こんにちは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら4年前に脱サラして
不動産会社を独立起業。
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
いよいよウチの娘が小学校に
上がる準備となった。
思い返せば大学生の長男が
小学校に通い始める時
『ちゃんと学校に行けるん？』
とすごく心配したなぁ。。
ウチの地域はある程度の越境通学が
可能なので毎年、通学希望選択が
有るんです。
例えば隣の校区だけど
隣りの小学校の方が近いからとか
人気の校区へ通いたいなどですね。
もちろん学校区はあるので
他所からの受け入れ可能人数と
越境希望者を調整するんですが
ウチの学校区は区内で一番人気です
以前のブログでも書いたが
身も蓋も無い話だか
人気校区＝不動産も高い
おそらくどんな地域でも
この法則は不変でしょう
何故そうなるの？
↓
で、区役所からはこんな知らせが！
↓
左の数字は各小学校
黒囲いは他所からの越境希望者です
よーく見て下さい！
学校によってかなり偏りがありますよね？
ウチの地域の学校区は『8』
越境通学したい希望者数が
突出して高いでしょ？
『6』や『12』の学校は
人気が無いですね。。
おそらくここの校区の方が近いから
仕方なく選択したって感じでしょうかね。。
じゃ、不動産との関係は？
これまた残酷な話になるが
同じ区内なのに不人気校区と比べて
『8』の校区内の不動産は
ざっと2倍くらい高い！
ちなみにこの辺りに住んでいる
不動産屋はほぼ『8』校区内に
自宅を買ってます
(不動産屋が賃貸住みとかあり得ないし笑)
運動会では同業者がたくさんいて
『おっ、まいど！』
なーんてことになるんでしょうねー笑
ってことで学校区の人気は
今の不動産相場の差を測る
バロメーターにもなるが
もう一つ！
将来の不動産相場を
予測する為の
大事な数字がある！
それは何か
おわかりでしょうか？
。。。
。。。
。。。
小中学校別の
各学年の人数でーす！
もうお分かりでしょう！
この子供達の一定数は
将来必ず、この地域で
不動産を買います
10年20年後、
このエリアの不動産を買う
濃ゆーい買主さんに
なるんですよー
ま、人気校区の子供ほど
学力や馬力があるので将来、
東京に行ったり
もっと良いエリアに住む子も
多いんでしょうけど
でも基本的に
不動産の場所選びって長男は
実家の近くを選びがちだし
嫁の決定権が強い場合は
嫁の実家近くになりがちです
要は『三つ子の魂、百まで』
ってやつで
育った街で家を買う確率は
必ず一定数有るってことです
しかも！
不動産屋としての経験上、
良い学校区の親御さんほど
子どもが近くに家を買う時には
金銭的援助や子育ての手伝いが
出来るんですよねー
そんな世代循環が連綿と重なって
地域で一番人気の校区は
日本全体の人口減少
にもかかわらず
クラス数が増えてます！
将来の不動産相場を読み解く
重要な指標の一つになるよねー
賃貸需要を読みのも同じです。
地域の小中学生数が
10〜20年後の賃貸需要にも
一定数は影響するので
ワタクシ、収益物件を
購入検討する時は
必ず調べます
日本はマクロ的には人口減と
高齢化が加速することは事実です。
実際、一般的に人口減が確実な地域でも
ミクロ的にはどんな地域でも
人が集まるエリアが有るってこと！
逆も然りで、フワッと大きな範囲、
例えば『市』の単位では
周辺都市より人気が有るとされていても
町単位ではマダラ模様になるので
隣りの寂れた都市の人気エリアの方が
優位性が有る！
なんてことが充分
考えられるってことですねー
東京都内だからって
ワンルーム収益は盤石！
とは限らないってことですねー
収益物件が建築され過ぎて
賃貸が埋まらない地域も
たくさん有るでしょうからねー
ウチはいろいろなエリアで
物件を仕入れますが
知らないエリアの場合は
小学校の校区レベルなんかも
必ず調べるんですよー
良い悪いって話は
置いておいて
事実は事実として
現在と将来を
見通す為の分析です。
ちなみに
売買の仲介業者としては基本的に
人気校区は主戦場に
ならないんです
だっていつも売り物が少ないので
商売になりませんから。。
ね？
不動産相場って完全に
需要と供給バランスで
成り立っているでしょ？
おわり！