株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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2025年を振り返り「不動産投資で「攻め」と「守り」を同時にやった1年」

こんにちは。

株式会社Multiface代表の五反田です。

2025年は、私にとって

「不動産投資家として一段ステージが上がった年」でした。

派手な成功談だけでなく、

リスク・現実・資金繰り・判断の重さまで含めて、

今後の自分、そしてこれから不動産投資を考える方のために

記録として残しておこうと思います。

2025年のメイン出来事は大きく2つ

2025年を一言でまとめるなら、

「攻めの開発」と「守りの売却」を同時に進めた年」です。

① 東京都中野区で新築RCの着工がスタート

② 所有物件を2棟売却

どちらも簡単ではなく、

どちらも“投資家としての覚悟”が

問われる選択でした。

新築RCは「夢がある」が「誰でもできる投資」ではない

2025年、

東京都中野区にて新築RC

（鉄筋コンクリート）物件の着工が始まりました。

正直に言います。

新築RCは

・華やか

・利益も大きい

・投資家としてのステータスも上がる

ですが同時に、

開発リスク

工期リスク

金利上昇リスク

資金繰りリスク

すべてを背負う投資でもあります。

新築RCの「出口」は、

かなり明確に見えてはいます。

今回の新築RCに関しては、

竣工まで無事に到達できれば、

出口はほぼ売却一択です。

理由はシンプルで、

立地（中野区）

RC造という耐久性

金融機関評価

市場での流動性

これらを総合すると、

キャピタルゲインがしっかり

取れる構造が見えているからです。

「出口が見えない投資」は絶対にやらない。

これは私がずっと守っているルールです。

ただし、新築RCには

“現実的な参入障壁”があります。

ここは、夢を壊す話かもしれませんが、

あえて正直に書きます。

新築RCは、

自己資金が潤沢でないと成立しません。

目安としては、

最低でも物件価格の3割程度の自己資金

が必要になります。

理由は、

銀行融資の期中金利

融資手数料

登記費用

各種諸経費

想定外の追加コスト

これらが「融資とは別枠」で

発生するからです。

表面利回りや完成後の数字だけを見て

安易に手を出すと、資金繰りで詰みます。

だからこそ、2025年は「売却」も同時に進めた

新築RCという“攻め”をやる一方で、

私は所有物件を2棟売却しました。

理由は明確です。

キャッシュポジションを厚くする

リスクを一点集中させない

次の一手を自由に打てる状態を作る

不動産投資は

「買う勇気」より「売る判断」の方が

難しいと私は思っています。

ですが、

今売るべき物件

今持ち続けるべき物件

この線引きをできるかどうかが

中級者と上級者の分かれ目です。

2025年に改めて確信したこと

この1年を通して、

改めて確信したことがあります。

それは、

不動産投資は

「派手さ」ではなく「設計力」で

勝つゲームだということ。

出口が見えているか

資金繰りに無理はないか

最悪のケースを想定しているか

これらを愚直に積み重ねた人だけが、

10年後も市場に残ります。

2026年は、

新築RCを無事に竣工まで導く

次の投資フェーズに備える

より「再現性のある投資判断」を磨く

この3つを軸に動いていきます。

不動産投資は一発逆転ではありません。

「地味な正解を、長く積み重ねた人が勝つ世界」です。

2025年は、そのことを

身をもって再確認できた一年でした。

皆様にとってより素敵な一年になることを

心より祈っております。

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不動産投資で資産を増やし続けるための5つの黄金ルール【初心者必読】

こんにちは。

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

「不動産投資でお金を増やし続けるための5つの黄金ルール」です。

最初に結論からお伝えします。

不動産投資で長期的に成功している人には、

共通して守っている“思考と行動のルール”があります。

不動産投資で資産を増やす5つの黄金ルール【結論】

正しいインプット（情報収集）を継続する

投資資金を生み出す力を身につける

収入を増やすか、支出を下げるかを徹底する

信頼できるメンター（先生）を持つ

自分に合った不動産投資手法を決め、実行する

私自身も、この5つを

愚直に守り続けてきました。

なぜこの5つのルールが重要なのか？

私は高卒で会社員として働く中で、

「このまま働き続けて将来は大丈夫なのか？」

という疑問を持ち、

副業から資産形成をスタートしました。

27歳で副業として不動産投資を開始し、

3年間で資産1億円・家賃年収1,000万円を達成。

現在は不動産の純資産だけでも1億円を超えています。

この結果は、特別な才能ではなく

これから解説する

5つのルールを徹底した結果です。

ルール①：インプット（情報収集）を怠らない

不動産投資は「知っているか、知らないか」で

結果が大きく変わります。

私が実践したインプット方法

書籍を最低50冊読む

SNSで実績のある大家をフォロー

大家の会・勉強会に参加

隙間時間をすべて学習に使う

特に重要なのは、成功者の

思考をそのまま吸収することです。

インプットした情報を

「自分ならどう使うか？」と考え、

実践することで、独自の

投資スタイルが確立されていきます。

ルール②：投資資金を生み出す力をつける

不動産投資は、ある程度の元手が必要です。

投資資金を作るための選択肢

本業の収入を上げる

昇給が難しければ転職を検討

副業で収入源を増やす

日本の平均転職回数は3〜4回ですが、

アメリカでは11〜12回と言われています。

「どこで働くか」よりも、

「いくら稼げるか」を基準に

考えることが重要です。

ルール③：収入を上げるか、支出を下げるか

ここで意識したいのがパーキンソンの法則です。

収入が増えると、支出も同じだけ増える

収入アップを目指すなら、転職・副業。

支出を抑えるなら、生活コストの見直し。

また、不動産投資では現金が最大の武器になります。

目安として、物件価格の20％以上の

自己資金があると選択肢が広がります。

ルール④：信頼できるメンターをつける

メンターを持つ3つのメリット

正解ルートを最短で進める

失敗リスクを大幅に減らせる

困ったときに相談できる

私が特に重視したのは、

「実績」＋「人として信頼できるか」。

物件購入前の判断、リフォーム、客付けなど、

相談できる相手がいるかどうかで

結果とスピードは大きく変わります。

ルール⑤：不動産投資手法を決めて実行する

不動産投資には多くの選択肢があります。

新築 or 築古

区分・戸建て・一棟

木造・鉄骨・RC

重要なのは、

「自分に合った手法」を選び、ブレずに続けること。

どの手法でも、

成功している人は必ず存在します。

自分の資金力・性格・

ライフスタイルに合う投資を選びましょう。

まとめです。

不動産投資で最も大切なのは、

自分に合った投資スタイルを設計することです。

万人に正解な方法はありません。

しかし、正しいルールを守れば、

再現性高く資産形成は可能です。

今後も、不動産投資や資産形成に

役立つ情報を発信していきます。

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年収が高い会社員ほど有利｜不動産投資で得られる5つの節税メリット

株式会社Multiface代表の五反田です。

不動産投資は、

家賃収入や資産形成だけでなく、

「節税効果が高い投資手法」としても注目されています。

正しい知識と戦略をもって取り組めば、

所得税・住民税・法人税などの

税負担を合法的に抑えることが可能です。

本記事では、会社員・サラリーマンが

知っておくべき不動産投資の節税メリット5つを、

初心者にもわかりやすく解説します。

① 減価償却で“実際にお金を使わず”節税できる

不動産の建物部分は、

年数の経過とともに価値が下がるため、

その減少分を「減価償却費」

として経費計上できます。

減価償却の大きな特徴

現金の支出はないのに経費として計上できる

課税所得を圧縮し、所得税・住民税を軽減できる

特に、築20年以上の木造アパートなどでは、

年間数百万円〜1,000万円近い減価償却を計上できるケースもあり、

節税効果は非常に大きくなります。

② 損益通算で給与所得と相殺できる

不動産投資で赤字が出た場合、

その損失を給与所得などと

相殺できる仕組みを「損益通算」といいます。

例

年収800万円の会社員

不動産投資で200万円の赤字

→ 課税所得は 800万円 → 600万円に圧縮

→ 数十万円単位の節税につながることも

給与所得が高い会社員ほど、

この仕組みは非常に強力な節税手段になります。

③ 法人化で経費の幅が広がる

不動産投資を法人で行うことで、

個人投資よりも経費として認められる範囲が拡大します。

法人で経費計上しやすい例

会食費

研修・セミナー費用

車両費・通信費

出張費など

また、個人と法人で所得を分散できるため、

トータルでの税率を下げやすくなり、

結果として大きな節税効果が期待できます。

④ 相続税対策としても有効

不動産は、現金や株式と比べて

相続時の評価額が低くなりやすいという特徴があります。

評価の仕組み

土地：路線価評価（実勢価格の約70％）

建物：固定資産税評価額

賃貸中物件：貸家減額補正の適用

これにより、相続財産全体の評価額を抑えられ、

相続税対策としても非常に有効です。

将来の資産承継を考える方にとって、

不動産は強力な選択肢となります。

⑤ 節税は「目的」ではなく「手段」

ここで最も重要なポイントです。

節税は、あくまで手段であり目的ではありません。

節税だけを狙って赤字経営に

陥ってしまっては本末転倒です。

本来の目的は、

安定した家賃収入

長期的な資産形成

その結果として、

副次的に得られるメリットが「節税」だと考えるべきです。

まとめです。

不動産投資の節税効果を正しく活かすことです。

不動産投資は、

資産形成

資産防衛（節税・相続対策）

の両面で非常に優れた投資手法です。

ただし成功のためには、

物件選定

管理体制の構築

税理士との連携

法人化の適切なタイミング

これらを総合的に設計することが不可欠です。

正しい知識を持ち、長期視点で取り組めば、

不動産投資はあなたの人生に

大きなリターンをもたらしてくれるでしょう。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。

具体的な税務判断については、必ず税理士へご相談ください。

SNSでも情報発信していますので、

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【会社員必見】不動産投資の落とし穴とは？始める前に知るべき注意点7つ

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

「不動産投資の注意すべきデメリット」についてです。

不動産投資は、安定収入や

資産形成が期待できる一方で、

正しい知識がないまま始めてしまうと、

大きなリスクを抱える可能性もあります。

結論からお伝えすると、

不動産投資には主に7つのデメリットがあります。

ただし、これらは「知らなければ危険」

「知っていれば対策できる」ものばかりです。

一つずつ見ていきましょう。

デメリット① さまざまなリスクが存在する

不動産投資には、以下のような代表的なリスクがあります。

空室リスク

家賃滞納リスク

修繕・老朽化リスク

災害リスク（地震・水害など）

不動産は「現物資産」であるため、

予期せぬトラブルが起こる可能性は

ゼロではありません。

重要なのはリスクをゼロに

することではなく、想定し対策を講じることです。

そのためにも、まずは基礎知識を

身につけておくことが欠かせません。

デメリット② 一定の知識が求められる

不動産投資では、

以下のような幅広い知識が必要になります。

不動産売買・賃貸借に関する法律

ローンや融資などのファイナンス知識

建物構造や修繕に関する建築知識

税金（所得税・法人税・減価償却など）

リフォーム・客付けの考え方

知識が不足していると、

悪質な業者に不利な条件で

契約させられるリスクも高まります。

一方で、正しい知識を身につけた人ほど

安定して成果を出しやすいのも事実です。

未経験から成功している投資家は数多く存在します。

デメリット③ 個人の属性によって融資条件が左右される

不動産投資では、

多くの方が銀行融資を利用します。

一般的に、融資額の目安は

年収の7〜10倍程度と言われています。

例として、

年収500万円 → 約3,500万〜5,000万円

年収1,000万円 → 約5,000万〜1億円

ただし、実際の融資条件は

以下の要素によって変動します。

本人の年収・勤務先

資産状況・借入状況

信用情報

投資物件の収益性

金融機関ごとの評価基準

つまり、誰でも同じ条件で

始められるわけではない点は

理解しておく必要があります。

デメリット④ 売却価格が下落するリスクがある

不動産投資は、

最終的に「売却」するケースがほとんどです。

その際、購入時より売却価格が下がってしまうと、

トータルで損失になる可能性もあります。

ただし、株式などと比べると

価格変動は比較的緩やかです。

立地や需要を重視した

物件選びを行えばリスクは抑えられます。

デメリット⑤ 流動性が低い

不動産は、株式やFXのように

「思い立ったらすぐ売却できる」資産ではありません。

売却までに時間がかかる

市況によっては買い手が見つからない

条件次第では価格調整が必要

このように、換金性が低い点は

不動産投資の特徴でもあります。

デメリット⑥ 詐欺などの危険性がある

不動産投資の世界では、

残念ながら詐欺事件も存在します。

有名な例として、

2017年に発覚した地面師詐欺事件があります。

専門家を装ったグループによる

巧妙な手口で、多くの関係者が騙されました。

また、よくある手口として、

高利回りを強調して手付金を要求

支払い後に連絡が取れなくなる

といったケースも報告されています。

「楽して確実に儲かる話はない」

この意識を常に持つことが、

最大の防御策です。

デメリット⑦ 物件選びを誤ると致命的になる

不動産投資の成否を分ける

最大のポイントが物件選びです。

誤った物件を選んでしまうと、

空室が埋まらない

想定外の修繕費がかかる

災害リスクが高い

といった問題が連鎖的に起こります。

立地、建物の状態、設備、周辺環境など、

「避けるべき物件の特徴」を理解しておくことが重要です。

まとめです。

不動産投資には、

確かにデメリットやリスクがあります。

しかし、その多くは事前に知識を持ち、

対策を講じることで回避・軽減可能です。

大切なのは、

メリットだけを見るのではなく、

デメリットも正しく理解したうえで判断すること。

今後も、不動産投資に役立つ

実践的な情報を発信していきます。

SNSでも情報を発信していますので、

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