| みなさん、こんにちは！ |
| 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。 |
| ■今日から新規のスクールが開講します！ |
| これまで10期以上続けてきていますが、 |
| 今回も多くの方に参加いただきます。 |
| 皆さんにしっかりと価値提供できるよう |
| 頑張っていきたいと思います！ |
| また、 |
| 我々のスクールが気になる、興味がある方は |
| 以下でスクールの内容の一部をお伝えする |
| セミナーも開催しておりますので、 |
| ぜひ気になった方はご参加ください！ |
| なお、明日4月9日のセミナーには |
| スクール入会からわずか2年程度で |
| サラリーマンをリタイアした |
| “宇都木講師” |
| が講演します。 |
| 講師と直接話すことも可能ですので、 |
| 多くの方のご参加をお待ちしています！ |
| http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/ |
| ◆「不動産投資の成功の秘訣」セミナー |
| ＜都内開催＞ |
| 4月9日（日） 14:00～ |
| 4月15日（土） 10:30～ |
| 4月23日（日） 14:00～ |
| お申し込みは以下からお願いします。 |
| http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/ |
| ＜名古屋開催＞ |
| 4月15日（土） 18:00～ |
| 4月16日（日） 14:00～ |
| 4月22日（土） 14:00～ |
| お申し込みは以下からお願いします。 |
| http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/ |
| ～ 特別セミナー ～ |
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| ◆認定講師説明会の詳細・お申込みはこちら◆ |
| http://ries.or.jp/lp/instructor/ |
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| 【今日のテーマ】 |
| 物件購入を判断するために必要な要素とは |
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| ■最近は良く物件のご相談を受けます。 |
| 「この物件は購入しても大丈夫でしょうか？」 |
| ということで、 |
| 今回は、物件を見極めるポイントをお伝えします。 |
| ■まず初めに、 |
| 不動産投資、賃貸経営業においては |
| 事業収支の見極めが重要です。 |
| なぜかというと、三つの目線での見極めが |
| 必要となるためです。 |
| １．毎月の収支 |
| ２．中長期での収支 |
| ３．出口（売却） |
| ■まず、「１．毎月の収支」について、 |
| 不動産投資においては毎月の収支を |
| 正確に試算するのは意外と大変なことです。 |
| 区分ならまだしも、一棟だと色々と |
| 必要なパラメーターや不確定な要素が多くなる |
| ためです。 |
| よく表面利回りだけに目を奪われて |
| 購入してしまう方も中にはおりますが、 |
| それだけでは本当の収支がわかりません。 |
| ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
| 重要なのは「実質利回り」です。 |
| ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ |
| これを正確に求める必要があります。 |
| まず、収入の部分のパラメータとしては |
| 月々の家賃収入があります。 |
| 収入は基本的にはこれだけです。 |
| 次に、支出についてですが、 |
| こちらはたくさんありますし、 |
| 物件により変わってきます。 |
| ローンの返済、建物管理費、 |
| 清掃費、光熱費、各種点検費、 |
| そして、大きな物件では、 |
| エレベーター保守点検費などがかかります。 |
| さらには、固定資産税、都市計画税も |
| 支払う必要があります。 |
| これらをすべてトータルで考えたうえで |
| 月々の収支が算出されます。 |
| ただ、気をつけなければならないのは、 |
| 不動産業者によっては最初からすべての情報を |
| 出してくれないケースもあります。 |
| （場合によっては、決済までに全て揃わないことも |
| あります。） |
| ですので、しっかりと購入前の段階で |
| すべての経費を明らかにする必要があります。 |
| ■次に「２．中長期での収支」についてです。 |
| 不動産投資、賃貸経営は中長期の事業です。 |
| 購入時点では毎月の収支がプラスになっても |
| 経年とともに条件が変化していきます。 |
| 例えば、収入源となる家賃収入は基本的には |
| 物件の経過とともに下がっていきます。 |
| 反対に、物件を維持管理するためのコストは |
| だんだんと増えていき、 |
| 特に修繕費が増えていきます。 |
| 場合によっては一度に数百万円や、 |
| 一千万円を超える修繕費が発生する |
| 場合もありますので、事前にしっかりと |
| 見積もっておく必要があります。 |
| ちなみに、大規模修繕の費用についても |
| 発生する費用がおおよそ見積り可能ですので |
| 購入後にどの程度の時期に、どの程度の費用が |
| 発生するかも見込んでおく必要があります。 |
| ■最後、「３．出口（売却）」について、 |
| 不動産投資は出口まで迎えて初めて |
| 投資の収支が確定します。 |
| （譲渡時にかかる税金含めて） |
| 購入した直後はキャッシュフローが取れていても |
| 売却時にそれを上回る損失が出てしまうと |
| 投資としては失敗です。 |
| ですので、 |
| 購入時に月々いくら利益が出るかというだけでなく |
| 何年後にいくらで売るのか（売れるのか）も見越して |
| 購入する必要があります。 |
| なお、売却価格の算出については |
| 非常に多くの要素があるので |
| また別の機会でお伝えしようと思います。 |
| ■以上のとおり、 |
| 物件を購入して良いか見極めるためには |
| 調べるべきポイントがありますので、 |
| 皆さん自身でしっかりと確認したうえで |
| 判断するようにしましょう。 |
| ◆今後のセミナーの予定◆ |
| 「不動産投資成功の秘訣セミナー」 |
| ＜東京開催＞ |
| 4月9日（日） 14:00～ |
| 4月15日（土） 10:30～ |
| 4月23日（日） 14:00～ |
| お申し込みは以下からお願いします。 |
| http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/ |
| ※中級者、上級者の方に対しても |
| 有益な内容を提供しています！ |
| ＜名古屋開催＞ |
| 4月15日（土） 18:00～ |
| 4月16日（日） 14:00～ |
| 4月22日（土） 14:00～ |
| お申し込みは以下からお願いします。 |
| http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/ |
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| 不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘 |
| ～不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る～ |