こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら7年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
またまたメイン信金が
お金借りてケロー
と、やって来た
いや、もう要らんねんけど笑
今回は嫁法人の方で
保証協会付の無担保運転資金
◯◯◯◯万円、金利1%前半で
返済期間が7年
社長である嫁ちゃんと法人株の
5/8を持ってる実質的支配者たるオレの
連帯保証が条件だが
『連帯保証が必要なら借りるの止めるわw』
と言ってみたら金利0.1%UPで
連帯保証を外せた
ま、別に飛ばすつもりは
さらさら無いけどねー
メイン信金、毎年3本くらいは新規融資や
借り換え水増し融資案件を持ってくる
しかもウチの決算書が出ると必ず
勝手に保証協会に出して
融資内諾を取り付けてから
社長、お金借りてケローってな
お願い営業にやって来る
ま、貸してくれるうちが華なんで
連帯保証無しなら借りておこう笑
しかしまぁ借りておくのはええけど
今や困るのはマジで
使い道が無い。。
販売用の物件仕入はその時々に
プロパーのPJ融資を使うんで
融資が不足するのはリフォームや仲介手数料、
登記などの諸費用が１物件あたり
400〜600マンほど掛かるので、
協会付き運転資金は助かります
でも今年に入って辛うじて3物件を
仕入れただけやし
シコっていた在庫群は春に一気に売れて
8物件ほど捌けたんで
長い旅路に出ていた諭吉っつぁん達も
帰って来てオゼゼが余る余る。。
(半年前は在庫が積み上がって
ドキドキヒリヒリやったのに笑)
かと言って余ってる借金で
収益物件を買おうにも
返済期間7年がネックになって
手出し額とCFバランスが
なかなか上手くハマらない。。
要は借りた借金を使って
利息以上の儲けを出す事が
事業の仕組みなんですけど
今や販売用の物件はなかなか買えないし
大家業として収益不動産を買うにも
手元借金は返済期間7年が中途半端過ぎて
上手くハマらず使い難いんよね。。
(↑そもそも使途違反ちゃうけ？笑)
結局、最近はなんだかんだと
理由をつけて物件を買ってないもんで
手元資金は借りた借金で増えるし
在庫売却で戻って来た諭吉っつぁんもあり
ジャブジャブになってきたけど
そのキャッシュで月々の借金を返すだけの
自転車操業が続いているだけ
(金利負担が結構デカい。。)
こんな感じの無担保運転資金を
軽く億以上を貸し込まれて
借金が膨らんでいるけど
借金を何かに消費さえしなけりゃ
一括で借りたオゼゼが手元に有るし
7年分割で返せる権利も貰ってるんで
全く怖く無い
物件を買うのも換金性を考えて買えば
ただオゼゼとモノを交換しただけで
全く怖く無い
（↑やっと嫁ちゃんもこの感覚になったｗ）
経営者なら借金が怖いってより
借金が出来ずに手元資金のショートが
何よりも恐怖ってことが
痛いほど分かるようになります
コレが分からないと
こうなります。。
↓
とにかく借金だらけだろうと
手元にキャッシュさえ有れば
借金返済は月々分割に出来る権利が有るし
想定外の事が起こっても対処出来るし
かなりの安心感に繋がる。
ケツが浮くような訳アリ案件が来れば
一旦は融資を気にせずパクッと食えるし
ま、何もしなけりゃ
利息分が丸っと損するし
なによりも
事業資金の投資先が
無くて焦るけどね。。
かといって難しい案件に手を出しても
負ける確率を増やすだけ。。
収益に出来そうな築古戸建なら
まだまだ探せばあるし
この辺りの資金投入なら額が軽いので
どんどん買ってもいいが
リフォームや運営の手間を考えると
もうぼちぼちそのステージは卒業したいっ
１０年前から築古戸建やボロ区分マンションを
買っては民泊や賃貸仕様にリフォームして
プチ大家業や民泊をやってきた。
築古物件だと避けては通れない
雨漏れや正当なクレームには
誠心誠意対応してきたし（たぶん）
基地外クレーマーも多かったので
奴らをどうやっつけて
やろうかと考えたり
対決するのは結構
楽しかったけど
もうぼちぼち飽きたんよねー（笑）
そーいや今まさに
金利が上がって
日経平均も大暴落したんで
しばらくは不動産市況
にも影響が有るかも？
ま、戻り売りを何度も繰り返しながら
底固めして来年は元通りってのが
メインシナリオやけど
今からもう一段の大暴落も充分あり得るんで
そうなると来年も下げ基調だろうから
しばらく不動産もダメだろう。。。
ってな様子見の
分水嶺タイミングだが
幸いにも両法人とも
キャッシュポジション
比率はMAX！
(あ、借金のキャッシュですけどね)
この先が見通せない時に
偶然にも奇跡的な僥倖っ！
ちなみに融資担当曰く、
取引がある不動産屋の3割は
ウチと同じような状況で
無理に物件を買わなくなって
手元資金を遊ばせて
ダラダラやってるらしい
不景気を知ってる５０代以上の社長が多く
良く言えば慎重、悪く言えばビビりw
2割程がイケイケで物件を
仕入れまくっている！
不景気を知らない若い社長が多く
良く言えばチャレンジャー
悪く言えば馬と鹿w
この２割のイケイケ軍団、
上手く行けばぶっちぎるし
貸し手となる信金としても
良い取引先になるが
逆風が吹くと
たちまちヤバそうで
中にはもう回収モードに
入っているとのこと
（雨の日に傘を取り上げるのは当然。。）
ま、どちらが正解かは
1〜2年後に分かるかもねー
残り5割の不動産屋は
融資担当者曰く
どーでもええ取引先らしく
他行がメインとか
もう貸せない先とか
与信的に1物件くらいなら
貸せる先だとさー笑
ウチなんて借りたオゼゼを
そのまんま口座に入れっぱなしで
その借金から毎月80マンも積立定期を
させられて6年以上経つ
(↑積立投信なら嬉しいけどw)
不要な金利を信金へ渡しながら
積金定期も協力してるねんから
さすがにここ一番の融資を渋られたら
「定期も投信も全部解約しよっかなぁ」
なーんて
脅せるくらいになってきたかも？
このインフレで不動産販売業の
利益率が全体的に激減しているし
食えなくなってきている。。。
だから販売業で生き残るためには
イケイケで買いまくって
薄利多売をやるしかないし
薄利多売が出来ないウチなんかは
仲介業に注力してイケイケ業者へ
買取り案件を買ってもらうわけっす
そんな中、金利も上がり始めたもんだから
このメイン信金さん、
優良取引先と要警戒取引先を
かなり明確に選別し始めて
ご新規さんの取引はほぼストップらしい
特にこの1年くらいはそんな感じで
新規取引先はよほどの優良先か
優良先からの紹介じゃない限り
門前払いだとさ。。
↑そもそも飛び込みは
ほぼ門前払いが普通やけどね
なもんでメイン信金全体的には
融資案件が細っていて
ウチのような3割の法人へ
お金借りてケロー
ってな感じで協会付き運転資金を出して
何とか融資成績を確保する動きなんすねー
一方で不動産投資向けオンリーでやってる
他のゲテモノ物件大好き信金なんて
もう毎日いろんな支店から
融資案件ないっすか？
一度お伺いさせて下さい！
ってな営業電話攻勢がほんと凄い（ウザい）
容積オーバーや検査済証ナシ物件に
高金利で融資するゲテモノ好き信金だが
さすがに金利が上がるのが明確だし
物件価格も上がり過ぎて
高金利で借りても回らないんで
融資案件が激減しているんだろうね。。
なもんで融資先を開拓しようと
宅建名簿や帝国データバンクなんかを見て
電話営業攻勢を掛けてるんやろね。。。
ちなみにウチは初期の頃
銀行さんからの開拓ターゲットに入る為、
帝国データバンクや商工リサーチ等の
調査依頼は必ずきちんと受けて
決算書を出してました
その効果が有ったかどうかは分からんが
法人４期目に入った頃から
銀行さんからの営業電話や訪問が増えて
一気に取引銀行が増えましたー
ま、なんにせよ今や買取物件も
収益物件もほぼ買えない状態なもんで
消去法で残った仲介業に
資金も意識も注力するしかない！
根っこがビビりなんで収益物件の
目利き目線が厳しいから
余計に買えないしねｗ
ただ、仲介業をやる場合
広告費などのランニングコストは
多ければ多いほど割安になるので、
大量に広告費をブっ込むしか
生き残る道が残ってないけど
それを捌けるだけの営業マンの数も
必要なんよね。。
ってことで掲題の話
ウチの仕事を
手伝って頂ける方を募集しようと
ブログで軽く告知してみたり
飛び込み営業マンを片っ端から
口説いてみたりしておりましたー笑
あっちこっちでアナウンスしてると
ブログのDM相談が来たり、
話を聞きに来てくれたりも
ちょいちょいありました。
その中の1人が面白い経歴！
何と昔のオレと同じ職種で同い歳、
土地家屋調査士事務所に勤めている方が
やって来た
長年、土地家屋調査士事務所で
測量や登記業務をやっていたが
彼曰く
ぶっちゃけ
仕事にもう飽き飽きしてるし
定年まであと7年なもんで
不動産全般を勉強して
定年後の仕事としたい！
築古戸建の収益なんて
めっちゃ面白そう
なーんて目を輝かせていた
オレも調査士事務所に勤めていた
経験から不動産業界へ来たんで
気持ちはめちゃんこ分かるわ〜
調査士の仕事って知らない人には
意外だろうけど
めちゃくちゃハードやし
ストレスもハンパない！
ぶっちゃけ、独立してやらない限り
社員では割に合わない仕事。。。
（調査士事務所の方、スミマセンm(__)m）
調査士事務所に勤務時代にワタクシ、
ぜってー
不動産屋になるぜっ！
と心に誓ったからねー
土地家屋調査士とは
こんなにハードな仕事なんす
↓
こんな調査士業務にうんざりした
不動産修行希望の彼、
不動産の仕事をやってみたくて
ワクワクが止まらず
とりあえず宅建士は取ったらしい
土地家屋調査士資格は何度も挑戦するも
合格できずに諦めたらしいが
調査士試験の勉強やってりゃ
宅建なんて屁のカッパで取れるからね〜
(宅建試験頑張ってる方スミマセン🙇♂️)
もちろん彼、宅建を取ったくらいで
不動産屋が出来るなんて思ってないんで
ウチで不動産全般の修行がしたいと
しかしさすがに今の仕事を辞めてまで
ウチには来れないが、
どうしても不動産修行がしたいってことで
月に数日ほど好きなタイミングで
来てもらうことにしました〜
とりあえずはレインズを漁って
売り物件(他業者物件)の物元業者へ
物件確認と広告承諾を取る。
↓
広告オッケーなら現地調査と
写真を取りに回りながら
SUUMOやアットホームなどの
ポータルサイトへの登録からスタート
って感じでしょう
まずは相場観を養う意味もあるし
一番取っつきやすい作業やしね～
コレってアルアルなんですが
初めて上記のような作業をして
数件でもスーモに掲載すると
仕事をやった感があるし
問い合わせ反響が鳴ると思うだろうが
そうは問屋が卸さない
んな簡単に反響が取れるなら
誰も苦労するかいなぁ〜
仲介経験者なら首がもげるくらい
激しく頷けるでしょうw
あとは本人のやる気次第だが
賃貸や売買仲介、築古戸建などの収益化、
大家業やリフォーム、融資の仕組みなどを
学びたいようなんで
いろいろと伝授しようかな〜
彼に不動産って奥が深くて面白そうですね！
と言われてオレ
めちゃんこ奥が深いし面白いよ！
と答えたがこの同じ文字の
『奥が深くて面白い』には
マリアナ海溝ほどのギャップが有るはず笑
ま、隣の芝が青く見える
のは当たり前で
まずは彼が理想と現実の
ギャップを痛感してもなお、
ヤル気が失せなければ
奥深い部分を少しずつ
伝授しようかな〜
とりあえず
ウチの仕事専業の営業くんが1人
兼業営業くんが3人の体制になりそう
リフォーム業と兼業の営業くん2号は昨年、
自分の法人をウチのビル内で作っていて
独自で人を雇うみたい
(がんばれー
)
ま、同じ志の仲間が集まって
アメーバーみたいにくっついたり
離れたりしながら独立起業を目指して
ワイワイやるのもなんか楽しいね～
(全員、性格が良くて穏やか♪)
特に営業くん1号＆2号は
誰にもキン◯マを握られずに
仕事が出来る幸せを感じてるかもね
(他の2人はリーマン兼業なもんで)
あ、まだまだ
人財募集してますので
気になる方はDM下さいねー
まぁしかし、ひとり社長として
水面下でゆったりひっそり
生きようと思っていたのに
なんか全然違う展開になってきたなぁー
おわり