株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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「家賃保証＝安全」は危険？不動産オーナーが知るべきサブリースの光と影

株式会社Multiface代表の五反田です。

不動産投資の相談を受ける中で、

「サブリースって本当に安心なんですか？」

「空室でも家賃が入るなら、使わない理由はないですよね？」

といった質問を多くいただきます。

そこで今回は、一括借上げ（サブリース）契約について、

投資家の実務目線からメリットと注意点を整理して解説します。

サブリース（家賃保証）とは？

仕組みを簡単に解説

サブリースとは、

不動産会社（サブリース業者）が物件を一括で

借り上げ、入居者へ転貸する仕組みです。

オーナーは入居状況に関係なく、

あらかじめ定められた「保証家賃」を

受け取ることができます。

サブリース契約の主なメリット

メリット① 空室リスクを抑えられる

入居者がいない期間でも、

原則として家賃収入が発生するため、

キャッシュフローが安定しやすくなります。

特に

新築直後

立地に不安がある物件

複数棟を所有している投資家

にとっては、精神的な安心感が大きい点が特徴です。

メリット② 管理業務をほぼ丸投げできる

以下のような煩雑な業務を、

サブリース業者が代行します。

入居者募集・審査

賃貸借契約の締結

家賃回収・滞納対応

クレーム対応

修繕・管理手配

「本業が忙しく、管理に時間をかけられない人」

にとっては、大きなメリットです。

必ず知っておくべきサブリースの注意点

注意点① 家賃が将来的に減額される可能性

「30年家賃保証」といった

説明を受けることもありますが、

実際には2年ごとなど定期的な

家賃見直し条項が入っているケースがほとんどです。

市況悪化や築年数の経過により、

保証家賃が下がるリスクは常に存在します。

注意点② 中途解約には高額な違約金が発生することも

契約期間中にサブリースを解約すると、

家賃4〜6ヶ月分相当

場合によってはそれ以上

の違約金が発生するケースがあります。

そのため、

売却や借り換えを柔軟に行い

にくくなる点には注意が必要です。

注意点③ サブリース業者の倒産リスク

サブリース契約は、

業者の経営体力に大きく依存します。

万が一業者が倒産した場合、

家賃の未払い

突然の契約解除

管理体制の崩壊

といったトラブルに発展する可能性があります。

契約前に必ず確認すべきチェックポイント

サブリース契約を検討する際は、

以下の項目を契約書ベースで必ず確認してください。

免責期間（家賃が支払われない期間の有無）

家賃見直しの頻度・算定ルール

解約条件と違約金の詳細

修繕・原状回復費用の負担区分

「営業トーク」ではなく「契約書」がすべてです。

まとめです。

サブリースは「理解した人」だけが使うべき仕組みです。

サブリース契約は、

空室対策・管理負担軽減という点では非常に有効です。

一方で、

家賃減額リスク

解約制限

業者倒産リスク

といった見えにくいデメリットも確実に存在します。

「楽そうだから」という理由だけで選ぶのではなく、

契約内容と業者の信用力を冷静に見極めたうえで判断することが重要です。

今後も、不動産投資家としての実体験と実務知識をもとに、

失敗を避けるためのリアルな判断材料を発信していきます。

SNSでも情報発信していますので、

よければチェックしてみてください。

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不動産投資は危険？知っておくべき8つのリスクと安全に運用する方法

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは

「不動産投資のリスクとその回避方法」に

ついてお話しします。

結論からお伝えすると、

不動産投資には主に8つのリスクが存在します。

ただし、これらのリスクは

事前に理解し正しく対策すればコントロール可能です。

不動産投資初心者の方が失敗しないためにも、

一つずつわかりやすく解説していきます。

リスク① 空室リスク

空室リスクは、不動産投資に

おいて必ず発生する可能性があるリスクです。

特に注意すべきポイントは以下の2点です。

適正な賃料設定ができているか

需要のある立地かどうか

例えば、

賃料5万円では決まらなかった部屋が、

4万5,000円に下げた途端に

埋まるケースも珍しくありません。

一方で、

立地自体に需要がなければ、

賃料を下げても空室が続くこともあります。

対策

購入前に周辺の競合物件（家賃・設備・築年数）を調査

需要と供給のバランスを必ず確認する

リスク② 家賃下落リスク

家賃は、築年数の経過とともに下落する傾向があります。

特に以下の点が重要です。

需要が安定しているエリアを選ぶ

将来的な資産の入れ替えを想定する

築年数が進んだ物件でも、

リフォームやリノベーションによって

家賃アップに成功するケースもあります。

対策

需要の高い都市部・駅近を中心に検討

タイミングを見て物件を入れ替える（売却・買い替え）

リスク③ 家賃滞納リスク

家賃滞納や夜逃げは、

オーナーにとって大きな不安要素です。

しかし、

保証会社を利用することで、

ほぼカバー可能なリスクと言えます。

対策

入居時に必ず家賃保証会社へ加入

連帯保証人だけに頼らない

保証会社を利用していれば、

万が一の滞納時でも家賃は補填されるため、

過度に恐れる必要はありません。

リスク④ 不動産価格変動リスク

賃料が下落すれば、

それに伴い不動産価格も下落する可能性があります。

不動産投資の基本は

「安く買って、高く売る」こと。

対策

購入時点で割安な物件を選ぶ

市場環境を見ながら売却タイミングを判断する

価格変動リスクは、

出口（売却）戦略を考えることでヘッジ可能です。

リスク⑤ 金利変動リスク

多くの方がローンを利用するため、

金利上昇＝毎月の返済額増加

というリスクがあります。

対策

物件価格の2〜3割程度の自己資金を確保

繰上返済できる余力を持つ

インフレによる不動産価格上昇も視野に入れる

余裕資金を持った運用が、

長期的な安定につながります。

リスク⑥ 災害リスク

火災・水害・雪害など、

自然災害は予測できないリスクです。

実際に、

千葉の物件で大雨による雨どい破損

北海道の物件で落雪による設備破損

といった事例もあります。

対策

火災保険・水災補償は必須

余裕があれば地震保険も検討

リスク⑦ 修繕リスク

建物は必ず経年劣化します。

修繕を怠ると、

事故発生時にオーナー責任を

問われる可能性もあります。

対策

購入前に修繕費の概算を把握

修繕計画を含めて購入価格を交渉する

リスク⑧ 相場より高く購入してしまうリスク

残念ながら、不動産業界には

悪質な業者が存在するのも事実です。

知識がないまま話を鵜呑みにすると、

本来の適正価格以上で購入してしまう可能性があります。

対策

基本的な不動産知識を身につける

利回り・相場・積算価格を自分でも確認する

まとめです。

不動産投資には、

確かにさまざまなリスクがあります。

しかし、

正しく理解し、事前に対策を取れば

コントロール可能なものばかりです。

重要なのは、

「知らずに始めないこと」。

今後も、不動産投資に役立つ

実践的で必要性の高い情報を発信していきます。

その他SNSでも情報発信していますので、

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なぜ初心者は不動産投資で失敗するのか？よくある失敗3選を徹底解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは

「不動産投資初心者にありがちな失敗3選」です。

結論からお伝えすると、

不動産投資には必ずリスクがあり、失敗する可能性もあります。

しかし、

事前に失敗パターンを知っておくことで、

防げる失敗が非常に多いというのも事実です。

これから不動産投資を始める方、検討中の方は、

ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

失敗① 十分な資金がないまま不動産投資を始めてしまう

年収500万円、貯金がほとんどない状態で

不動産投資を始めると、

失敗する可能性は非常に高くなります。

不動産投資では、ローンを活用して

初期費用を抑えることは可能です。

しかし、融資を使ったとしても物件価格の

1〜3割程度は自己資金として必要になります。

さらに、以下のような費用も発生します。

登記費用

仲介手数料

不動産取得税

修繕・設備交換費用

これらを考慮せずに始めてしまうと、

資金繰りが回らず、早期に行き詰まる

ケースも少なくありません。

不動産投資は、

「少額で気軽に始められる投資」ではないことを、

まずは正しく理解しておきましょう。

失敗② 不動産会社や管理会社の意見を鵜呑みにしてしまう

不動産業界には、残念ながら

メリットばかりを強調し、

デメリットを十分に説明しない業者も存在します。

特に初心者は、営業ターゲットにされやすい傾向があります。

よくある失敗例としては、

「将来性がある新開発エリア」と説明され購入したが、

　開発計画が中止され、空室が埋まらない

営業マンの言葉を信じて購入した結果、

　相場より高い家賃設定で入居者が集まらない

といったケースです。

不動産投資は、最終的な判断と

責任はすべて自分自身にあります。

不動産会社や管理会社、

知人の意見を参考にすることは大切ですが、

必ず自分で調べ、数字を確認し、

納得した上で判断しましょう。

疑問点や不安を残したまま

進めるのは非常に危険です。

失敗③ 自分の目的に合わない物件を購入してしまう

不動産投資で最も重要なのは、

「何のために投資をするのか」

という目的を明確にすることです。

目的や戦略に合っていない物件を選ぶと、

結果的に失敗につながりやすくなります。

具体的な失敗例を挙げます。

年間80万円の利益を目標にしていたが、

競合物件が増え、家賃を下げざるを得ず収益が減少。

節税目的で始めたのに、新築ワンルーム投資を選び、

想定していたほど減価償却の効果が出なかった。

老後の年金代わりを目的としていたが、

　価格の安さだけで購入し、立地が悪く空室率が高くなった。

「目的 → 戦略 → 物件選び」という順番を間違えると、

不動産投資は一気に難しくなります。

今日の内容をまとめます。

失敗を知ることが成功への近道

不動産投資には、必ずリスクと失敗が伴います。

特に初心者の方は、

知識不足のまま始めることで、

気づかないうちに問題が大きくなる

ケースも少なくありません。

今回ご紹介した失敗例は、ほんの一部です。

しかし、「知っているか」「知らないか」で結果は大きく変わります。

少しずつでも正しい知識を身につけ、

慎重に判断しながら進めていきましょう。

今後も、不動産投資に役立つ実践的な情報を発信していきます。

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【初心者必見】不動産投資を始める前に必ず知っておきたい5つの基礎知識

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、これから不動産投資を

始めたい初心者の方向けに、

最低限押さえておくべき「5つの基礎知識」を解説します。

不動産投資は、

「物件を買えば儲かる」という

単純なものではありません。

正しい知識と事前準備があって、

はじめてスタートラインに立てる投資です。

逆に言えば、基礎を理解せずに始めると、

失敗する確率が一気に高まるのも事実です。

① 不動産投資の収益構造を理解する

不動産投資の利益は、大きく次の2つに分かれます。

・インカムゲイン：毎月の家賃収入

・キャピタルゲイン：物件を売却した際の利益

家賃収入は、空室や家賃下落の影響を受けます。

一方で、売却益は市場環境や

売却タイミングによって大きく変動します。

つまり、不動産投資は

「完全に安定した収入源」ではなく、

リスクとリターンを理解したうえで

設計する戦略型の投資だと認識することが重要です。

② 成否を分ける「物件選び」の基準を持つ

不動産投資の結果を最も左右するのは、物件選びです。

立地

築年数

構造（木造・RCなど）

表面利回り・実質利回り

これらを「感覚」ではなく、数値と

根拠で判断する力が求められます。

例えば、同じ利回りの物件でも

空室リスクが高いエリア

人口減少が進む地域

では、長期的な安定収益は見込めません。

「利回りが高い＝良い物件」ではない点は、

初心者ほど注意が必要です。

③ 融資・ローンの仕組みを正しく理解する

多くの不動産投資は、金融機関からの

融資（ローン）を活用して行います。

そのため、以下の理解は必須です。

金融機関の審査基準

金利の違い

返済期間と返済額のバランス

資金計画を誤ると、

「家賃収入＜ローン返済」という

危険な状態に陥ることもあります。

無理のない返済計画を立てることが、

長く続けるための前提条件です。

④ 管理・運用こそが収益を左右する

不動産投資は、購入して終わりではありません。

修繕やメンテナンス

入居者対応

クレーム処理

こうした日々の管理業務が、

収益と空室率に直結します。

自主管理が難しい場合は、

信頼できる管理会社に委託するのも有効な選択肢です。

「管理を甘く見ない」ことが、

失敗を避けるポイントです。

⑤ 税務知識と出口戦略を必ずセットで考える

不動産投資では、税務の知識も欠かせません。

減価償却

譲渡所得税

相続税

これらを理解することで、

節税と資産形成を両立できます。

また、

「いつ・どのように売却するのか」という出口戦略を

購入前から考えておくことが重要です。

出口を見据えることで、

長期的にブレない投資判断ができるようになります。

まとめです。

今回解説した基礎知識を整理すると、以下の5点です。

収益の仕組み（インカムゲイン・キャピタルゲイン）

物件選定の基準（立地・築年数・利回り）

融資の知識（金利・返済計画）

管理・運用の重要性

税務と出口戦略

この土台ができれば、

不動産投資を長期的・安定的に進める準備が整います。

焦らず、一歩ずつ学びながら実践していきましょう。

今後も初心者の方にも分かりやすく、

実務に役立つ情報を発信していきます。

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