株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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【2026年最新版】不動産売買契約の流れを7ステップで解説｜初心者が失敗しない注意点とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、不動産投資を始めるうえで

必ず理解しておくべき「不動産売買契約の流れと注意点」

について初心者の方にもわかりやすく解説します。

不動産売買は高額かつ法的拘束力のある取引です。

契約内容を十分に理解しないまま

進めてしまうと、後から取り返しのつかない

トラブルにつながる可能性もあります。

結論：売買契約の理解が不動産投資の成否を分ける

不動産購入は人生でも

数少ない大きな決断の一つです。

売買契約の流れやポイントを

理解せずに進めてしまうと、

思っていた条件と違っていた

契約解除ができず損失が発生した

不利な特約に気づかなかった

といったリスクが現実的に起こります。

だからこそ、契約の全体像と

注意点を事前に把握することが重要です。

不動産売買契約の流れ【7つのステップ】

① 物件調査と価格・条件交渉

購入候補となる物件について、

建物・設備の状態

周辺環境・立地

利回り・収支

権利関係や法的制限

などを確認します。

そのうえで、価格や引渡し

条件について売主と交渉を行います。

② 購入申込書の提出（買付証明）

購入の意思を正式に示すため、

「不動産購入申込書（買付証明書）」を

仲介会社へ提出します。

ここで提示した価格や条件が、

今後の交渉のベースになります。

※この段階では、まだ法的拘束力はありません。

③ 売主との条件調整・合意

売主が買主の条件を確認し、

売買価格

引渡し日

設備の修繕有無

などについて最終調整を行います。

条件が合わなければ

再交渉となるケースもあります。

④ 重要事項説明の実施

契約前に、宅地建物取引士から

重要事項説明書の説明を受けます。

内容には、

登記内容

法令上の制限

契約解除条件

管理・修繕状況

など、契約に直結する

重要な情報が記載されています。

不明点は必ずこの場で解消しましょう。

⑤ 売買契約の締結と手付金の支払い

条件が整ったら

売買契約書を締結します。

この際、売買価格の5〜10％程度の

手付金を支払うのが一般的です。

契約書には、

売買価格

引渡し日

特約内容

違約条項

などが明確に記載されます。

⑥ 署名・捺印・印紙貼付

売主・買主双方が署名・捺印し、

収入印紙を貼付することで契約が成立します。

この時点から、法的拘束力が発生します。

⑦ 残代金決済と物件引渡し

決済日に金融機関で、

残代金の支払い

所有権移転登記

鍵の引渡し

を行い、正式に物件の所有者となります。

売買契約で特に重要な3つの注意点

1．重要事項説明書は必ずすべて確認する

説明を聞くだけでなく、

自分の目で内容を確認することが大切です。

少しでも疑問があれば、

その場で質問し書面で確認しましょう。

2．手付金の性質と解除条件を理解する

手付金は契約の証拠であり、

買主：手付金放棄で解除可能

売主：手付金の倍額を支払えば解除可能

という「手付解除」が原則です。

ただし、解除可能な期限が

決まっているため、期日管理には注意が必要です。

3．契約特約の内容を必ずチェック

特に重要なのが、

ローン特約（融資が通らなかった場合）

引渡し条件

設備故障時の対応

などの特約です。

自分に不利な条件が入っていないか、

慎重に確認しましょう。

まとめです。

不動産売買契約は、

単なる書類手続きではありません。

高額な取引だからこそ、

契約の流れを理解する

契約書・重要事項説明を確認する

解除条件や特約に注意する

これらを押さえることで、

安心・安全な取引が実現できます。

今後も、不動産投資で失敗しないための

実践的な知識を、実体験をもとに発信していきます。

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将来の安定収入をつくる不動産投資の始め方｜初心者向け5ステップ解説【2026年】

株式会社Multiface代表の五反田です。

私はこれまで複数の不動産を

購入・運用してきましたが、

不動産投資で成果を出すために最も重要なのは

「正しいステップを、正しい順番で踏むこと」だと断言できます。

初心者の方ほど、

不動産投資は難しそう

失敗したら借金を抱えそう

自分には無理なのでは？

といった不安を感じがちです。

しかし、基本を押さえた

ロードマップさえ理解すれば、

不動産投資は決して特別な人だけの

ものではありません。

この記事では、

30代会社員・不動産投資初心者の方が、

ゼロから一歩を踏み出すための「5つのステップ」を

具体例を交えながら分かりやすく解説します。

STEP1｜まずは不動産投資の基礎知識を身につける

なぜ基礎知識が必要なのか？

不動産投資は、株式投資やFXと異なり、

仕組みや専門用語を理解せずに

始めると失敗リスクが高い投資です。

特に初心者が必ず押さえておくべき用語は以下の3つです。

利回り

表面利回りと実質利回りの違いを理解することが重要

キャッシュフロー

家賃収入 − ローン返済 − 管理費など＝実際の手残り

減価償却

建物価値を経費計上でき、節税に直結する仕組み

初心者によくある失敗例

表面利回りだけを見て購入し、実際は赤字経営

減価償却を理解せず、税金対策を誤る

成功のポイント

不動産投資の入門書を2〜3冊読む

セミナーや勉強会で用語を体系的に整理する

基礎用語を理解しているかどうかで、

不動産会社との商談レベルは大きく変わります。

STEP2｜投資目的と数値目標を明確にする

目的が曖昧だと失敗する理由

不動産投資は、目的によって

選ぶ物件がまったく異なります。

老後資金の確保 → 長期安定型のファミリー物件

副収入が欲しい → キャッシュフロー重視の物件

資産拡大を狙う → 複数棟・新築RCへの挑戦

目的が曖昧なままだと、営業トークに流され、

「買ったけど使えない物件」を掴んでしまいがちです。

数値目標を必ず設定する

月のキャッシュフロー：＋5万円

想定利回り：6％以上

投資期間：10年

数値基準があることで、冷静な判断が可能になります。

STEP3｜物件とエリアを慎重に選定する

不動産投資は「立地」が9割

エリア選びは不動産投資の成否を左右します。

以下のポイントは必ず確認しましょう。

家賃相場と需要

人口動態（増加 or 減少）

駅距離・都心アクセス

物件タイプ別の特徴

ワンルーム：始めやすいが空室リスクあり

ファミリー向け：入居が長期化しやすい

新築：修繕リスク低・利回り低め

中古：利回り高・管理リスクあり

よくある失敗

「安いから」という理由だけで

地方物件を購入し空室続出

最低でも3件以上比較検討することが鉄則です。

STEP4｜ローン（融資）の基礎を理解する

不動産投資は融資戦略が命

不動産投資最大の魅力はレバレッジですが、

融資を理解せずに進めるとリスクが膨らみます。

金融機関が見るポイント：

年収・勤続年数

他の借入状況

返済比率

金利の影響は想像以上

金利1％差で、30年返済なら数百万円の差

返済比率が高すぎると生活が圧迫される

成功のポイント

複数の金融機関で事前審査

固定金利・変動金利を長期視点で検討

金利上昇を想定したシミュレーション必須

STEP5｜賃貸経営は「購入後」が本番

不動産投資は買って終わりではない

安定収入を得るためには、

以下の管理視点が欠かせません。

空室対策：内装・設備で差別化

修繕リスク：突発費用に備える

管理会社選び：対応力を重視

失敗例

管理会社任せで修繕費が不透明になり赤字化

成功のポイント

毎月の収支を必ずチェック

修繕積立を計画的に実施

入居募集の流れを自分でも理解する

スタート前チェックリスト

基礎用語を理解しているか

投資目的と数値目標は明確か

エリア・物件比較は十分か

ローン条件を複数比較したか

空室・修繕・管理リスクを想定したか

まとめです。

不動産投資は、正しい手順を踏めば

初心者でも安心して始められる資産形成手段です。

STEP1：基礎知識

STEP2：目的と目標

STEP3：物件・エリア選定

STEP4：融資理解

STEP5：賃貸経営

この5ステップを意識するだけで、

無駄な失敗を避け、着実に成果へ近づけます。

未来の安定収入は、今の小さな一歩から始まります。

ぜひこのロードマップを参考に、

不動産投資をスタートしてください。

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2026年は会社員が有利！不動産投資が資産形成に選ばれる5つの理由

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、

「なぜ会社員こそ

不動産投資に向いているのか」

について、現役の不動産投資家として

分かりやすく解説します。

近年、副業解禁の流れもあり、

会社員の方から

「不動産投資を始めたいが、自分でもできるのか？」

という相談をいただくようになりました。

結論から言うと、

会社員は不動産投資において

“非常に有利な立場”にあります。

会社員が不動産投資に向いている最大の理由は、

金融機関からの信用力が高いことです。

金融機関は融資審査において、

安定した給与収入

勤務先・勤続年数

収入の再現性

を非常に重視します。

この点で、会社員は

最初から高い評価を得やすい属性なのです。

その結果、

融資を活用して収益物件を

取得できるチャンスが広がります。

働きながらでも

実行できるのが不動産投資の強み

不動産投資は、

本業を続けながらでも

実行できる数少ない資産運用です。

管理会社を活用すれば、

入居者対応

家賃回収

クレーム対応

といった業務を外注でき、

時間的な拘束は最小限で済みます。

忙しい会社員でも、

無理なく資産形成を進められる点は大きな魅力です。

家賃収入は「将来の年金対策」になる

不動産投資の魅力は、

毎月安定した家賃収入が得られることです。

この収入は、

老後の生活資金

年金不足の補填

将来の生活の安心材料

として活用できます。

働かなくても収入が入る仕組みを作れる点で、

不動産投資は長期的な資産形成に向いています。

また会社員には、

税制面でのメリットもあります。

不動産投資では、

減価償却

経費計上

を活用することで、

所得税・住民税の負担を

軽減できる可能性があります。

給与所得と損益通算できる点は、

会社員ならではの大きな利点です。

一方で、不動産投資にはリスクも存在します。

無理な借入

物件選びの失敗

空室や修繕リスク

これらを避けるためには、

正しい知識と計画的な投資判断が不可欠です。

「なんとなく儲かりそう」で始めるのではなく、

戦略的に取り組むことが成功のカギになります。

会社員が不動産投資を

始める前に押さえる5つのポイント

会社員が不動産投資を始める際は、

最低限以下のポイントを押さえておきましょう。

融資条件の把握

エリアと物件の選定

管理・運用を任せる体制づくり

節税の基本理解

出口戦略（売却 or 長期保有）

この5点を意識するだけで、

失敗リスクは大きく下げられます。

まとめです。

会社員こそ不動産投資を資産形成に活かすべき

会社員が不動産投資に向いている理由は、

安定収入による高い信用力

融資を活用しやすい

副業として始められる

資産形成・節税・老後対策に有効

といった点にあります。

2026年以降も、

働きながら資産を築く手段として、

不動産投資は現実的な選択肢です。

今後も、

会社員が無理なく不動産投資を活用するための

実践的な情報を発信していきます。

ぜひ引き続きチェックしてください。

SNSでも情報発信していますので、

よければご覧ください。

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不動産投資で税金はここまで減らせる｜知らないと損する節税メリット5選

株式会社Multiface代表の五反田です。

不動産投資に興味を持つ方の多くが、

「本当に節税になるのか？」

「会社員でもメリットはあるのか？」

といった疑問を抱いているのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、

不動産投資は節税と非常に

相性の良い資産運用手法です。

正しい知識と戦略をもって取り組めば、

税負担を抑えながら資産形成を

進めることが可能になります。

本記事では、不動産投資初心者・30~50代の

会社員の方にも分かりやすく、

代表的な5つの節税メリットを解説します。

① 減価償却による所得税・住民税の圧縮

不動産投資最大の

節税効果が「減価償却」です。

建物は年数の経過とともに

価値が減少するため、その分を

減価償却費として経費計上できます。

この費用は帳簿上の経費であり、

実際の現金支出を伴わないのが大きな特徴です。

たとえば、築20年以上の木造アパートでは、

年間数百万円〜1,000万円近い減価償却費を

計上できるケースもあります。

結果として、

所得税

住民税

を大幅に圧縮できる可能性があります。

② 損益通算で給与所得の税負担を軽減

不動産投資で発生した赤字は、

給与所得など他の所得と相殺できます。

これを「損益通算」といいます。

例として、

給与所得：800万円

不動産投資の赤字：200万円

の場合、課税所得は600万円に圧縮されます。

これにより、数十万円単位で

税額が減ることも珍しくありません。

会社員投資家にとって、

非常に実用性の高い節税手法です。

③ 法人化による経費計上の幅の拡大

一定規模以上の不動産投資では、

法人化も有効な節税戦略です。

法人にすることで、以下のような

支出も適正範囲で経費計上が可能になります。

経営に関わる会食費

研修・セミナー参加費

車両費・通信費

結果として法人利益を圧縮でき、

法人税

法人住民税

の軽減につながります。

さらに、所得分散が可能になるため、

個人・法人トータルでの

税負担最適化が図れます。

④ 相続税対策としても有効な不動産

不動産は、現金や株式に比べて

相続時評価額が低くなりやすい資産です。

主な評価方法は以下の通りです。

土地：路線価評価（実勢価格の約7割）

建物：固定資産税評価額

貸家：貸家減額などの特例適用

これにより、相続財産全体の

評価額を抑えることができ、

相続税対策としても非常に有効です。

長期視点で資産形成を考える方に

とって、不動産は強力な選択肢となります。

⑤ 節税は「目的」ではなく「手段」

ここで、非常に重要なポイントをお伝えします。

節税はゴールではありません。

本来の目的は、安定した

キャッシュフローと長期的な資産形成です。

節税だけを狙って収益性の低い物件を購入し、

赤字経営に陥ってしまっては本末転倒です。

利回り

立地

管理体制

を重視したうえで、

結果として節税効果を得る

という姿勢が成功の鍵となります。

まとめです。

不動産投資は、

「節税 × 資産形成 × 資産防衛」

を同時に実現できる、

非常に優れた投資手法です。

ただし成功するためには、

適切な物件選定

信頼できる管理体制

税理士との連携

法人化のタイミング設計

といった総合的な戦略設計が不可欠です。

今後も、実体験に基づいた

リアルで信頼性の高い不動産投資情報を発信していきます。

ぜひ引き続きチェックしていただければ幸いです。

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