こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
あ、ウチじゃないんですが
ウチが独立開業して2年後に独立した
知り合い不動産屋がちょっとヤバい。。
ウチと同じように仲介営業マンから
ひとり社長として独立開業し、
買取り再販業をメインにしているのも一緒だし
起業時に一番の味方となる
日本政策金融公庫(国金)から創業融資を借り、
しばらく仲介(パシリ)をやりながら
転売用仕入融資(PJ融資)を信金から
受けられるようになった経緯も
ウチと全く同じ。
ま、普通はこんな流れで
スタートするもんですけどねー
彼、2年ほど前にはウチよりも物件を
仕入れていたようだが、いかんせん
取引銀行が少なく、融資を分散できずに
次々と一行あたりの与信にタッチしたのか
仕入物件の手付金を入れた後に
どこの銀行融資も付かなくなったらしい
困り果ててウチに別の銀行を紹介して欲しい
って相談があったりでウチのサブサブ銀行を
紹介したこともあった。
そりゃ、メインバンクでも
一行あたりの融資額に限りがあるし
積金や定期などをやって無けりゃ
サブ銀行なら1〜2物件くらいしか
融資は出ないからね
しかも預金も定期もやって無けりゃ
銀行は裸融資で担保掛け目がきつくなるから
彼の仕入値は担保割れ確実となり
不足分は結構なキャッシュが要る。。
(普通の仕入はどんな物件も担保割れする)
ま、預金や定期を協力しておいて
融資時に満額を借りても結局はキャッシュを
突っ込んでるのと同じことだが
銀行との付き合いの深まり方が違うし
何だかんだと融通も効きやすくなる。
まぁまぁな定期預金を協力してりゃ
信金レベルくらいならコッチが定期解約を
チラつかせて逆に融資担当者を脅せるし笑
銀行側の立場を考えると
そんなことは常識やし
少し事業をやってりゃ
銀行との距離感も分かる
相談された当時もそんな感じの事を
いろいろとアドバイスをしたが結局彼は
新たな銀行を開拓せぬまま
預金協力もほぼせずに
担保不足分はキャッシュをブチ込んで
調子に乗って仕入を続けたようす。
ま、案件が来れば買いたくなるし
付き合い上、嫌でも買わざるを得ないとも
言えるからね。。
その後しばらくは薄氷を渡る仕入でも
まだ売りやすい相場で何とかなったようだが
昨年からはウチも同じだが
彼の会社も在庫物件がシコり始めた。。
で、またまたＧＷ中、
資金繰りの相談をされたので
コロナ融資とか保証協会付き融資とかの
無担保融資は受けてないん？
メインバンクあたりから
『保証協会付き融資を借りてケロ〜』
って、めちゃくちゃ営業に来るやろ？
と訊いてみると彼曰く
いや、無駄なお金を借りて
金利を払いたくなかったし
メインバンクも保証協会付き融資は
特に何も言って来なかったっすねー
えーっ？
こんな時のために借りられるなら
金利なんか保険やねんから
何が何でも絶対に借りときや〜
って言うたやん。。
そーいやそーっすね。。
でも、自分とこは儲かってたやろ？
もしかして決算書で利益をわざと
抑えたりしてどこの銀行も協会付き融資を
持ちかけてけーへんかったとか？？
赤字にはしてないですけど
税金を払うのアホらしいんで
税理士に言って税金は極限まで
抑えてますからそうかも。。
あちゃー。。。。
もうこの夏にはシコってる物件の
返済期限がどんどん来るんで、
銀行に期限延長を軽く打診したんですが
どうもダメっぽい返事なんすよ。。
なもんで念のためPJ融資の借り換え先を
紹介して貰えませんか？
うぅ。。。
いや、残念ながら今の借入銀行で
返済期限延長がダメっぽいなら
今さら新規の借り換え先を探しても
もう遅いし無理やで。。
えーっ！マジっすか。。
せやから銀行開拓と国の制度融資は
絶対に借りときやーって言うたやん。。
まぁ今更言うてもしゃーないから
今から出来ることは
在庫物件をかなり損切りしてでも
値下げして返済期限に間に合うように
売り切らんとあかんわ。。
とはいえ、幾らに下げたら
すぐ売れるとかも分からんし
最悪の最悪はもっと損切りしてでも
腹減ってる業者に買ってもらうのも
考えとかなアカンやろな。。
それと今からでも急いで国金の追加融資と
メインバンク経由で協会付き融資も
相談しときや！
え。。
もしかしてこの状況って
めちゃくちゃヤバい
感じっすか？
せやな。。(￣▽￣;)
借りた全額、耳を揃えて
一括返済出来るような
キャッシュは無いやろ？？
んな金あるわけないですよ。。
どっかの銀行で借り換え出来ると
軽〜く思ってましたけど
やっぱりヤバいっすかね？
めちゃくちゃヤバいで。。
最悪、メインバンクの借入分は
泣きの一回だけ期限延長を
やってくれるかもしれんけど
手元資金が少ないのは決算書や試算表で
どの銀行も分かってるやろから
他の銀行借入分の延長はヤバいで。。
ってことはやっぱり前もって
金利を払ってでも運転資金なりを借りて
手元資金を置いとかんと
アカンかったんすね。。
せやから前に言うたやん。。
さっき言うたように
まずはすぐに販売価格をどーんど下げで
売り切る動きと同時に
国金と協会付き融資に走るしかないわ！
それでも売れないとか最悪の場合、
一括返済期限に間に合うよう
めちゃくちゃ損切りしてでも
どっかの買取り業者に走る覚悟を
やっとかなあかんやろなぁ。。
うげぇ、マジっすか
最悪、一件や二件分くらいは手元資金で
一括返済出来る状態にしとかんと。。
自分とこ、手元資金が少な過ぎて
カッツカツでやり過ぎやん。。
とにかくすぐに値下げしまくってでも
デカい指値を受け入れてでも
せめて在庫の半分くらいは
返済期限までに何とか売りきりや！
何件か売れたら残りのどれかは
期限延長してくれるかもしれんし
国金か協会付き融資が間に合えば
最悪でも返済期限が近い残り在庫を
めちゃくちゃ損切りやけど
どこかの業者に買い取って貰って
返済不足分を借金で埋めて
何とかリセット出来るから！
思った以上にヤバいっすね。。
せやで。。
いまさら言うてもしゃーないけど
もしもの備えが無さ過ぎやろ。。
ですよね
ちなみに最悪の場合、
在庫物件を買って
もらえます？
まぁ、最悪の場合は買ってもええけど
ウチも損しそうなギリ価格じゃ買えんし
業者の損切り物件は
売れない物件の証なんで
ウチの取引銀行も嫌がるから
余裕のよっちゃんでキャッシュで買える
他所の腹ペコ業者を探す方が
マシちゃうかな？
なるほど。。
そんな裏事情も有るんですね。。
分かりました。。
アドバイスありがとうございます！
めちゃくちゃヤバいやん。。
ま、オレのように慎重に石橋を叩いて
臆病な商売をやるより、彼のように
これくらい頭のネジがブッ飛んでる
イケイケ社長が上手くハマれば
あっという間にオレの手が届かない
遥か彼方までデカくなるねんけどね
今回は申し訳ないが
絆が有るくらい深い関係なら
もっと出来る範囲で援助するかもしれんが
彼はよく知った知り合いとはいえ
それ以上でも無いから
さすがにアドバイスくらいしか出来んわ。。
自営業なんて一寸先は闇やねんから
運転資金を借りる方法や
借りる機会を絶えず探して
余裕があるうちから
アプローチして
手元資金を厚くしとかんと
ちょっとでも逆風になったら
一発で退場やん。。
歯を食いしばって納税して
決算書の内容を良くしておけば
国金や協会付き融資なんて
無担保、社長の保証無しで
金利1.2%から高くとも
2%以下で期間7〜10年で
借りられるのにさ。。
民間銀行では絶対にあり得ない条件で
弱者を助けてくれる
めちゃくちゃ優しい
お国の融資制度やのに
金利がもったいない？
マジでどうかしとるわ。。
金利なんぞ
もしもの時を思えば
めちゃくちゃ安い保険
みたいなもんやのに
ま、銀行担当者も言ってたけど
コロナ融資や協会付き融資を借りても
金利がもったいない
とか
借金が気持ち悪い
などですぐに一括返済する
自営業者も多いんだとさ
あのね。。
言っちゃ悪いが
アンタら一般人とちゃうねんし
高金利でも何でもない
1〜2%程度の金利が嫌で
わざわざ借りた金を返すって
想像力が無さ過ぎて
経営者失格やん。。
(唸る程のキャッシュリッチなら別だが)
ワタクシ、親が自営業で資金繰りに
苦労していたのも見てきたし
仲介サラリーマン時代に可愛がって頂いた
取引先の羽振りが良かった社長さん達が
窮地に陥って消えていったのを
何人も見てきた
↓
ウチも昨年から在庫物件がシコって
まぁまぁ焦ったが慎重派のワタクシ、
手元資金は前もって借金しまくってるから
最悪でもなんとか凌げる算段も有った
いくら会計上は儲かっていても
手元資金が尽きれば
黒字でも倒産するし
万年赤字だろうと
手元資金が有る限りは
倒産しない
そして懐に余裕がある時は
融資を受けられるが
ほんまに困った時には
もう誰も貸してくれない
銀行は晴れた日に傘を貸し、
雨の日には傘を取り上げる
ってやつです
(逆の立場を考えりゃ当たり前やん。。)
ってことでワタクシ、
長期在庫物件が積み上がって焦っていたが
何とか出来る方策も考えていたし
結果的には損切りしながらも
この繁忙期に売却が進み、
期限延長地獄を脱した
損切りしようが
売却さえ出来れば
リフォーム費や諸費用を
先に出したキャッシュが
戻ってくるから返済後の
手元資金は増える
損して売却したのに
手元にキャッシュが増えるんで
なんか単純に嬉しいw
何より借金返済の重圧から
解放され、めちゃくちゃ
気持ちがラクになった
そんな余裕のよっちゃんの
今だからこそ
手綱を緩めずマル経融資
を申し込んだ
これこそ、何の使い道もなく
もしものもしもに備えて
ただただ金利を払って
オゼゼを借りておくだけ
ちなみにマル経融資は
商工会議所の会員になり
指導員の経営指導を受けて
決算書内容が融資に耐えうる状態なら
融資申込みが可能になる。
実はマル経融資の出どころは国金だが
融資枠上限が
なんと別枠！
融資条件は国金とほぼ同じで
無担保、無保証、金利1.3%、
期間7年の運転資金なんで
取り立て使い道が無くとも
借りておいて損は無い
ってか商工会議所の年額会費が
数万円掛かるがぶっちゃけ、
商工会議所に入会しているのは
マル経融資を受ける為だけ笑
国金融資、協会付き融資、マル経融資など
お国系の制度融資だけでもウチは
軽く億単位を借りているが全て
無担保、無保証、金利1%ちょいです
(日本は弱者に優しいよねー)
借りた借金は口座に眠らせながら
その借金で元金と金利を返し続けています笑
(↑自転車操業ともいう)
万一の為に借りて置いてある借金だけで
年間金利支払いは200万弱だが
こんなもんは万一の保険としての経費だし
もしケツが浮くような
出物の収益物件が有れば
この置いてある借金で
パクッと買えます😁
ちなみに万一の為に借りておいた借金は
ほぼ運転資金名目なんで
収益物件を買うのは御法度だが
借りた資金を口座内で事業資金を
出したり入ったり混ぜ混ぜすると
お金に色はついてないからもう判別不能
通常の銀行融資が絶対に出ない
お行儀の悪い収益物件も
借りておいたキャッシュで
サクッと買えるし
万一の時にはお助け輸血
にもなる
しかし問題は
無駄な金利を払いながら準備万端で
いつでもゲテモン収益物件を
買える状態で待機してるのに
なかなか買えないこの市況。。
やっぱ、自社で保有物件を管理しながら
賃貸客付けもやってると
物件によってはめちゃくちゃ苦労が多いんで
購入目利きがどんどん厳しくなるんよね
今は良くとも10年後、20年後は？
って感じで先が見えるようになったから
余計に買えない。。
仲介さんや銀行さんから
収益案件がめちゃくちゃ来るけど
今来る案件なんぞ
99%は資料を見て
10秒でゴミ箱行きっす笑
ぶっちゃけ、大家業としては
もう成立しないようなしょーもない
利回りの収益物件を買うくらいなら
ペーパー資産を買っておく方がマシかも？笑
ただ、不動産は
①融資レバレッジが効く事
②物件を再生して付加価値を
付けることが出来る事
③相対取引で歪みを見つけられれば
ペーパー資産には無いデカい利点
あとは相続時の評価を圧縮したい金持ちが
利回りは低いが立地が良い不動産を
買うくらいのもんです笑
融資がついてサクッと買えて
後は管理会社にお任せ〜
みたいな楽勝物件が
今どき転がってるはず無いやん笑
結局、昨年は小さなゲテモン収益を
3件しか買えなかったし
今年は販売在庫がシコり過ぎて
ヤバい彼と同じように一括返済地獄の
可能性が有ったので
収益物件になんて目が向かなかった
損切りを含めて繁忙期にかなり売れたんで
やっと1年短期のPJ融資残が4本になり
借金返済期限の重圧から解放されたし
ちょこちょこ運転資金を追加で借りて
資金繰りに余裕が出てきましたー
販売用の物件を今仕入れても
どうせ次の繁忙期まで売れないんで
販売用の仕入は秋まで抑えて
収益物件を探すぞー
(基本的に融資が付かない物件にうまみ有り)
ま、ヤバい彼が無事に乗り切れることを
願ってます！
そーいや大昔、
この彼がサラリーマン仲介時代に
彼から物件を買わせて貰った時の話
↓
おわり