収益還元法

　収益還元法とは　

　欧米で主流になっている鑑定評価の手法のひとつです。不動産の運用によって得られると期待される収益（賃料）を基に価格を評価する方法です。年間の賃料（厳密には賃料から諸経費を控除した純収益）を還元利回りで割ることで収益価格を出すことになります。

　例えば、１年間の賃料が１，４４０，０００円（諸経費を引かない）÷０．０５=２８，８００，０００円となり、購入しようとする物件が２８，８００，０００円以上なら高いといえ、以下なら購入を考えてもいいかなということになります。

　不動産投資を考える人は、このことを知っている人は多いはずです。それで私の会社のある府中市のマンション価格を調べてみました。すると大体４．５％から５％くらいの還元利回りかなあという感触です。マンションも個別性が高いので売りに出ているマンションがいいとか悪いとかはなかなか判断できないものです。

むずかしい話はこのくらいにして

　今日の私はある物件の現地担当になりました。新築のある物件の中です。

　　　　　　　　　↓こんな看板を置いてここですと宣伝しています。

　私は自分の入った会社が新築建売が得意な会社とは知らず、少々戸惑いましたがなんとか慣れました。外は落ち葉だらけです。

八王子をはじめてドライブ？

今日はじめて八王子を車で走りました。

わりと走りやすいのですが、一歩古い町にはいると・・・・う～ん。幅員４メーターの道路が一歩通行ではなく、しかも側溝に蓋がない（Ｕ字溝）。脱輪したらどうしよう。

府中から八王子はわりと近いのです。府中は相場より金額が高く、八王子は相場に近く、物件は動いています。

紹介のお客様の希望で八王子の物件を下見しました。どんな物件を見たのか興味があるって？

個人情報の関係でそれはこのブログには書きません。私も気を使っているのです。府中と八王子の共通点は落葉樹が多く、秋は落ち葉の掃除が大変だろうと思います。（私の勝手な感想）

私は、結構年齢がいっていますが、以前関東一円で仕事をしていたので知らないところへいくのは割りと苦痛ではありません。瀬戸内寂静さんが他人の年齢は気になるが自分の年齢は気にならないみないなことをある雑誌で書いていたのを覚えています。その気持ちよくわかります。でも、おばあさんになった自分を想像できません。考えただけでおっそろしい。頭をまるめて出家でもしようかしら。

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今日も本社研修

　毎週木曜日は本社で研修です。今日は本社専属の先生による宅地建物取引主任者試験対策と司法書士の先生による不動産投登記制度についてでした。

　私は宅建は持っているのですが、受かったのはもう１０年以上前なので法律がどんどん変わっています。先生の講義はパワフルで楽しいものでした。先生の勉強が好きという気持ちが伝わってきました。

　やはり不動産登記制度の変更が気になりました。私が売買をしていたのは随分前なので平成１７年の不動産登記法の変更はショックでした。まず権利証が今はないということです。代わりに登記識別情報通知というのができました。でも管理が大変なのだと司法書士の先生のお話でした。売買で権利証を持ってきてくださいとだけ言えばよいわけではないのです。また、ご夫婦の共有の場合別々にこの識別情報通知が必要とのことです。これをなくした場合、失効の手続きと本人確認情報の手続きが必要で数万円かかるとのことです。

　１２月いっぱいまで毎週木曜日の研修が続きます。いろんなことが勉強できるので楽しんでいます。

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