こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
さて、前回書いたビジネスホテルの件、
是が非でも買いたいんで
融資に駆けずり回っております！
やっぱ先立つモノが無い
産まれて間もないバンビちゃんとしては
融資に頼りっきりになるもんね。。。
実は売主社長からも３行ほど金融機関を
紹介して貰った。
１行はなんと昨年、メインバンク絡みで
アクロバティック ＆ムチャクチャな
借り換えをやって
出禁を喰らった信組さん。。。
⇊
この時はビックリ仰天のアクロバティック融資を
提案され、とんだトバッチリを受けました。。。
ま、ウチのような弱小法人は枝葉店舗との
取引だったが売主社長は雲上なんで
付き合う金融機関は全て本店！
本店理事長案件として紹介して貰ったが
昨年、ウチがオイタ（出禁）をやってるのか
忙しいのか分からないが
担当者が一度電話して来て
「伺う日をまた連絡しまーす！」
と言われたっきりナシノツブテ状態。。。
まさかこんなところの巡り合わせで
過去の【出禁】が影響したのかな。。
次の１行はウチのサブバンクで
なんと雲上社長に紹介して頂いた担当者も
ウチと同じ担当者
これまた凄い偶然っす！
さすがにウチも取引が密にあるので
サクッと融資評価を出してくれたが
物件価格の半分も出ず、あえなく敗退
（ある意味予想通りっす。。。）
最後の金融機関は雲上社長も薄い関係っぽいが
ウチもお初の取引銀行なんで連絡してみた。
物件概要だけサラっと説明してみたが
ウチの内容は全く一つも伝える前に
撃沈っす。。。
お初の取引でビジネスホテル融資は
さすがにハードルが高すぎて
やるだけムダっぽいニュアンスだった。。。
ま、先方担当者の
回りくどい断り文句を意訳すると
「お初の取引ならまず
簡単な案件を持ってこい！」
ってな感じです
あはは。。。。
そりゃそーなるよね～
ですんでウチもお初銀行と取引するときは
まずは出来るだけイージー案件を持ち込んで
関係を深めていきますからね～
結局、雲上社長に紹介頂いた金融機関は
どこも全滅っす。。。
もう万事休すか？
と思っていたところに
担当者転勤の引継ぎ挨拶の為
ウチの事務所へやって来た地銀さんに
このビジネスホテル案件を振ってみると
おーっ！
めっちゃ良いロケですやん～
是非一度、取り組ませて下さい！
なんと喰いついてきてビックリっす！
ここに限らず大阪の地銀全般は
検査済証ナシ＆耐用年数切れ間近物件への融資は
箸にも棒にも掛からないと思っていたので
融資の打診すら頭には無かったが
意外にも嬉しぃ誤算です（笑）
この地銀さんの融資手法はまず
保証協会へ投げて
協会付の有担保融資枠を取り、
足らず分を自行プロパー融資を
上乗せするパターン
もちろん、そんな協調融資であっても
満額融資なんて無理ゲーだが
「自己資金３割ならブっ込んででも欲しい！」
と、オレが口走ったもんで担当者が一瞬で
頭の中で計算を弾いて
ワンチャンあるかも？
ってことで物件資料を持って帰りました～
捨てる神あれば
拾う神ありになるか？？
いつもならこんな重たい物件価格の
３割もの手金を出すなんて
正気の沙汰じゃないのであり得ないが
このビジネスホテルは何とか欲しいし
実は１ケ月以上前からこんな時の為に
「マル経融資」を申し込んでおり、
融資承認が出たところなんですぅ
⇊
有難く自己資金の足しにさせて頂きまーす
マル経融資ってのは商工会議所の
会員になって経営指導を受けていれば
使える融資制度なんです。
（経営指導はほんのカタチだけ笑）
融資の出所は
日本政策金融公庫となる。
しかしウチは既に公庫から上限枠一杯まで
借りていてもう筒一杯の状態だが
マル経融資は公庫上限枠とは別枠なんで
まだ借りられるんですよね～
嫁法人は６年前にマル経融資を
既に借りていてスタート時に
めちゃんこ助かった。
そこへ加えて昨日、
ウチのメインバンクが事務所へ
オレ法人の決算書を取りに来て
ぼちぼち返済が進んだ
協会付融資分を
借り換えしませんか？
と提案してきております
融資担当者の独断で既に保証協会へ
ウチへの借り換え融資打診をやっているようで
担当者レベルでは土台に載るらしい
借り換えを提案されたのは無担保無保証の
金利1.2％・７年返済期限モノで
保証協会付融資でウチの借入の中では
一番古い３年前の融資取組み分なんで
半分弱の返済が進んでいる。
当時の融資額より増額も出来そう
ってことなんで借り換えが上手くいくと
真水が結構増えるってわけ
今、オレ法人だけでも
保証協会からの融資は
１０年返済が４本
７年返済が１本
合計軽く億越えの融資額を
なんと無担保・無保証で
金利1.2～1.3％もの超絶低金利で
貸していただいております
もう１本有るがそっちは
有担保の借り換え融資で冒頭に書いた
信組さん融資からの借り換えで
出禁の原因となったアクロバティック融資（笑）
この借り換え前の信組は
ゲテモノ物件でもやってくれるが
なんせ高金利でしかも
融資実行時の金利は3.2％だったが
その後１年で3.9％まで上がったので
保証協会付融資へ借り換えた
だってこのゲテモノ信組の融資は
金利3.9％の１０年返済になったが
協会付の有担保融資の場合は
融資額が２倍になるし
金利1.8％の２０年返済になるから
誰がどう見ても借り換えするっしょ？
しかしムズイのは耐用年数切れの
築古物件購入時には
協会付有担保融資が付かない。。。
（付くかもしれないがハードルが高すぎ）
あくまで築古ハイツを再生して
入居率と利回りを保っている状態にすると
利回り評価を見てくれるんで
借り換えとして協会付有担保融資の
土俵に載れるって感覚です
ですんで一旦はキャッシュで買うか
ゲテモノ高金利信組等を使って購入後、
物件再生を施して入居率と利回りを高めると
好条件の協会付融資への借り換えチャンスが
出て来るって感じです
とはいえ保証協会付融資には先に書いた
無担保・無保証の運転資金融資も有るので
どこの馬の骨とも分からない
ウチのような弱小法人にでも今や
無担保・無保証・億超えの融資を
やって頂いているので
保証協会付融資はお国の制度融資として
紛れもなく「神」で
ほんとマジで有難い
もちろん、無担保融資の融資使途は
運転資金なんで
収益物件購入にブチ込んだり
他の高金利融資の返済に充てるのは
絶対にご法度！
でもオレ的な屁理屈を発動すると
純粋にウチの手元資金とも言える
決算書の純資産額までなら
収益物件購入の為に手元資金をブッ込んでも
何の文句もあるまい
ま、絶えず商売の中でオゼゼが
出たり入ったりを繰り返しているんで
マル経融資や保証協会融資額まるまるを
物件購入へスライドしない限り
オゼゼに色が着いてるわけじゃないんで
どの資金をどこに使ったかなんぞ
ごちゃ混ぜにすりゃ分らんやろ？
ってことで使途違反として
突っ込まれることは無い
と、思う（笑）
一応、保証協会付融資の窓口となる
メインバンクへこのことを聞いてみたが
それなら大丈夫っしょ（笑）
おいおい。。。
なんか返事が軽すぎて怖い怖い
ちなみに保証協会付融資は
取引が有る金融機関経由となるが
保証協会に強い弱い、得手不得手が
あるので窓口になる金融機関と
担当者の力量に大きく左右される。
もちろん、何のバックボーンも無い
産まれたてのバンビちゃんが
都銀との取引なんて雲上過ぎて
ヘソで茶を沸かすくらい無理ゲーだし
地銀でも分不相応で全く相手にされない。
法人の口座なんて信組・信金でも
作ることすら一苦労です。。
やはり紹介から入るのが一番良くて
飛込みで行っても
ほぼ門前払いなんですよ～
（↑経験済。。。）
そこから何とか取っ掛かりを見つけて
融資取引を始めて関係を深めていくんです。
ま、ケツが浮くような良さげな案件なら
お初の銀行でも融資は楽勝ですけどね～
ウチの場合、地銀様とようやく
お付き合いが出来るようになったのは
４年目の中盤ですからね。。。
もちろん紹介してもらって
取引が始まったけど
最初は畏れ多くて決算書を出すのも
めちゃんこ恥ずかしかったですもん（笑）
で、昨年はようやく地銀２行目が
新規開拓営業に来てくれて
お付き合いが始まった
今はスタート時にめちゃんこお世話になった
メインバンク信金とも適度に付き合いながら
徐々に地銀をメインにしようと
ステップアップを図っております
やっぱ、借入金利が全然違うもんね～
とはいえ、メインバンク信金は
積金定期額も預金額も取引回数も
他の銀行と比べて群を抜いているので
融通が利くとかスピード感とか
「定期を崩そっかな～」
とかの脅しも利くので
完全に乗り換えるつもりも無い
ただ、今回のビジネスホテル案件は
全く向いていないメインバンクなんで
今回の事情を話しておいて、
最悪の場合は定期を崩すかもしれないと
根回し済みです
あっ！
もしかして。。。
自行の預金を減らされるのを
少しでも避ける為に保証協会付融資を使って
真水を増やす借り換え融資を
提案してきたのかもしれんなぁ～
７年ほど前まで
だたのサラリーマンだったんで
こんな融資の仕組みや裏側は
全く知らなかったし
縁もゆかりも無かった
完全にゼロから脱サラ起業して
まだ７年目ですが
初めて知ることも多々あるし
まだまだ知らない事もたくさんある。
ゼロから始めてたった７年しか
社長業をやっていないまだまだ未熟者ですが、
法人経営をやってみて痛感したのは
一にも二にも
「融資＆手元資金が命！」
ってこと
使う予定が無くとも
借りられるチャンスを
血眼になって探して
借金しまくります（笑）
（借金を借金で返す自転車操業術）
は？
金利がモッタイナイ？？
キャッシュリッチの老舗法人が
言うならわかるが
産まれて間もないバンビちゃんが
こんなこと言ってると
倒産が近づくだけっす（笑）
一般の方から見ると
オゼゼの話ばっかで汚らわしいわっ！
とか思われるだろうが
実際に社長業をやってみると
気が付くと頭ん中では
オゼゼの話ばっかになるし
仕事の８割は資金繰りに支配されて
サラリーマン時代には全く無い感覚
自ずと借金することは
上手くなってくるし
融資担当者の行動原理も
手に取るように分かるようになって
やっても良いこと、やっちゃダメなことや
彼らとの間合いを測る術も身に付いた
ま、ほとんどの方には興味が無い
話題だろうけど
オレが脱サラ目指して他のいろいろな方の
ブログを読み漁っていた頃には
こんな融資の裏話や
不動産収益の裏話は
めちゃんこ参考になりました
ほんと、実践者のブログってのは
本やネット情報を徘徊しても
決して見つからない
活きた知識と知恵の宝庫だと思う！
ってことで誠に僭越ながら
バトンを繋ぐ意味で
見ず知らずの誰か1人
にでもこんな裏話が
役に立てば幸い
ってな気持ちもあって書いております。
ま、興味の無い方には
100％無価値な話ですけどね～
おわり