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主婦なのに月100万円の家賃収入！
パート主婦大家なっちーです
きょうから１１月ですね！今年もあと２ヶ月！！
ほんとに早いです
お正月に掲げた今年の目標、達成できそうですか
今年中に１つ物件を買うことを目標にされている方も多いんじゃないでしょうか？物件は買えましたか？
初心者さん向けの戸建て投資ミニセミナー募集中ですので、買えなくてお悩みがある方はぜひ参加されてみて下さいね
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さて、今回は過去のミニセミナーの参加者さんから頂いたご質問の中で、これから不動産投資をされようとしている方に参考になりそうなのがあったので、シェアさせていただきますね
【質問】
とあるサイトで築古戸建てに投資しても、キャッシュフローが半分くらいしか残らないって書いてあったんですが、どうなのでしょう？
というご質問でした。
まずキャッシュフローって何？という人の為に説明させていただきます。
キャッシュフローとは
家賃収入から経費を引いた、実際に手元に残るお金のことを言います。
経費というのは、色々とありまして
- 固定資産税
- 管理を依頼してるなら管理費
- 修繕が発生したら、修繕費
- 融資を組んでいたら、その返済
- 区分だったら、管理費と修繕積立金
このようなお金です。
家賃から、これらの維持費を引いた後に残るお金の事を、キャッシュフローと言います。
略して「CF」と書かれてることもあります。
（クッションフロアの事もCFと言ったりしますので、間違えないようにしてください）
ではここで、大家歴10年のなっちー先生が実際に持っている戸建てのキャッシュフローがどれくらいか、お話させていただきますね
築古戸建てのキャッシュフローを大公開
せっかくなので、1番長く運営している戸建て第1号で解説させていただきます
戸建て第1号のキャッシュフロー
- 購入金額：350万円
- 家賃収入：65000円（月）
- 固定資産税：26400円（年）
- 融資なし／管理費なし／修繕費は3年に1度くらい数万円
こんな感じです。
大きな修繕が発生する場合は、ほとんどが自然災害なので、保険が適用されてます
さて、この子のキャッシュフローは
家賃月収65000円－固定資産税2200円（月割り）＝62800円 です
いかがでしょうか？ほぼ手残りですよね。
家賃の96％が手元に残ってます。
なのでセミナーの参加者さんがおっしゃる
戸建て投資でCFが半分くらいって、どんな物件だったのでしょうかね？
考えづらいキャッシュフローです
- キャッシュフロー：50％
- 融資：なし
こんな条件だったそうです。
考えられるとすれば
固定資産税がめちゃくちゃ高いエリアの物件なのに、低家賃で貸してるってことでしょうか？
固定資産税が高いエリア＝立地が良い
という事なので、それなりに高い家賃は取れるハズです。
キャッシュフローも
「これ以上あれば良いですよ～」という目安はバラバラなんですけど
わたしがお聞きした条件を聞く限りでは「なんで？」と思うような数字でした。
キャッシュフローは大事
キャッシュフローを気にする事は、とても大事なことです。
なぜかというと
- もしもの時の修繕費や税金のお支払いにお金が必要
- 良い物件を見つけた時に現金一括で買う事もできる
- CFの良い物件は高く売れる
出口（売却）も見据える事もそうですが、現金をある程度持っておくと、管理に必要なお金をすぐ用意できますし
魅力的な物件を見つけた時に、すぐ買うことも出来ます。
だからキャッシュフローは大事なんです。
じゃぁどうすればキャッシュフローが良くなるのか、解説させていただきます。
キャッシュフローを多くする方法
キャッシュフローを良くする方法は主に４つあって
- 頭金を多めに入れて購入する（借金を少なくする）
- 安い物件を現金購入する
- 家賃を温存する
- ローンの借り換えをする
あとはお家賃設定です。
物件のエリアとか、家賃相場をチェックして、どこまでリフォームをするか決めましょう
築古戸建てで失敗するパターンの1つは、リフォームのやり過ぎです。
下北沢といった好立地だったので、ばっちりリフォームをした時の記事
↓↓↓
こんなパターンは珍しいですが、実際に起こり得ることなので参考になれば幸いです。
地震リスクも心配なさってました
質問をして下さった方は、地震についてもとても心配されてました。
結論から言うと、心配するだけ無駄です！
どうしてかというと、わたしが所有している26室のボロ家たちは何度も地震の影響を受けましたが
一部損か小半損の診断しか判定されたことがありません。
損害の程度について
↓↓↓
そして、超巨大地震が起こったら新耐震であっても倒壊する恐れはあります
熊本地震では、新耐震基準を満たした建物でも83棟が倒壊したそうです。
何が言いたいのか、というと・・・
ただネットで調べてるだけでは、ネガティブな情報ばかり脳に植え付けられて全く行動を起こせなくなってしまいますので
その道で成功している人の生の声を聞きましょう！！
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初心者さんでも素晴らしい実績残されてます！！
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なっちースクール生さんの実績
２６０万円→９０万円（静岡）
３００万円→８０万円（千葉）
４５０万円→２６０万円（茨城）
３６０万円→１５０万円（埼玉）
６００万円→４５０万円（都内）
３５０万円→２００万円（三重）
４８０万円→２００万円（埼玉）
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１３８０万円→９００万円（都内）
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関西出身世田谷在住の主婦。
不動産投資に全く興味のない
主人と2人暮らし。
短大卒業後、
最初に勤めた会社は手取り8万円。
その後倒産リストラを経て
勤めた会社がブラック企業。
その頃会社の先輩の勧めで
FXをはじめるも運用会社が逃亡し、
投資資金全てを失う。
そんな波乱万丈な人生ですが、
OL時代にコツコツ貯めた500万円を
元手にボロ戸建てを購入する。
2012年１月から大家業を開始し
現在戸建て１４戸、
区分マンション１戸団地２戸アパート１棟計２１室所有。
著書『パート主婦戸建て大家さんはじめました！』は
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