こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
４月に入っても売買繁忙期は続いており
自社物件は２週間で２件が契約となった。
売買仲介部門も２週間の活動で
４契約の予定
４契約のうち３契約は営業くん２号で
しかも全部が自分で作った案件で
契約まで持ち込んだ！
営業マンが完全に自分で作った案件は
７０％が取り分と決めているんで
営業くん２号の稼ぎは
２週間で３００マンほぼ確定
先月、オレの案件も彼に振っているんで
そちらも合わせると４月は
３５０マンの
歩合給がほぼ確定
「ほぼ」と言ってるのは
買主さんのローン特約があるんで
いやいや、営業くん２号
大爆発っす
実は営業くん２号は
リフォーム業も兼業していて昨年末、
ウチのビル１階を大改装して法人を
立ち上げて独立開業しております。
独立してやってるリフォーム請負と
ウチの営業歩合を含めると
トンデモナイ額を稼いでる
おいおい。。。
ウチ本体なんて
ヘタすりゃ赤字やのに。。。
この彼、リフォーム請負業が
死ぬほど忙しそうで
とうとう人を雇った。
不動産の方は片手間でやってるが
片手間でやって、この歩合給！
彼曰く、不動産の方が割がイイので
不動産に専念したいらしい
つくづく思うねんけど
リフォーム請負業と
不動産業は
最強の組み合わせ！
リフォーム請負をやってると
あっちこっちに人脈が出来るので
そのラインから不動産売買の話も
出てきやすい。
しかも彼は築古戸建の大家業も
始めているんで当然、DIY工事で
安く仕上げることも出来る！
この組み合わせは
一石三鳥どころじゃないかも？
彼が初めて買ってDIYした収益戸建
↓
別でオレのトモダチ職人も大家業として
物件を買っては自分でDIYやってるので
オレなら採算が合わない物件でも
職人さん自らDIYなら採算に合うもんね～
ウチの物件をトモダチ職人や
営業くん２号にリフォームを依頼すると、
もちろん安く請け負ってくれるが
彼らの儲け分も必要だし
そもそも、オレの物件を彼らが
自らDIYするわけないから
彼らが外注に出す人工代も必要になる。
特に築古物件のリフォームでは
オレが彼らに発注した場合の請負額と
彼ら自らの物件をDIY駆使して
仕上がる額では
雲泥の差が生まれるわけです
それでもオレが彼らにリフォームを発注して
請け負ってくれる額はお得意様価格なんで
安いんですけどね～
ちなみにトモダチ職人も営業くん２号も
リフォーム仕事の出所は
ほぼ不動産屋などのプロからだ。
なにせ、反復継続で取引するし
細かい打合せは不要だし
阿吽の呼吸で仕事を進められるので
彼らからすりゃ、
多少割安で請けても
めちゃくちゃ楽で
ストレスが少ない
しかし営業くん２号、
駆け出しで見境なく仕事を請けるので
一般の素人さんからの依頼も請け始めた。
例えば管理会社や不動産屋から
一般客を紹介されて、
そのリフォームを請け負うパターン
当然、BKも絡むから面倒やん。。。
ある管理会社から一棟収益ビルの
大規模修繕の紹介を請けた。
所有者は一般人の素人オーナーで
超絶雨漏れ放置状態。。
内外装のフルリノベらしいが
雨漏れ放置状態だし
設計図書なども皆無で配管状態や
躯体や鉄骨廻りの構造も分からないので
まず室内解体などを
やってみないと改装費なんぞ
読めないパターン
オレが依頼主なら
ざっくり基本的な費用幅は
これくらいかな？
ってのがだいたいわかるし
でも、室内を解体しないと
分らん不具合や
予定したリノベが
当初の予測額じゃ出来ない
なんてことがよく有ることも
よーくわかる
しかし素人依頼主の場合、
見積書が必要だし、
正式受注後に
金額変更なんて無理だから
最悪の場合を想定して
必ず見積金額以内に
収まるように
かなり高めの見積書を
出すのが当たり前
精度の高い見積りを出せと言うなら
天井や床下、壁のボードなどを
破って見てみないと分からんし、
その上で安くやってとまで
言われたならアタマを捻りながら
結構考える必要が有る。
なのに相見積もりなんてされたら
今や人手不足で仕事が溢れてるのに
誰も仕事を請けないだろうね〜w
しかし営業くん２号、
デカい仕事が欲しいからと
ウチに出すような感覚で
ちょい高くらいの金額で
請けちゃったみたい。。。
ウチならリフォームが進んで
いろいろと判明した結果、
追加費用が掛かることは理解するが
素人さんの場合、追加費用なんて
もう無理っしょ。。。
危惧していた通り、
素人オーナーと途中で大揉めに揉めて
工事代金全額を回収する為には
損してでも完成させるしかない状態に。。
彼、工事を完了させるのに
建材費や職人への外注費など
莫大な先ゼニも必要やのに
完了させたところで赤字確定って
泣きっ面に蜂とはこのことやね。。。
(昔の不景気時代によくあった話。。)
今月はスタートから
不動産営業でぶっ飛ばした彼だが
今はリフォーム業の方で鬱状態
ま、死なない程度の失敗を繰り返して
成長するもんやねー
昨年夏頃の彼は
まだこんなヒヨッコやったのに
この半年はエグい成長やし〜
↓
ぶっちゃけ、
不動産の販売もそうだが
一般消費者にモノや
サービスを売るのって
めちゃくちゃ怖いんよね。。。
一般人って、今も昔感覚で
オゼゼを出す側が客で
偉いねん！
オゼゼを受け取る方は
ワシの下僕やろ？
くらい、勘違いしてるっしょ？
だから一見のお客さんには
割高で販売するとか割高の見積書を
出しておかないと割が合わない。。
もし善意を出して安く売ったり
リフォームを安く請けたりすると
感謝されることもないばかりか
だいたいはコッチが
割を食うハメになるんよね
だから結局、
B to B（業者間）と
B to C（業者→一般客）
の販売価格や請負額が
大きく違ってくるのは
当たり前の話ってわけですね
一般の方でも
この仕組みを
理解している人だけが
割安で不動産を買えたり
割安でサービスを
受けられたりするんですね～
今や【えこ贔屓商売】の
時代っすよー
ウチなんてトモダチ職人や
営業くん２号に
お願いしてリフォームを
請けて頂いてる
って立場ですからね～
ま、昨今の日本って
完璧主義すぎるんで
余計にモノやサービスが
割高になるんよね～
過剰包装されるのも
曲がったキュウリが
売れないのも
虫が食った果物が
売れないのも
新築のちょっとした線傷に
ポストイットを貼られて
補修せなあかんのも
そーゆーことでしょ？
もちろん、程度問題だし
この完璧主義が日本の
素晴らしい面でもあるけど
でもさ。。
特に今のインフレ時代は
超完璧を求めるなら
もっとゼニを出してね🖤
って話になるし
安さを求めたいなら
もうちょいっと寛容になれ
って話かな
両方が成立しうるのは
超デフレ超不景気時に
売り手が泣く泣く損切りや
サービスを提供せざるを
得なかったからやん。。
(まさにデフレ時代はこんな感じ。。)
デフレ時はキャッシュが強いが
インフレ時は弱いんよ？？
昨今は人手不足にモノ不足なのに
依頼者側がまだデフレ脳のまま
行動してたら
ババを掴まされるか
ババが寄って来るだけ
しらんけど～
おわり