毎日更新 1年達成！！！

昨年の3月24日から毎日更新を始めました。

最初は、1日に、2回から3回を書いているときもありましたので、1年という365日の365回は、数日前に達成しておりましたが、本当に毎日更新という意味で、本日で1年経過をしました。

祝　毎日更新　1年達成！！！

本当に、自分自身も続けれるのかが思っていましたが、アッという間に1年になりました。

また、最初のうちは、ブログを訪問してくださる方もそれほど多くはなかったですが、今では、多くはないですが、以前に比べれば、増えたので、ブログの不動産部門の順位も100位以下をコンスタントに超えるようになりました。

特に最近は、50位前後をフラフラしております。

もともとは、ほぼ個人でやっているので、子供たちに、何か残せればという気持ちと、業務日誌的に考えておりました。

でも、やっぱり順位が出ると気になるのですよね。

まあ、あまり受けを狙うのではないですが、何とか、皆さんにも興味を持ってもらえるようにしたいと思っています。

また、気持ちも一新、また、一年毎日更新できるように続けます。引き続き、応援よろしくお願いします！！！

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無断駐車のその後

以前、頻発した無断駐車ですが、何とか、その後は、なくなったように思います。

『無断駐車　再び』

頻繁に、防犯カメラで確認をしていますが、その後は亡くなったので、一安心です。

先日、このRC築8年の物件の入居者さんから、車を変えるので車庫証明が欲しいということで、書類を準備して、届に行きました。

その後に、帰り時に、物件前に最近できたコインパーキングをみたら、以前、無断駐車をしていた車が、そのコインパーキングに停めてありました。

ちゃんと、理解をしてもらえたのかと思っています。

一方、この物件は、満室のなっているのですが、敷地内の駐車場が1台、転貸のために借りている敷地外の駐車場が1台空いてるので、入居者さんに募集をかけようかと思っています。

まあ、いろいろありますが、少しずつ対応をしながら、よりよくしていきたいです。

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解体予定のアパートの経過

軽鉄築46年のアパートに関して、本日、残りの2部屋の一部屋の方に、知り合いの不動産屋さんから候補の物件の情報がきましたので、資料を届けにいってきました。

『解体予定のアパート』

物件に、近いところになり、キッチンも少し広いのでよい感じです。とりあえず、資料を届ける前に、実際のその物件を見に行ってきました。

当然、室内には入れないのですが、外から見て回り、写真も撮ってきました。部屋の前の通路の気になるところでしたので、幅のはかり、大丈夫そうでした。

逆に言えば、今の物件より築が古く、2部屋あるのですが、和室です。この辺は、どう判断されるかがポイントかもしれません。

お渡しした時に、少しお話をしたら、自分でもほかにお願いをして探しているようでしたので、今回の物件でなくてもいいので、よく検討してくださいとお話をしてきました。

少しでも、気持ちよく転居できるような候補が見つかるといいかと思っています。

一方、今後の解体後の新築の提案を数社にお願いを始めました。

このアパートは、約50坪の土地です。用途地域は、第１種住居地域になり、建蔽率60%容積率200%になります。

現在は、30㎡の２Kが3戸X2階ですので、大枠は、180㎡になります。土地は、165.28㎡ですので、本来は、30㎡の部屋ならば、1階3部屋の3階まで立てることができますので、全部で、9戸作れることになりますので、現在の家賃を維持できれば、家賃は、1.5倍にすることができます。

その意味では、各社からの提案を期待してきたいです。

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申込の進捗

少し書くネタがなくなってきており、困ってきました。まあ、特段のトラブルもないということなので、いいことではありますが、毎日更新しているところ、ちょっとした悩みになります。（苦笑）

『モグラたたき（申込と退去）』

以前書きましたブログの中の申込の進捗です。

店舗の申込ですが、

和式便所を洋式にへの変更

初期費用の圧縮

でした。

以前も書きましたが、いつかはやらないといけない和式便所の改修ですので、お受けすることにしました。

初期費用に関しては、保証金を1ヶ月減額をしましたが、この1ヶ月は、もともと実費精算分としてのところでしたので、退去時にもめれば、追加で請求すればいいので、いわゆる預金でしかありませんので、影響はないです。リスクとしては、預金が減ることで、退去時に逃げられると負担する額が増えるということになります。

こちらからの条件は、洋式便所への変更の作業を入居前にするわけですが、これは、契約開始前になります。なので、合意後、作業に入ってからのキャンセルは、初期費用の部分は、契約前でも、初期費用分は支払いをしてもらう覚書を交わすことをお願いしています。

入っていただければ、全然問題ないのですが、キャンセルとなるとすぐには必要ない投資をすることになりますので、その分、利益を圧縮しますので、その点の保証をしてもらうことにしました。

あと、入居時期に関しては、少し先で契約開始で、その2ヶ月後に営業開始とのことで、約2か月間は、彼らの内装工事の期間としているようです。

これに対しても、契約開始が先になるので、1ヶ月前倒しでの契約開始を要求しましたが、もともとの負担があるための初期費用の圧縮を要望されていますので、この前倒しの1ヶ月はフリーレントをしています。契約を早くして、ちゃんとした形でのお付き合いをした方がいいかと思ってお願いしています。

これらのを受け入れたもらえるかはわかりませんが、これで、進めれば、店舗も埋まり、あと居室が1部屋決まれば、この物件初めての満室稼働となる可能性が出てきますので、うれしい限りです。

満室になれば、うれしいことに表面利回り約29%となります。まあ購入して15年弱が経って、初めて可能性が出てきているので、ちょっと頑張りたいですね。

仮に満室にめでたくなった時には、次の退去があれば、利回り30%になるように、家賃の改定をしたいと思っています。（笑）

でもとりあえず、

捕らぬ狸の皮算用とはならないように！

あと、毎日更新をしてから、記事数では、365回連続は2日に前蔵に達成しております。ありがとうございます。実際の毎日更新まで、数日になりましたので、引き続き頑張っていきます。

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新築の進捗 ７

1週間は、早いものです。

『新築の進捗　６』

昨日、新築の進捗の連絡がきました。

先週から基礎の配筋が進められているということでしたが、かなり進んでいることが写真からわかりました。

実際に、この写真が躯体のどの部分であるかはわかりませんが、しっかりとできていることがわかります。

全然、見に行っていないのに、ちゃんと建築は進んでいます。ありがたいことです。

次回の打合せは、今月末に予定をしています。

報告をしていませんでしたが、ほぼ毎月打合せを進めており、細かい仕様などを相談しておりました。外の外壁のタイルや色決めもいろいろ候補をいただきながら進めております。

室内のクロスなども決めていかないといけません。

4月中には、大枠が決まり、部材の手配をしてもらう必要があります。　ここにきて、イランの湾岸での戦争に影響で、アルミの材料が入らないとか、石油関連の値上がりとか、先々、心配なことができています。

高市首相は、アメリカを訪問していますが、何とか、人道的にも戦争は早期に集結してほしいとおもっています。そのために、トランプ大統領との面談で、頑張ってほしいと思っています。

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