株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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30代会社員の不動産投資｜新築と中古のメリット・デメリットを実践目線で解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

不動産投資を検討し始めた多くの方が

最初に直面するのが「新築と中古、

どちらを買うべきなのか？」という疑問です。

結論からお伝えすると、

新築・中古のどちらが

“正解”ということはありません。

投資目的、資金状況、融資条件によって、

最適な選択は変わります。

本記事では、投資家の実務目線で

新築と中古をわかりやすく比較していきます。

新築不動産投資のメリット・デメリット

新築のメリット① 入居付け・管理がしやすい

新築物件は、外観・設備が新しく、

募集開始から入居が決まりやすい傾向があります。

築浅ゆえに、当面は

大きな修繕が発生しにくく、

管理の手間が少ない点も

初心者にとって大きなメリットです。

新築のメリット② 融資評価が高く、長期戦略を描きやすい

金融機関からの評価が比較的高く、

融資年数を長く取れる

ケースが多いのも新築の特徴です。

また、減価償却期間が長いため、

長期保有を前提とした安定的な

節税計画を立てやすくなります。

新築のデメリット

表面利回りは低くなりがち

一方で、新築物件は

販売価格が高く設定されているため、

中古に比べると表面利回りは低くなりやすいです。

「早くキャッシュフローを出したい」

「数字重視で攻めたい」という方には、

物足りなく感じるかもしれません。

中古不動産投資のメリット・デメリット

中古のメリット① 高利回りを狙いやすい

中古物件は、築年数が経過している分、

購入価格が抑えられており、

表面利回りが高くなりやすいのが特徴です。

同じエリア・同じ家賃でも、

購入価格次第で収益性は大きく変わります。

中古のメリット② 節税効果を最大化しやすい

中古、特に木造アパートなどは、

耐用年数が短く、減価償却を短期間で計上できるため、

・所得税

・住民税

といった税負担を大きく圧縮できるケースもあります。

中古のデメリット修繕・トラブルリスク

一方で、築古物件は

・突発的な修繕費

・設備交換

・入居者トラブル

といったリスクも想定する必要があります。

高利回りでも、

修繕計画が甘いと

実質利回りが大きく

下がる点には注意が必要です。

結論｜新築と中古は「目的別」に使い分ける

不動産投資において重要なのは、

自分の投資戦略に合っているかどうかです。

短期で節税・利回りを重視したい方

　→ 中古物件が向いている

長期安定・管理のしやすさを重視したい方

　→ 新築物件が向いている

また、自己資金が少ない場合は、

融資評価の高い新築で実績を作り、

その後に中古へ展開するという戦略も有効です。

数字だけでなく「背景」を見て判断する

不動産投資では、

利回りや価格だけを見るのは危険です。

エリアの賃貸需要

人口動態

自身の資産状況・年収・法人決算

これらを総合的に見て判断することが、

長期的な成功につながります。

まとめです。

新築：安定志向・管理重視・長期戦略向け

中古：利回り・節税・短期収益向け

大切なのは「どちらが得か」ではなく、

「自分の目的に合っているか」です。

今後も、不動産投資を成功させるための

実践的かつ戦略的な情報を発信していきます。

ぜひ次回の記事もご覧ください。

SNSでも情報発信していますので、

よければチェックしてみてください。

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【実体験あり】不動産投資で結果を出す人の共通点5選｜失敗する人との違いを解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「不動産投資が向いている人の共通点」

について私自身の実体験も交えながら解説します。

結論から言うと、

不動産投資で成果を出している人には、

明確な共通点が5つあります。

逆に言えば、これらが欠けていると

失敗する確率が高くなるとも言えます。

これから不動産投資を始める方は、

ぜひチェックしてみてください。

成功する人の特徴①

素直に学び、成功者を真似できる

不動産投資で成果を出す人に共通しているのが、

**「素直さ」と「再現力」**です。

・指導やアドバイスをそのまま受け入れる

・考えすぎず、まずは実践してみる

・成功している投資家のやり方を忠実に真似する

不動産投資は、独学だけで

成功するのが非常に難しい分野です。

大家の会や勉強会に参加すると、

すでに結果を出している投資家から

直接学ぶことができます。

私自身も、客付け方法や管理会社との

付き合い方を成功者から学び、

そのまま実践して空室を

埋めてきた経験が何度もあります。

成功する人の特徴②

行動がとにかく早い

不動産投資では、ス

ピード＝成果と言っても過言ではありません。

・アドバイスを受けたらすぐ実践する

・先延ばしせず、72時間以内に動く

・良い物件情報が出たら即調査・現地確認

特に重要なのが「情報の鮮度」です。

良い物件ほど、

・当日中に仲介会社へ連絡

・周辺の管理会社や相場を確認

・翌日には現地確認

といったスピード感で動く人が、

最終的にチャンスを掴みます。

成功する人の特徴③

一点集中と長期視点を持てる

不動産投資は、短期間で爆発的な

利益を出す投資ではありません。

流行の投資や副業に振り回されない

モチベーションを長く維持できる

短期利益より「積み上げ」を重視する

地道に実績を積み上げることで、

数年後に大きなキャッシュフローと

資産として返ってきます。

成功の本質は、

圧倒的な行動量 × 継続力

この2つに集約されます。

成功する人の特徴④

リスクを正しく受け入れられる

不動産投資には、

以下のようなリスクが必ず存在します。

空室リスク

修繕・老朽化リスク

自然災害リスク

重要なのは、

「リスクをゼロにしようとすること」ではありません。

事前に想定する

数字で把握する

想定外が起きても柔軟に対応する

この姿勢を持てる人ほど、

不動産投資に向いています。

成功する人の特徴⑤

投資ではなく「事業」として考えられる

成功者は、不動産投資を

単なる資産運用とは考えていません。

物件選定・購入・管理・売却を一連の事業活動として捉える

家賃収入を「キャッシュフロー」として管理する

税制や法人化も含め、経営者目線で判断する

不動産投資は、

「投資」でもあり「事業」でもあるという認識が非常に重要です。

副収入感覚ではなく、

一つのビジネスとして向き合える人ほど、長期的に成功しやすくなります。

まとめです。

不動産投資で結果を出している人には、

次の5つの特徴があります。

素直に学び、成功者を真似できる

行動が早い

一点集中と長期視点を持てる

リスクを正しく受け入れられる

投資を事業として考えられる

これらは、不動産投資だけでなく

ビジネス全般に共通する

成功条件だとも感じています。

これから不動産投資を始める方は、

ぜひこの5つを意識して行動してみてください。

今後も、不動産投資に役立つ実践的な情報を発信していきます。

SNSでも情報発信していますので、

よければフォローしていただけると嬉しいです。

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不動産投資で儲からない理由はこれ｜キャッシュフローを悪化させる5つの落とし穴

株式会社Multiface代表の五反田です。

今日は、不動産投資初心者が特に陥りやすい

「5つの落とし穴」について、

私自身の経験も交えながら解説します。

不動産投資には、、

安定収入

節税

資産形成

といった魅力がありますが、その裏では

「気づけば赤字」「思ったほど儲からない」

という相談も非常に多く寄せられます。

キャッシュフローがマイナスに

陥る要因を正しく理解し、回避策を

知っておくことで投資の成功確率は大きく高まります。

① 「売れ筋物件」セールストークに飛びつく罠

営業マンがよく使う

「希少物件」「都心でレア」「今だけ特別価格」

という言葉に魅力を感じ、

そのまま購入してしまうケースは少なくありません。

しかし実際には、

築古で修繕費が高い

利回りの数字が実態と合わない

思ったほど手残りが出ない

という失敗につながることも多いです。

▼回避策

「レア」「希少」という言葉に惑わされない

必ず第三者の意見・査定を取り入れる

中立な専門家や経験者に収益性を検証してもらう

② “将来性”だけで買ってしまう危険性

「再開発で資産価値が上がります」

「今後人口が増えるエリアです」

このような“未来への期待”で判断するのは非常に危険です。

思惑が外れれば、

空室リスクの増加

資産価値の下落

キャッシュフローの悪化

といった大きな損失につながります。

▼回避策

未来ではなく「今の数字」で判断する

すでに収益性が確保されている物件を選ぶ

客観的に説明できる根拠を持つ

③ 空室リスクを甘く見る

「駅近だから埋まるはず」

と安易に考えた結果、数ヶ月空室が続き、

ローン返済だけが重くのしかかることはよくあります。

空室は1ヶ月発生するだけでも

年間キャッシュフローに大きな影響を

与えるため最も軽視してはいけないポイントです。

▼回避策

シミュレーションでは

空室率10〜15%を織り込む

客付けに強い管理会社を選ぶ

募集戦略（賃料設定・初期費用・広告費）を把握する

④ 投資目的が途中でブレてしまう

最初は「安定収入」が目的だったのに、

「一棟ものが安かったから」という“お得感”で

路線変更してしまう人は多いです。

目的がブレると、

維持費が想定より増える

手間やリスクが増大する

キャッシュフローが悪化する

という結果になりがちです。

▼回避策

目的（CF重視・節税・長期保有など）を明確に

目的とズレる物件は買わない

必ず「なぜ買うのか」を説明できる状態にする

⑤ 節税目的だけで購入する危険性

「節税になりますよ」という

営業トークで購入し翌年以降の税額が増えて

キャッシュフローが悪化するケースは非常に多いです。

節税“だけ”を目的にした投資は、長期的には必ず失敗します。

▼回避策

節税ではなく「利益が出るか」で判断する

不動産所得の仕組みを理解する

収支シミュレーションは複数年で確認する

まとめです。

不動産投資の失敗は

“判断基準”を整えるだけで防げる

不動産投資で失敗する多くの原因は、

情報不足と感情的な判断です。

キャッシュフローを

安定させるために次の3つを徹底しましょう。

◆不動産投資成功の3つのポイント

中立な情報を得ること

感情ではなく数字で判断すること

投資目的をブレさせないこと

家賃収入や節税効果だけに惑わされず、

「自分の理想の資産形成につながるか」

を軸に判断するのが、最も失敗しない投資法です。

今後も、不動産投資に

役立つ実践的な情報を発信していきます。

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不動産投資成功の鍵になるのは信頼できる不動産会社との出会いになる理由３選

株式会社Multiface代表の五反田です。

不動産投資で安定した収益と節税メリットを

手に入れるためには、信頼できる

不動産会社と出会えるかどうかが非常に重要です。

なぜなら、不動産投資には

専門的な融資・税務・市場分析が不可欠であり、

これらを正しく理解している会社は多くありません。

同じ物件でも「どの会社と進めるか」で

融資条件や提案内容が大きく変わり、

最終的な収益に大きな差が生まれます。

本記事では、

不動産投資初心者でも失敗しないために

、信頼できる不動産会社を選ぶべき理由と、

その見極め方を具体的に解説します。

【理由①】

不動産会社のタイプによって

“あなたの投資成果”が大きく変わる

不動産会社には大きく分けて

以下の種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。

■ 仲介会社

幅広い物件から選べる

手数料がかかる

営業担当の力量差が大きい

■ 買取再販会社

リフォーム済みで初心者でも扱いやすい

価格は割高になりやすい

■ 自社販売（ワンルーム・一棟の新築など）

サポートが手厚く購入後のケアも安心

利回りは低めになりやすい

■ ディベロッパー

大規模開発に強く、資産価値重視の投資向き

初期コストは高い傾向

まずは目的に合わせて、

どのタイプの会社が向いているのか

理解することが投資成功の第一歩です。

【理由②】

節税効果を最大化できるのは

“ヒアリング力のある会社”だけ

不動産投資の魅力のひとつが節税効果です。

しかし、これは投資家の状況を

正しく理解している会社だけが引き出せるメリットです。

・家族構成

・年収・職種

・今後の資産計画

こういった情報を丁寧にヒアリングし、

減価償却・経費計上・所得税圧縮の

具体的な提案をしてくれる会社は信頼できます。

例：高所得の会社員なら、

初年の赤字（減価償却）を使って

所得税を大きく抑える提案が効果的。

“あなたに合わせた節税戦略”を

出せない会社は、長期的な利益を最大化できません。

【理由③】

信頼できる会社は、

リスク・デメリットを隠さない

優良な会社ほど「良いことだけ」を言いません。

不動産投資には以下の現実的なリスクがあります。

空室

修繕費

金利上昇

エリアの需要変動

例：

「駅近でも人口減少エリアなら

将来の賃貸需要は下がります」

このように“ネガティブ情報も

正直に伝えてくれる会社”は

長期的なパートナーとして◎。

あなたの成功より、

自社の売上を優先する

会社はリスク情報を隠しがちです。

【信頼できる不動産会社を見極める具体的な方法】

① 複数社を比較し、融資条件・手数料・提携金融機関をチェック

1社だけで決めると、条件の違いに気づけません。

例：

A社：金利の低い銀行と強い

B社：管理手数料が安い

C社：高所得者向けの節税提案が得意

比較することで、

自分に最もメリットのある会社を選べます。

② 公式サイト＆国交省データで“事実”を確認

公式サイトが古い＝業務が雑な可能性

物件情報が曖昧＝透明性が低い可能性

さらに

国土交通省「宅建業者検索」で、

免許番号

行政処分歴

を調べることで客観的な信頼性を裏付けられます。

③ 口コミは参考程度。

最終判断は“あなたの感覚”が正しい

SNSやGoogleレビューは便利ですが、

個人の主観が大きく偏りがちです。

実際に会ってみると

印象が逆になることもよくあります。

④ 事務所へ訪問し、

対応の質を目で確かめる

オフィスは整理されているか

契約を急かしてこないか

質問に丁寧に答えるか

こうした“現場の空気感”は、

実際に行かないと分かりません。

まとめです。信頼できるパートナーと

組めば資産形成と節税は同時に達成できます。

不動産投資で成功するかどうかは、

どの会社と組むかで9割決まります。

信頼できるパートナーを選び、

適切な節税戦略と物件選定ができれば、

安定したキャッシュフロー

老後資金の不安軽減

子供の教育費の準備

本業以外の収入源の確保

これらを同時に実現できます。

あなたの資産形成を左右する

“大切な相棒”として、

ぜひ慎重に選んでください。

SNSでも不動産投資・節税について

発信していますのでチェックしてみてください。

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