前の物でしたので、帰宅後、入居者の携帯を確認して、回収をお願いしました。

実際、いつ回収していただけるかはわかりませんが、最低限の対応をしました。

レターは、水曜日にでも、対応したいと思っています。

一応、連絡いただきました入居者さんには、確認の対応と回収をお願いしたことを連絡しておきました。

まあ、自己満足ですが、スピード対応が一番の信頼を得る方法ですので、できるならば、時間関係なしに対応をしています。

まあ、自主管理なので、自宅から、ほぼ30分ぐらいで、どの物件も行けますので、対応はしやすいです。

今後、遠隔地での物件を購入するとなるとそうはいかないので、弊社の良さが発揮しにくいです。

帰宅後、本日は、1万歩いけていませんでしたので、約1時間ほど歩いて達成してきました。

では、また。