シングルレバー水栓の水漏れ

先週土曜日と月曜日に31日に入居される部屋の掃除と鍵交換を行ってきました。

『週末の大家活動』

土曜日には、RC築4年の物件を対応しました。

クロスもきれいならば、そのままで、わざわざ毎回交換しません。しかし、よく見ると、やはり生活上でついてしまった汚れが結構あります。なぜ、こんなところにと思うような天井とかにも汚れがついていることがあります。

それらをちゃんと確認して、きれいにふき取っていきます。

いつもお願いしているクリーニングでは、そこまでやってくれません。なので、結構時間がかかります。

あとは、床掃除なども行って完了です。

月曜日には、RC築9年の掃除と鍵交換に行きました。

こちらも、同じように、クロスの汚れチェックをしていきます。天井もです。やはり気が付かないようなカウンターの下とかにも確認をしたりします。

いろいろ確認してみるとキッチンのシングルレバー水栓の根元に水が溜まっています。また、少しぐらぐらととまり具合もよくありません。

でも、週末に入居になりますので、時間がありません。

そこで、このマンションを施工した会社の修繕を担当している方にヘルプをおねがいしました。

蛇口のの上あたりのつなぎ目から、水が漏れていました。たぶん中のお湯と水を切り替える部品の問題だとは想像つきます。

まあ、中の部品を手配をして交換すれば、直りそうですが、時間もないので、新品交換をおねがいしました。

このように、入居前に掃除などで確認をしていくと不備が確認でき、入居前に対応できるので、入居者さんに迷惑が掛からないです。

でも、私も完ぺきではないので、見落としもあります。

これで、2部屋の受け入れも完了しました。

鍵も事前に、仲介店さんに持ち込みました。こうすることで、仲介店さんの担当の方と顔を合わせることができ、オーナーの顔が見えると安心してもらえたりするのではないかと、基本、鍵は、よほど遠方でない限りは、お店に持ち込みます。

来週から2月です。できれば、毎週1部屋ぐらい決まってくれると8部屋ぐらい埋まるので、ちょっと安心できます。

でも、どんだけ空き部屋があるんだ！と聞こえてきそうです。（大汗）

リノベーションの経過 完成まじか！

以前から、ブログにあげていましたRC築34年の1部屋の対面キッチン化がかなり完成に近づいてきました。

『リノベーションの経過　対面キッチンへ』

かなり大幅にリノベしましたので、時間がかかりましたが、先日、キッチンが入ったということで、見に行ってきました。

いや、さすがにいい感じになっていました。（自己満足ですが。）

こんな感じです。

キッチンスペースも広々としており、作業等がやりやすくなるのではないかと思っています。（自分は、ほとんどやったことがないのですが。。。。💦）

解体途中の写真は、以前にもあげていましたが、以下のようにです。右端に、TVドアホンの室内機がありますが、この面まで、キッチンを広げたのです。

洋間を1.5畳分縮めましたので、LDKとしては、逆に1.5畳大きくなりました。

対面にしたことで、リビングを見ながらの作業が可能になります。また、追加した、ガスコンロ前の壁に、コンセントも増設してもらいましたので、キッチンサイドからも、カウンターからも電源が使い易くなりました。

今週中には、ほぼ完了するということで、来週2月からの募集を開始します。

これで、空き部屋の4部屋の募集ができるようになりますが、すでに、1部屋４LDKの部屋に申し込みが入りました。ありがたいことです。

何とか、3月末までに、3部屋は埋めたいと思っていますが、何かできるわけではなく、ただ、見守るだけになりますかね。

繁忙期に向けて、少しずつ動きが出てきています。

一方で、もともと話が合った退去の正式な連絡がありました。

近郊のRC築27年の物件ですが、２LDKの部屋になります。3月末退去ということで、なんとか4月末のGW前に決まると嬉しいです。

まあ、イタチごっごとか、モグラたたきという割れる賃貸経営ですので、引き続き頑張ってやっていきます。

電子ブレーカーの検討

RC築34年の物件ですが、かなりの電気代がかかっています。規模も今までの物よりも大きいので、仕方ないかと思いますが、それにしても、電灯も動力もどちらも、すごい金額です。

なのに、元のオーナーさんは、共益費としてもらっている金額では、その電気代も賄えない状況でしたので、少しびっくりしています。

今回の募集から、共益費は、倍以上にしました。現状の入居者さんへのアプローチはできていませんが、新規からは、妥当な金額に修正します。

まずは、収入の見直しになります。機会を見ては、既存の入居者さんには、交渉をしていきたいと思っています。

一方、支出の見直しをしないといけません。

EVの保守代は、購入時にEVメーカーと交渉しましたので、以前より、少し下がっています。

あとは、電気代の見直しです。

他の物件でも対応をしてきていますが、動力系統に電子ブレーカーを入れる計画をしています。これでかなり動力の電気代をおさえることができます。

動力系統は、EVと揚水ポンプと、この建物の場合には、泡消火器のスプリンクラーがついていますので、その合計での実際の電気容量を確認して、電子ブレーカーを下げることができます。

どこかの機会で、これは実行したいと思っています。

あとは、電灯です。

共用部の電灯を電球や蛍光灯から、LEDに交換することを検討していますが、かなりの金額になります。なので、細かく電灯の種類を確認しながら、電気工事士の資格があるので、やれるところからやって、その費用をおさえていきたいと思っています。

まずは、電球をLED化にしていきます。

非常灯の役目をしているものもあるようで、簡単に買えれないものもあるので、その辺は、いろいろ確認しながら対応をしていきます。

このようにいろいろ手を打つことで、収支が改善されて、健全な賃貸経営ができるようになります。

この途中経過は、また、報告しますね。

無事退去してもらいました。

軽鉄築46年のアパートの解体に伴う退去ですが、昨日、最後の精算の振込が終わりました。　先日、すでに引っ越しをしていただけたていましたので、1月末までの契約ですが、無事完了しました。

『天井からの水漏れ』

この方は、平成26年の後半に入居していただいた方のなので、すでに、11年半、住んでいただけていました。

あまり連絡をすることもなく、大変、いい入居者でした。当然、家賃の遅れなどもはありましたが、一応、大きな問題にもならなかったです。

また、詳細は書けませんが、アパートでトラブルが起きた際には、電話の連絡を入れていただきました。

最後は、退去費用の負担で、すこし要求はありましたが、基本は、当然のことですので、それほどもめることもなく退去していただけたのでよかったです。

以前のブログにも書きましたが、あと3部屋ありますので、退去期限まで残り、4ヶ月ほどです。

何とか、ほかの皆さんも無事、引っ越し先が決まるように、調整をしていきたいです。

ここ毎週のように、この3部屋の方に関するやり取りをしていますが、一部では、まだ、先なので、ゆっくりされている方もお見えになります。3月4月が繁忙期になりますので、ここで、空き部屋にも動きがあり、早めに決めないと、希望の部屋が見つかるかを心配しています。

さてどうなりますことやら。

「年収1.6億円の大家さん」って本当にすごいの？数字をやさしく見てみよう

最近、広告などでこんな言葉を見かけることがあります。

「年間家賃収入 1.6億円！」
「保有戸数 400戸！」

数字だけ見ると、
「すごい！大成功している大家さんだ！」
と思ってしまいますよね。

でも、不動産投資では
大きな数字＝安心 とは限りません。

今日はこの数字を、初心者の方にも分かるように、ゆっくり分解してみます。

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まず知っておきたいこと

家賃収入は、会社でいうと「売上」です。

でも大事なのは「利益」です。

たとえば家賃がたくさん入っても…

• ローンの返済

• 修理代

• 管理費

• 税金

• 空室の部屋の分の損

こういった支出を引いた後に、いくら残るかが本当のもうけです。

広告にはここは書いていないので、
私たちは別の見方をする必要があります。

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数字を1部屋ごとに割ってみる

では計算してみましょう。

年間家賃収入　1.6億円 

÷ 

部屋数　　　　400戸 

──────────── 

1部屋あたり　年間40万円 

つまり、

1部屋が1年間に生み出す売上は40万円

ということです。

これを月に直すと…

40万円 ÷ 12か月 ＝ 約3.3万円

1部屋あたりの平均家賃は月3.3万円くらい
というイメージになります。

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イメージ図で見てみましょう

【全体で見ると大きい】

████████████████████ 年間 1.6億円！！ 

【でも1部屋で見ると…】

██ 月 約3.3万円 

大きなかたまりを、小さく分けると印象が変わりますよね。

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どんな物件が多いと想像できる？

月3万円台の家賃だと、こんな物件が想像できます。

• ワンルームが中心

• 築年数が古め

• 地方や郊外エリア

もちろん実際は違うかもしれませんが、
1部屋ごとの家賃を見ると物件の中身が想像しやすくなります。

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戸数が多いことのメリット

400戸もあると、こんな強みがあります。

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部屋がとにかく多いので…

✔ 少し空室が出ても全体ではカバーしやすい
✔ 家賃収入が一気にゼロになることはない

これは「数の強さ」です。

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でも、これからの時代は…

これから日本は人口が減っていく時代です。

するとどうなるかというと…

人口 　減る 

↓

入居者 減る 

↓ 

空室 　増える

特に

• 小さめのワンルーム

• 似た物件がたくさんあるエリア

では、お部屋が決まりにくくなる可能性があります。

つまり、

戸数が多い ＝ 空室リスクもたくさん抱えている

という見方もできるのです。

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もし同じ1.6億円を100戸で稼いでいたら？

別のパターンも考えてみましょう。

1.6億円 ÷ 100戸 ＝ 160万円（1部屋あたり年間）

月にすると…

約13.3万円の家賃

になります。

イメージ比較

【400戸タイプ】 　　　　　　【100戸タイプ】 

家賃 月3.3万円 　　　　　　　家賃 月13.3万円 

□ □ □ □ □ □ □ □ 　　　□

□ □ □ □ □ □ □ □ 　　　□ 

（たくさん・安め） 　　　　　（少ない・高め）

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高い家賃の物件の注意点

家賃が高いのは良いことですが、こんな特徴もあります。

空室1部屋のダメージ比較 

400戸タイプ → ダメージ 小さめ 

100戸タイプ → ダメージ とても大きい

100戸タイプの場合、
1部屋空くだけで年間160万円の売上ダウンになります。

どちらが良い・悪いではなく、
リスクの種類が違うのです。

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今日いちばん伝えたいこと

すごい大家さんの話を聞いたときは、
ぜひこの一手間をやってみてください。

年間家賃収入 ÷ 部屋数 ＝ 年間で、1部屋あたりいくら？ 

毎月の家賃（共益費込）は、いくら？

この計算をするだけで、

• 物件のタイプ

• 経営スタイル

• 将来のリスク

が、ふんわり見えてきます。

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まとめ

✔ 大きな売上の数字だけでは実態は分からない
✔ 「1部屋あたりいくらか」で考えると中身が見える
✔ 戸数が多い経営にも、少ない経営にもそれぞれリスクがある

不動産投資は「大きな数字」に目を奪われがちです。
でも本当に大切なのは、小さく分けて考える視点です。

これから物件を見るときは、
ぜひ電卓を片手に「割り算」してみてください。

それだけで、失敗の確率はぐっと下がります。

ここまでが、AIのブログ。

最近のAIは、すごいですね。勉強しないと。