こんばんは〜
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
今日も銀行融資の裏話なので
興味が無い方にはすみません。。
前回の続き
メインバンクの月末借り換え融資、
借り換え先の根抵当権抹消書類が
間に合わないので諦めたと思った翌朝、
とんでもない提案
をされた！
社長！
根抵当権抹消登記は月末に
間に合わないので諦めます！
でも融資実行だけは
月末にさせて下さい！
え？
えーーっ⁉️
今回の借り換え融資である保証協会付融資を
二番根抵当で実行するってこと？？
借り換え前の借金と一番根抵当権が
まだ有るのにその状態で
上から被せて融資実行？？
コレ、分かる方には分かるけど
ビックリ仰天の提案です！
通常、金融機関からの事業融資は
根抵当権を打つんです。
ただの抵当権なら相当返済が進んだ物件で
金融機関から見て担保余力が見込まれるなら
返済表やら残債証明書を確認して
二番抵当でもやるかもしれんが
それでもオレの感覚で二番抵当でも
融資するのは消費者金融くらいです。。
今回の借り換え融資、
根抵当権が付いてる状態で
二番根抵当として融資実行するって
マジで有り得ん。。
要は元の金融機関が評価した担保評価額が
フルMAX状態で一番根抵当権として
押さえられてるんですよ？？
しかも更にその後ろの二番手で
一番手金融機関評価額の2倍の融資を
実行するなんて正気の沙汰じゃ無い。。
ちなみに根抵当権と抵当権では
天と地ほどの差が有る。
根抵当権設定額=借入枠
って捉えるんですね～
ですんで返済が進んで実際の残債額が
ほぼ無いとしても他の金融機関からみると
根抵当権設定額をいつまでも
フルで借りられてると見做すわけ。。
ま、理屈の上では
貸す方と借りる方の両者間で
根抵当権設定額の枠内なら
何度も水増しで借入が出来るわけだが
実際は毎度毎度、金融機関は
イチから担保査定をして融資審査するから
借りる側からすると何の意味があるねん！
ってなるねんけどね。。
要はただの抵当権なら借入枠じゃないから
残債が減って担保余力が出ると
他行から二番抵当権を打って
融資を被される可能性がある。
根抵当権にすりゃあ、
返済が進んで残債が減ろうが
根抵当権が設定されている限り、
金融機関側は常に設定額フルで
物件を押さえてるってことなので
根抵当権の抹消登記をしない限り、
いつまでも他行は手を出せない！
ってことで、
根抵当権の設定って実質的には
借りる側のメリットはほぼ無く
貸す側が他行からのちょっかいを
防ぐ為なんじゃね？
くらいに思ってます
話が脱線したが今回、
どうするのかを瞬時に想像した。
もしかして借り換え融資を実行するが
根抵当権抹消が出来るタイミングまで
そのまま預金担保として
保全でもするつもりか？？
パッと思いついたのは
それぐらいだがどーするつもりなんやろ？
しかしメインバンクの提案は
その斜め上を行ってた
まずは一旦、
月末に借り換え融資を実行し
二番根抵当権を打つ
⇊
信組へはそのまま一括返済額と
一括返済の違約金を振り込む
⇊
その日のうちに信組へ一括返済を終え、
信組から「完済明細書」を貰い、
それをメインバンクがコピーして
事実上、一番抵当扱いとして処理する
⇊
登記上、信組が打ってる一番根抵当は
後日抹消登記する
いやいや、ビックリ仰天やん！
理屈は分かるけど
こんなアクロバティックな
方法って有りなん？
それとも金融機関的には
よくやる手法なん？？
（聞いたこと無いけど。。。）
ってか、どんだけ月末に
融資実行したいねん。。
（ノルマの力って凄いよね。。。）
オレ的に一番心配なのは
メインバンクは言い出しっぺなんで
それでエエとしても
保証協会付融資なのに保証協会が
それをヨシとするのか？？
後でトラブルになって
オレが保証協会から出禁になるとか
マジで勘弁やで。。。
その辺りを担当者へ確認すると
金融機関がそれで良ければ
保証協会はその方法でもオッケーらしい
（オレ）
いや、でも信組側は月末に一括返済される
稟議書を上に出す必要があるやん？？
（↑信組担当者がそう言ってた。。）
そんなん、オレが勝手に
月末に一括返済しまーす
って話が通るん？？
（メインバンク担当者）
抹消書類は間に合わなくとも
一括返済は社長の権利ですから
大丈夫です！
社長が借りた時の「金銭消費貸借契約証書」に
どんな金融機関でも「期限の利益」って欄に
そう書いてるはずですから～
あぁ。。。
なるほどね。。。
確かに「期限の利益」はオレが持ってて
滞納とかをヤラカシタ時に
「期限の利益」が喪失するってやつやね。。。
そうです！それっす！
いやいや、確かにその通りやと思うけど
向こうもコチラも完全に平常運転中やのに
いきなり契約書を盾にケンカを
吹っ掛けるようなもんやんけ。。
構わずやっちゃって下さい！
自分、ほんま他人事やのぉ。。。
そもそも、この物件を買う時に
オタクが融資をやってくれへんかったから
この信組に助けて貰ったのに
恩を仇で返すことになるやん。。。
ま、そうですね。。。
でも今回、保証協会付で真水たっぷりの
借り換え融資を組み立てましたし
ウチからすると他行に取られた融資を
取り戻すってことにもなるから
そこは勘弁して下さい。。。
ほんま自分ら、
仁義もヘッタクレも無いのぉ。。
ま、この信組は使い勝手がエエから
ケンカしたくないけど
借りた後から金利を上げてきたのは
ちょっとどうかとも思ってるしなぁ。。。
２年前に借りた時の金利は３％だが
今や3.75％
もう怖くてこの信組で
ガッツリ借りるのは怖ぇーーー
ま、そんな事情もあるので３秒だけ葛藤して
信組へ抹消書類は後日やけど
月末に一括返済をする連絡をした。
やはりここでも信組担当者からは
なんやかんやと言われたり
もう今後の付き合いは云々と
なだめすかされ散々脅されもしたが
『申し訳ない！』
の一点張りで月末最終日の
一括返済を呑んでもらった
ま、一時の感情で向こうの担当者は
ムカつくだろうが、
来月になりゃもう忘れるだろうし
案件があればノルマの為に
おそらく取り組むだろう
実はこの信組担当者は後任者で
この担当者に融資をやって貰った訳じゃない。
当時の担当者は出世してもっと大きい支店に
移動しているので最悪の場合、
この旧支店とは関係が切れるが
もし当初のやり手担当者へ案件を持ち込めば、
おそらく喜んで融資取り組みを
やってくれるんじゃなかろうか？
支店同士や支店長同士の
パワーバランスにもよるだろうが
同じ銀行でも支店間ではライバル関係に
なるだろうから、お構い無しで
融資案件に飛びつくと思ってる
ま、この信組は高金利過ぎるし、
しかもこの１年半で
0.25％×３回＝0.75％
も金利を上げて来てるから
うんざりもしてるんで
出禁になったとしても
別にそれはそれで構わんし～
そんな結末で月末最終日に
借り換え融資を受けることになり
実行前日の昼過ぎに
いつもの如く融資担当者から
あ、社長！
急で申し訳ないですが
印鑑証明書と税務署で「その3の3」、
府税事務所で滞納が無い証明書を
明日の朝迄に取得して下さーい
オマエさぁ。。
ほんまいつも急に言うなぁ
ま、こんなことは何度も何度も
喰らってるんでこの辺りの書類は
取り溜めするように対策済みw
しかし事務所内を探してみると
3ケ月と５日過ぎとるやん
ほんま、毎回のアルアルですわ
しょーがね。。
急いで証明書関係を取りに回る。。
ま、ウチとしてはこの借り換え融資、
『天から恵みの雨』的に超助かる融資やし
断る選択肢は全く無い。
借り換え融資額の１/3で一括返済して
残りの2/3は真水として自由に使えるし～
それにもしここまできて万一、
断ったり、ぐずぐず言っても
もうデメリットでしかなく
それこそメインバンクとの
付き合いは終わりやし。。。
まぁしかし、
このメインバンク（信金です）
数字に貪欲過ぎてある意味では
結構頼りになるけど
なかなかの強引さで昭和の体育会系ですね～
もう絶滅危惧種ばりでしょ？
イケイケ過ぎる信金だから
３月決算の時なら
どんな案件でも
やってくれそう
この信金さん、営業数字に困ると
すぐに支店長経由で
「プロパー運転資金を借りてくれ！」
って言ってくるから
オレも手元資金が増えて
助かるので必ず乗っかるし～
借金が出来る時には
何がなんでも必ず乗っかるのは
事業者なら当然の選択
借金の利息以上で
事業を回すことが
事業者の仕事やからねー
さて、借り換え融資をする月末最終日、
まだ朝の時点では信金内部が忙しすぎて
金消契約の時間すら決まってない
ほんま、行き当たりばったりやのぉw
ま、予想通りなので今日一日は
銀行さんの為にマルッぽ
予定を空けております
(↑借り手の作法)
昼前に連絡があり、
金消契約の用意が出来たので
午後１時にお越し下さいとのこと。
おいおい、ほんまギリギリやけど
金消契約→融資実行→一括返済金振込
→返済先銀行へ移動して出金から返済
返済先の銀行（信組）への
移動時間だけでも１時間ほどかかるし
この全作業を
３時までに完了しないと
ドえらいことになるけど
間に合うんかいな？？
テキパキと作業を進めて
返済先銀行に2時４０分に滑り込んだ
オレは他人事感覚だが
とりあえず一安心
ところが！
銀行のオペレーションは３時で終了だが
2時55分になっても融資金（返済原資）が
まだ着金しない
コレ、ヤバくね？
融資担当者は玉のような冷汗をかきながら
支店や本部に電話をしてます。。。
コレ、分かる人なら分かるけど
融資銀行の
立場からすると
めちゃくちゃ
ヤバイ状況
そして非情にも
３時を過ぎた。。
融資使途が「借り換え」なのに
融資実行した資金が
借り換え先へ返済されず、
オレの口座に全額眠った状態で
月末最終日がクローズ？？
オレが悪人ならそのまま
借り換え返済をせずに
知らんぷりも出来る
銀行は当然、
性悪説で人を見るから
オレが返済先銀行へ
必ず返済するのを見届けて
完済明細書をGETする為に
融資銀行側の担当者が
わざわざ返済先にまで
ついて来ますｗ
しかしあろうことか
自行のチョンボで
借り換え返済が出来ない。。
返済先の銀行も「ざまーみろ感」丸出しｗ
もう３時を過ぎて着金してませんので
また後日仕切り直しっすね～
もうオペレーションを終えるので
退店し下さいな
融資を取られた側の「ざまーみろ感」と
融資を取って勝ち誇った側の
まさかの敗北感。。。
当然、融資銀行側の担当者は
すがりつくように返済先銀行へ
もう振込オペは完了してますので
もうちょっと待って下さい！
いやいや、もう着金してないから
今日の返済は不可能ですよ～
ま、オレ的にはメインバンクの
強引な融資実行に振り回されながらも
やることは確実にこなしたので
オレ的には他人事感覚になって
事の成り行きを見ていたが
メインバンク支店長から携帯に電話が入った。
社長！
もうすでに振込オペは実行済ですから
３時を過ぎても間もなく着金は
間違いなくされます！
社長からバシッと言って貰えば
信組側も一括返済のオペは
絶対に出来ますのでお願いします！
いやいや、
なんでオレがそんなことを
縋りついてお願いせなアカンねん。。
とはいえ、支店長の頼みなんで
返済先の信組側へお願いしてみるも
無理の一点張り。。。。
で、メインバンク支店長が
信組側の支店長に電話を
替わって欲しいと。。。
信組側支店長、
電話には出てくれたものの
そりゃ、３時過ぎてるのに
ムチャ言わんでくださいなー
もうオペは閉めますから～
そんな平行線的の様子だったが
そこへ信組側の女性行員が近づいてきた
信組支店長へ耳打ち
なんと絶妙なタイミングで
着金確認が出来たようだ
信組側支店長も
着金確認が出来たから
もうしゃーないですな～
返済オペを受け付けますわ～
そーなんや～
３時を過ぎても出来るモンなんや～
↓
ってことで無事
借り換え融資と返済完了！
今日は一日中、メインバンクの
強引でアクロバティックな融資に
振り回されて疲れましたわ
挟まれたオレなんて
ほんまエエ迷惑で
久々にストレスを感じた。。。
オレも信金担当者のような
ノルマ営業を２０年超もやってたから
宮仕え時代のフラッシュバックもするし
一方で他人事感覚に脱出できてヨカッタ～
みたいな半々の状態で
今日はマジで疲れた。。。
支店長も夕方、事務所へ
今日のことを詫びに来ました。
ま、良いように考えれば
メインバンクへは「貸し」を
作ったようなもんだわさ
支店長裁量でやれる案件は
全てやってくれるだろうし
「ギリギリどっちに転ぶ？」
的な案件も精一杯頑張って
取り組んでくれそうだし～
とはいえ組織の論理は絶対的なので
ムリ筋案件はムリなのは分かってるし
金融機関は必ず
雨の日には傘を取り上げに来る！
と、脇も締めております
おわり