年間家賃収入

最近、何かの広告で、あるメガ大家さんが、年間家賃収入と部屋数の情報が出ていました。

実際には、年間家賃は、いわゆる一般的な会社での売上にあたりますので、よく言われることは、売上も大事ではある。問題は、利益がどこまでまであるのかがわかりませんので、本当にどうかは、わかりません。

ただ、よく感じることは、その人の部屋数と年間家賃の金額との関係です。

仮に、1.6億の家賃収入があるとします。これだけあれば、かなり大きな大家さんですよね。

この大家さんの場合、部屋数が、400戸とします。これもすごい数ですね。

多くの人は、この二つの数字でかなり規模の大きいので、びっくりしてしまいますし、あこがれや、目指したいと思うでしょう。

実際の利益に関しては、この数字では何にもわかりません。なので、この二つの数字に目がきます。

私は、いつもこの数字を見たときに、このように計算しています。

それは、

1.6億円　÷　400戸＝　40万円

です。

1.6億円が、満室賃料なので、実際の売上なのかにもよりますし、空室があるのかにも大きく影響します。

これは、平均の一部屋あたり、年間40万の売上だということです。　ってことは、月の家賃（共益費込）の平均は、3.3万円ということになります。

これは、場所とかなどにもよりますが、1ルームの部屋が多いかなと想定します。

仮に東京などの都心にあれば、10万ぐらい取れるのかもしれませんが、平均でこの家賃です。

私から見ると、すごく心配になります。ただ、数字がどちらも大きいので、私の心配になるよりは、動いているお金が大きいので、何とか経営ができているのではないかと思います。

何を心配するかといれば、今後、人口減少に進む中で、住宅の供給過多になる方向ですので、この手のたぶん小さめの1ルームに入居付けは厳しくなっていくのではないかと思っています。

でも、部屋数が多いので、今のところ、多少の空きがあっても困ることはないかと思います。

逆に、同じ金額を100戸で考えた場合、家賃は、4倍になります。

1.6億円　÷　100戸＝　160万円

になりますので、月の平均家賃は、13.3万になります。

これは一部屋当たりの家賃は、大きくなりますので、効率的にはいいのですが、逆に、1戸空くと、年間160万の損失になりますので、それはそれで、気になるところです。

いつもは、自分の言葉で書いていますが、明日は、AIに、今日の記事を書き直してもらいました。明日も楽しみにしてください。

内容は、まったく同じです。でも、私よりやはりすごい！

週末の大家活動

おかげさまで、今月末に2部屋の契約が開始されます。

そのために、この週末には、その2部屋の最終確認を兼ねた清掃と鍵交換をしてきます。

1部屋は、RC築9年になりました物件です。私の持っている物件でいうと距離のある部類になるかもしれません。空室の期間は、4ヶ月です。一般的に行けば、長い方でしょうか？

もう1部屋は、RC築4年の物件になります。こちらは比較的距離的には近いです。空室期間は、半年になります。

以前にも書いたことがありますが、無理して、家賃を下げて、満室にしようとは思っていません。ただ、事業的に行けば、その時間の損失を、ミニマムにすることが大事ですので、多少下げても、空室期間が少ないほうのは、正しい判断だとは思います。

ただ、それをやっていくと、どんどんじり貧になっていくように感じられるので、私は、そのようなことは、基本やっていきません。

家賃設定が下がっていくと、入居者のレベルも下がっていきますので、自主管理をしている私からすると、イメージではありますが、仕事量が増えてくる感じになります。

家賃設定の比較的高い新しい物件は、ほぼ未納がありませんが、安い物件ほど、その確率は上がってきます。

管理会社や、保証会社にすべてお願いしている大家さんならば、効率は関係ないかもしれませんが、すべて一人でやっている私からすると、この点は大事な問題になります。

また、満室になった物件には、よほどのことがない限り、なかなか見に行かなくなってしまいますので、建物管理の点でも、1部屋ぐらいの空きがあった方が、管理が行き届いていきます。

まあ、どちらにしても、私の独断とわがままな設定なので、家族からは、リーズナブルにしたらとも言われます。

何が正しいかは、わかりませんが、今のところ、この方法で頑張ってみたいと思っています。

だんだん、ネタがなくなってきましたので、毎日が少し苦しくなってきています。（笑）

引き続き頑張ります！

リフォーム完了 募集開始！

RC築34年の物件のリフォームがかなり完了してきました。現状9月中旬退去から、4部屋の退去がでました。満室で昨年2月に購入したので、初めて実際に見る間取りでした。

その後、自分なりに検討をしてみて、時間はかかりましたが、徐々にリフォームが完成してきました。

『リフォーム案の方針決定　その3』

現在は、空きの4部屋中3部屋が完了しました。また、少しいじるところが必要ですが、募集には、支障がないと感じています。

2部屋は大きくいじることはしていませんが、今回の部屋は、ちょっと触ってみました。

和室から洋室への変更になります。その時に、WICを設置しました。以前のブログにあげていましたが、前のブログに和室の時の写真がありましたので、貼り付けておきます。

そして、部屋上のキッチンの壁の真ん中を抜くことで、対面キッチンに変更したことになります。

奥に見えるのが関した洋室とクローゼットになります。部屋は少し狭くなりましたが、ワークスペースとしても使えますし、シングルベットでも置くことができます。

全体的に、この部屋は、収納が少なかったので、このウォークインクローゼットは、その分を多少補うことができるのかと思っています。

入居される方の判断になりますが、リビングと一体として使うことが多くなるのかとは思っています。

今週末ごろから募集ができればと思っていますが、実際の反応が楽しみです。　まあ、家賃設定がこの築年数では、高めなので、少しは苦戦するかもしれません。

春には、満室はいかなくても、3つぐらい埋まってほしいです。

ちなみに、一番、大きい4LDKの部屋は、将来の民泊用として残したいので、あまり決まってほしくはないですが、以前お話した連結送水管の修理をしないと、民泊の承認も下りないので、その前に決まれば、賃貸として進めます。

月次の打合せ

毎月の税理士さんとの打合せが、今晩あります。

毎月のことながら、なかなか準備ができていません。いつもギリギリまで、格闘しています。

言い訳にはなりませんが、今回は、年末に、掃除をするために、いろいろ資料を片付けてしまったので、どこに行ったのかがわかりません。

2法人ありますが、1法人が、リフォームなどの関連で、かなり経費過多になっており、黒字化に、なかなか浮上していません。

まあ、正確には、赤字ではないのですが、元本返済より、固定資産の償却費が少ないので、ある程度、しっかり利益を出さないと、キャッシュフローとしては、マイナスになり、資産が目減りしていきます。　それを超えて、経費過多になると、赤字になりますが、現時点では、黒字ですが、キャッシュフローはマイナスにということになっていると思っています。

赤字だけは、融資条件で、縛りがありますので、避けないければいけません。

また、このままでは、賞与も返上しないといけません。いろいろ大変です。

脱・税理士スガワラくんの月初に、前月の月次ができないといけないということをさんざん言われておりますが、なかなかできていないです。本当に反省をしています。

来月の月次の打合せには、家族も含めた確定申告の資料を提出しないといけませんが、出張などもあり、また、バタバタする予感です。

何か、しっかりしたルーチンができないといけませんね。

融資の手続き完了

今日の午前中に、新築融資の手続きに銀行に行ってきました。今回は、新築の工事の着工の第１回支払いを振り込むための手続きになります。

今後は、4回に分けて、支払いが続きます。

最終、完成引き渡し時に、4回目の振込を行い、そこからが、本来の融資の開始になりますので、建設中の今の間は、つなぎ融資といわれる総額までを順番に、建築会社に支払っています。

最近は、建築会社の倒産の話をよく聞きます。

これは、完成する前に、建築会社の資金繰りがうまくいかなくなり、未完成状態で倒産するという話になります。

こうなると非常に厳しいです。なぜなぜならば、引き継いだ会社が仮に現れても、そこまでの工事に対して、全く関与していないので、品質、施工保証ができないに、完成後は、完成品としての保証をしないといけないリスクを負うことになるからです。

RCの場合ですと、コンクリートの中の配筋などは、打設など出来上がってしまえば、確認する方法が難しいからだと聞いています。

また、RC造の場合は、階層にもよりますが、建築期間がかなり長引きます。そのために、リスクが多くなります。　木造などは、せいぜい3階ぐらいなので、半年ぐらいなので、リスクという意味では、期間が短い分、かなり低減できています。

途中で倒産する場合で、資材の高騰のために、もともとの請負契約に対して、資材費が見合ってこないとか、それを少しでも挽回するために、外注をしている会社への支払いが滞り、最後まで行ってしまうことが多いと聞いています。

今は、人材不足なので、支払いの悪い会社とか、値段を下げているところは、他からの仕事もあるので、外注の会社から手を引いたりすることになり、改めて探すと、足元を見られて、高い外注さんしかいないために、逆に、資金繰りが厳しくなってきているとよく聞きます。

まあ、これからの長丁場ですが、お願いしている建築会社さんがちゃんと完成してくれることを願うしかないです。