こんばんは〜
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら４年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
新年おめでとうございます
遅くなりましたが。。笑
昨日は正月休みを延長して
家族旅行で白浜へ行ってきました。
↓
ワタシが遊んでいる間
ウチの営業くんは仕事始めの2日間で
早くも契約2件が決まりそうです♪
おーっ
昨年の鬱憤を晴らすような
幸先の良いスタートやーん
ま、うち1件はもう一人の営業くんが
初めて取得した築古物件の
賃貸客付けですけどねー
この賃貸物件、
ウチで買取りした再建不可物件を
営業くんに譲ったんですよ
↓
彼、節約の為にかなりの部分を
DIYで自己労働力を投入した。
フルリノベーションなのに
オレ予想の半額で収めてましたので
やっぱりウチが外注すると厳しいが
DIYで頑張れば改装費は半値くらいで
出来るんですねー
ちなみにウチがリフォームを外注すると
利回りは12%くらいだが
営業くんがDIYを頑張ったので
利回りは17%くらいになったようだ
昨今の大阪市内で利回り17%なんて
リフォームを外注なら
プロのオレでも絶対無理無理。。
ま、ウチの事業レベルで効率を考えれば
外注で１２％を選ぶけど～
でも、彼にしてみれば
偉大な第一歩です！
そーいや彼、この半年ほどは
ウチの営業をそっちのけで
自分の物件に注力してたからねー笑
ま、フルコミ(完全歩合制)なので
好きにすりゃいい〜
ビフォー
↓
改装中
↓
アフター
↓
おーーっ！
かなり頑張ったねー
営業くんの彼、
1年前なら
こんな築古物件を買って
大家業を始めるなんて
夢にも思わなかっただろう。
たまたまウチに来ることになり
こんな世界があることを知った。
その後、銭湯さんの物件を
見学させてもらったりして
築古賃貸業デビューへの
モチベーションを上げ、
ようやく念願の1件目を
取得して完成させた
この彼、人工代の節約の為
かなり本人が労働力投入したので
リフォ―ム開始から半年ほどかかって
年末ギリギリで何とか
募集出来る状態までに仕上がった。
年始年末の問合せを取る為、
年末最終日にSUUMOへ掲載すると
年明けには問合せが複数入っていた
この問合せをパイセンである
もうひとりの年上営業くんが
案内して契約が決まりそうだ。
ちなみに
パイセン営業クンへのADは
ゴルフ２回分らしい（笑）
賃貸が決まって通帳に家賃が入ってくれば
感慨深いだろうね
彼、もうすでに次の
物件欲しい欲しい病に罹患している
でも、もうとにかく
タネ銭が無いんですよね。。
今回の物件の改装費は
なんとか国金様から
融資を受けたけど
国金（日本政策金融公庫）からの
融資を受けた話
⇊
融資をうける為に
多少はゴニョゴニョしたよー
とにかく不動産ってのは
タネ銭と融資の引っ張り方が命です。
タネ銭だけで頑張ったところで
レバレッジ（融資）無しでは
やれることはたかが知れている。
しかも融資ってのは
スタート時が一番ムズイ
ときたもんだ
約１０年前のオレも
同じような境遇から
知恵を絞り出しましたから（笑）
ま、どんな商売でも同じことだから
しょーがないけどね～
ちなみに株などのペーパー資産は
クリック一つで売買が出来て手軽だが
レバレッジがあまり効かない商品が多いし
簡単に買えて売れるってことは
その瞬間瞬間の価格が世界一律で
決まってますやん？
ってことはちょっとした価格の歪みも
秒以下のレベルで修正されるし
クリック一つで売買が出来るってことは
競争相手も桁違いのレベルだ。
ほぼキャピタルゲイン狙いのみだが
チャートはランダムウォークだし
ちょっとしたニュースが流れた瞬間に
とんでもないオーバーシュートするし。。
ま、素人が株などの金融商品で
勝てるとすりゃ長期積立系の
投資のみですね
その点、不動産は
狭い狭い地域内の相対取引
なので
情報や価格の歪みが有りまくりだし
価格の変動にも硬直性があるので
目利き一つで
かなりの確率で勝てます
（株などと比較してね）
ま、相対取引なので売る時は
クリック一つで売れないし
ナンボで売れるかも分からんけどね～
でも
何よりも不動産の有利な点は
レバレッジ（融資）を
効かせられること！
（知恵と工夫と努力が必要だけど）
インカムゲインも大きい
（物件選別の目利きが命）
勉強した分と手間暇を
掛けた分だけ
金融商品よりも確実に
有利に働く！
なぜなら
狭い狭い地域内での
戦いなので
世界中の人々を
相手にしなくてエエやん？
(↑ココが勝ち抜く為の肝になる)
ただ難点は
利回り１０％以上なんて物件は
表の情報には出てこない
（大阪市内の場合ね）
有ったとしてもほぼ物件的な原因により
融資が使えないので結局は
タネ銭が必要ですね。。。
まぁ、副業レベル感くらいまでなら
国金（日本政策金融公庫）を
上手く攻略すりゃ何とかやれます。
国金の場合、
普通なら５００～１０００マンが借入上限だし
申告書や決算書が事業家レベルになったとしても
4,000マン程度で打ち止めなので
FIREなんてのは程遠いですよ。。。
オレのスタート時のように
持たざる者の場合
ここからは完全に事業家レベルにならないと
民間の銀行は相手にしてくれない。。
ま、預貯金がたくさんあって且つ
個人属性が抜群ならその属性を犠牲にすりゃ
民間銀行からの借入は可能だけど、
下手な買い方をすれば
一発か二発で打ち止め終了だけどね。。。
（↑新築区分とか買っちゃうと目も当てられん）
そんな物件の目利きや
融資・不動産業界の仕組みを
営業クンたちに教えながら
当面はウチで仲介業の仕事を
やって貰っております。
営業クンたちが仲介として稼げれば
ウチにもおこぼれがガッポガッポと
外貨が入って来るわけですぅ～
（歩合は５０％の折半）
でも今んとこウチ自体は
広告費倒れの赤字ですけど。。
ま、何はともあれ
営業クンの汗と涙の結晶
第一号物件の完成！
何よりも
０→１が
一番のハードル
ですからね！
おめでとう！
あとは
とりあえず稼いで
タネ銭作れるように
がんばれ～
おわり