株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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不動産投資で儲かる物件の条件とは？初心者が最初に覚えるべき探し方とチェック項目

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は不動産投資を始めるうえで

最も重要なテーマ、「優良物件の探し方」について解説します。

結論からお伝えすると、

初心者が優良物件を手に入れるためには、

“まず自分の目で探す”ことが最も重要です。

なぜなら、パッと見て

「これは良い」と思える物件は

1000件中2〜3件程度しかないため、

この現実を知っておくと、

焦らずに取り組めるようになります。

■ なぜ「業者任せ」は危険なのか？

初心者ほど「良い物件を業者が持ってきてくれる」

と期待しがちですが、実際は逆です。

その理由を3つに分けて説明します。

① 業者が優良物件を

紹介してくれるとは限らない

実績がない初心者には、

そもそも魅力的な案件が回ってきません。

② 資金力のある投資家が優先される

業者の立場からすれば“確実に買える人”に

良い物件を流すのは当然です。

③ 業者目線と投資家目線は違う

業者が「売りたい物件」が、

あなたにとって儲かる物件とは限りません。

■ 完璧な物件は存在しない。

「育てる」視点が重要

私はよく“いい女理論”を使って説明します。

いい女と付き合いたい男性は多いが、

自分が付き合った女性を

“いい女”に育てようとする人は少ない。

不動産も同じで、

完璧な物件は存在しません。

大切なのは、

「購入後に手を加えて優良物件へ育てる」という考え方です。

■ 実例：全空室・雨漏り物件を再生し、

利回り12％を実現した話

私が過去に再生した物件の一つをご紹介します。

エリア：千葉県

状態：全室空室、雨漏り、白蟻被害

一般的には誰も買いたがらない物件

しかし以下の理由で「買い」だと判断しました。

土地値がしっかりしていた

相場より割安だった

修繕により価値が上がる見込みがあった

リフォーム業者と徹底的に打ち合わせを行い、

予算内で修繕が可能なことを確認。

結果として、購入費を抑えた分を

リフォームに回し、

利回り12％・満室稼働を実現しました。

この経験から断言できます。

“育てられる余地のある物件”こそ、

初心者にとっての宝です。

■ 優良物件を見つけるための具体的な探し方

私が実際に行っている

方法はシンプルです。

ネット検索（楽待・健美家）を毎日見ること。

そのうえで、初心者が特に意識すべきポイントは以下の5つです。

◆ ① エリア選定：まずは「自分が詳しい地域」から

土地勘があるだけで判断精度が段違いに上がります。

◆ ② 築年数：30年以内を目安に

構造の劣化や修繕費をコントロールしやすくなります。

◆ ③ 物件タイプ：木造アパート一棟

・価格が比較的安い

・高利回りを狙える

・リフォーム費用も抑えやすい

→ 初心者に非常に相性の良いジャンル

◆ ④ 利回り：10％以上を目安に

安定したキャッシュフローを確保しやすい。

◆ ⑤ 毎日チェックする習慣

優良物件は“早い者勝ち”。

判断基準を積み上げるためにも継続が必須です。

まとめです。

優良物件は「探す＋育てる」の両方で生み出せます。

最後に、この記事の重要ポイントをまとめます。

完璧な物件は存在しない、育てる意識が大切です。

業者任せは危険。

まずは自分の目で情報を集めること。

ネット検索＋明確な条件設定で

掘り出し物に出会える。

築古木造一棟は初心者におすすめの分野。

初心者こそ、正しい視点を

身に付けることで「超優良物件」を

確実に手にできます。

今後も実体験に基づいた

不動産投資ノウハウを発信していきます。

ぜひSNSのフォローや

読者登録もよろしくお願いいたします。

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【初心者向け】不動産投資ローンの審査は年収で決まる？2025年の最新融資事情と成功のコツ

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は皆さんが特に気になる

「不動産投資ローンを組むために必要な年収」

「融資を通すための具体的な対策」

について、2025年最新の

基準をわかりやすく整理しました。

これから不動産投資を始めたい方は、

ぜひこの記事を基準に準備を進めてください。

■ 不動産投資ローンは“年収500万円以上”がひとつの目安

一般的に、金融機関が

投資用ローンを検討する際の目安は

「年収500万円以上」とされています。

さらに、金融機関によっては

年収の7〜10倍程度を借入可能額の上限

として判断されるケースも多く、

年収600万円であれば約4,500〜6,000万円の

借入枠が期待できます。

ただし、これはあくまで目安であり、

勤務先・勤続年数・信用情報などの

総合評価によって変動します。

■ 【年収別】想定される借入枠と買える物件タイプ

初心者の方がイメージしやすいよう、

年収ごとの借入枠と代表的な

物件タイプを３パターンほどまとめました。

年収レンジ 500万円台

想定借入枠約3,500万円前後

物件タイプ　中古ワンルームマンション

年収レンジ　600〜700万円台

想定借入枠　約5,000万円前後

物件タイプ　中古一棟アパート

年収レンジ　1,000万円以上

想定借入枠 1億円以上も可能

物件タイプ　一棟収益ビル・一棟マンション

※借入枠は下記の要素で変わります。

勤続年数

他ローン状況（住宅ローンなど）

信用情報

によって大きく変わります。

■ 【融資通過率を上げる3つの鉄則】

融資は「属性の良さ」だけでなく、

「準備力」で通過率が大きく変わります。

特に重要なのが以下の3点です。

① 勤続年数の安定性を示す

銀行は「急に収入が落ちないか」を重視します。

勤続3年以上が１つの

ラインとされることが多いです。

② 金融資産・自己資金を証明する

預金残高、株、仮想通貨などの

金融資産も信用力の重要な材料です。

「返済余力がある」と判断され、

融資が通りやすくなります。

③ 他ローンとのバランスを整える

住宅ローン・自動車ローンなどの

返済が多いと審査が不利になります。

返済負担率を下げることが融資成功の鍵です。

融資担当者の視点を理解した

対策を取ることで融資通過率は大きく向上します。

■ 借入期間の目安と「返済負担率」の基準

投資用ローンの借入期間は

最長で 35年まで設定されることが一般的です。

また、完済時の年齢は

85歳未満であることが条件とされる

銀行が多くなっています。

審査で重視されるのが

「返済負担率（返済比率）」です。

■ 返済負担率（年間返済額 ÷ 年収）は 25〜35％以内が理想

返済負担率が高いほど、

銀行は「返済能力に不安あり」

と判断します。

✓ 年収500万円 → 年間返済額は125〜175万円以内

✓ 年収700万円 → 年間返済額は175〜245万円以内

この範囲に収めることで

審査が通りやすくなります。

■ 【融資前のチェックリスト】

通る人と落ちる人の差は“準備力”

以下の項目が整っているほど、

融資成功の確率が高まります。

・年収は500万円以上あるか

・勤続年数が3年以上で安定しているか

・過去の信用情報に問題はないか（遅延・延滞等）

・他ローンを含めた返済負担率は適正か

・自己資金や金融資産を提示できるか

1つでも改善できる項目があれば、

審査は有利になります。

【まとめ】

年収だけが全てではない。

重要なのは“総合評価”

銀行の融資審査は、年収だけで

判断されるわけではありません。

職歴の安定性

信用情報

他ローンの状況

自己資金や金融資産

これらを総合的に整えることで、

年収500万円台でも十分に融資を

勝ち取ることが可能です。

私自身も実体験をもとに、

さまざまな属性の方の

融資サポートをしてきました。

今後も、不動産投資初心者の方に向けて、

現場のリアルな情報をわかりやすく発信していきます。

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「【不動産投資】RC構造のメリット・デメリットまとめ｜初心者が知るべきポイント」

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、不動産の構造の中でも

人気が高い「RC（鉄筋コンクリート）構造」について、

投資初心者にもわかりやすく解説します。

私自身が今新築のRCマンションを

０から手掛けいて都心部に建築中になるため

アウトプットもかねて皆さんに

情報をシェアできればと思います。

また完成したらシェアするつもりです♪

本題に入ります。

結論から言うと、

RC構造は「安全性・耐久性・デザイン性」に

優れた建築方式で、

不動産投資でも非常に評価が高い構造です。

一方で、コストや工期の

長さなど、特有のデメリットも存在します。

投資判断を誤らないためにも、

RC構造の特徴を正しく理解しておきましょう。

・RC構造とは？基本の仕組み

RC（Reinforced Concrete）構造とは、

鉄筋にコンクリートを流し込んで

固めた建築方式のことです。

耐久性が高い

地震・火災に強い

高層建築やマンションで広く採用される

など、安全性と強度が求められる建物に適した構造です。

・RC構造のメリット

① 圧倒的な耐久性・耐震性

RC構造は、地震や火災に

非常に強いのが大きな魅力です。

コンクリート：火に強く変形しにくい

鉄筋：引っ張られる力に強い

この2つが組み合わさることで、

建物の寿命が長く、長期保有の

投資にも向いています。

② デザインの自由度が高い

RC構造は、柱・梁を少なくした

広々とした空間設計が可能で、

マンションや商業施設でよく使われる理由のひとつです。

大スパンの開放的な空間

曲線的なデザインの実現

コンクリート打ちっぱなし、

タイル貼りなど多様な仕上げなど、

デザイン性が高く、付加価値のある

物件が作りやすい点は投資家に

とって大きなメリットです。

③ メンテナンス性が高い

木造と比べると、

RC造は劣化スピードがゆるやかで、

長期的な修繕コストを

抑えやすいという特徴があります。

腐食の心配が少ない

シロアリ被害がない

定期修繕の周期が長め

特に長期間の運用を考える

不動産投資では、非常に重要なポイントです。

・RC構造のデメリット

① 建築コストが高い

RC構造は、木造や鉄骨造に比べて

建設費用が高くなる傾向があります。

理由は、

材料費が高い

工程が複雑

職人の技術が必要

など、建設の難易度が上がるためです。

② 工期が長くなる

RC造はコンクリートを固める

「養生期間」が必要なため、

工期が長くなります。

木造：3〜4ヶ月

RC造：5〜6ヶ月

投資家にとっては、

家賃収入の開始が遅れる

デメリットになります。

RC構造はこんな人に向いています。

長期保有で資産価値の高い物件を持ちたい

耐震性・安全性を重視する

デザイン性を高めて競争力のある物件を作りたい

将来的な修繕コストを抑えたい

逆に、

「低コストで早く建てたい」

という場合は、木造や軽量鉄骨の方が向いています。

では今日のまとめです。

RC構造は投資価値の高い建築方式。

ただしコスト面は要検討が必要になります。

RC構造は、安全性・耐久性に優れ、

デザインの幅も広いことから、

不動産投資の世界でも高く評価されています。

一方で、

初期費用が高い

工期が長い

といったデメリットもあるため、

目的・資金計画に合わせた判断が重要です。

今後も不動産投資に役立つ情報を

継続的に発信していきますので、

ぜひチェックしてみてください。

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【初心者必見】不動産投資の始め方5ステップ｜ゼロから月5万円を目指せるロードマップ

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、不動産投資の初心者が

「安心してスタートできる5つのステップ」を、

私自身の経験も交えながら整理してお伝えします。

不動産投資は複雑そうに見えますが、

実は“やるべき順番”が分かれば誰でも始められます。

ぜひこのロードマップを参考にしてください。

STEP1｜まずは基礎知識を身につける

不動産投資の最初のつまずきは

「専門用語が分からないこと」です。

最低限、以下の概念だけは理解しておきましょう。

利回り（投資効率）

キャッシュフロー（手元に残るお金）

減価償却（節税に関わる重要項目）

返済比率・金利（ローン条件）

用語を理解しないまま物件を見ても判断できません。

初心者ほど「知識の土台づくり」が成功の近道です。

STEP2｜投資目的と数値目標を決める

不動産投資を始める前に、

必ず「目的」と「目標」を具体化しましょう。

目的は以下のいずれかに該当することが多いです。

老後資金の準備

副収入をつくる

早期リタイア（FIRE）

資産形成・節税

次に、数値目標を決めます。

毎月いくらの手残りが欲しいか？

投資期間は何年か？

どの程度のリスクを許容できるか？

この段階で目標が定まると、

後の物件選びが一気に楽になります。

STEP3｜物件とエリアを選ぶ

不動産投資の成否の

7割は「エリア選び」で決まります。

見るべきポイントは以下の通りです。

家賃相場（適正価格か）

人口動態（人口が増えているか）

駅距離・交通利便性

周辺施設（大学・病院・商業施設）

物件タイプもエリアによって向き不向きがあります。

都心：単身向けマンション

郊外：ファミリー向け物件

地方：利回り重視の中古アパート

複数のエリアを比較すると、相場観と“見る目”が鍛えられます。

STEP4｜ローンの基礎を理解する

不動産投資ではローン条件が

収益シミュレーションに直結します。

審査基準の主な項目は以下の通りです。

年収

勤続年数

他の借入状況

個人信用情報

また、返済計画で重要なのは…

金利（固定 or 変動）

返済比率

返済期間

ローンの知識は収益を

安定させる“守りの力”になります。

STEP5｜賃貸経営は「買った後」が本番

不動産投資は購入した

瞬間がゴールではありません。

本当に重要なのは「運用フェーズ」です。

とくに注意すべきポイントは次のとおり。

空室対策（内装・募集条件・管理会社との連携）

修繕費の見積もり

入居者トラブルへの備え

管理会社選び

リスクを予測しておくことで、

安定した経営ができます。

【スタート前のチェックリスト】

初心者はここだけ押さえればOK

・基礎用語を理解しているか

・目的と数字（収入目標）が明確か

・エリアと物件の特徴を比較したか

・ローン条件を把握したか

・経営リスクの洗い出しを行ったか

まとめです。

5ステップで“安心して

始める不動産投資”が実現すると思います。

不動産投資は正しい手順を踏めば、

初心者でも再現性高くスタートできます。

今後も私の実体験をもとに、

初心者の方でも理解しやすい

「リアルな不動産投資情報」を発信していきます。

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