株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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不動産投資で安定収入を得る！成功者が実践する物件選びと運用のポイント

株式会社Multiface代表の五反田です。

「給料だけで将来は大丈夫なのだろうか？」
そうした不安を抱える会社員は少なくありません。

特に年金制度や物価上昇が不透明な
今、副収入の確保は多くの人にとって重要な課題です。
その中で注目されているのが不動産投資です。

この記事では、不動産投資の仕組みから
メリット・デメリット、成功のステップ、
初心者が陥りやすい失敗例までを実務経験に
基づいて解説します。

不動産投資とは、マンションやアパートなどを
購入し、入居者からの家賃収入を得る仕組みです。

特に会社員にとっての強みは「信用力」です。
安定した給与収入を背景に、銀行から低金利で
融資を受けやすく、少ない自己資金でもレバレッジを
効かせた大きな資産形成が可能です。

さらに、購入後に物件の価値が上がれば
売却益（キャピタルゲイン）も狙えます。

主な運用方法は以下の2つです：

賃貸経営型：入居者を長期間募集し、安定した家賃収入を得る

売買型：購入後、価値が上がったタイミングで売却し利益を得る

不動産投資のメリット

・安定した家賃収入
景気に左右されにくく、長期的に安定したキャッシュフローを確保できます。
例：月8万円の物件を2戸所有すれば、年間192万円の収入。

・節税効果
減価償却やローン利息、管理費は経費計上が可能。
所得税や住民税の軽減につながります。

・インフレ対策
物価上昇とともに家賃や物件価格も
上がる傾向があり、現金よりも資産価値を守りやすいです。

不動産投資のデメリットについて。

空室リスク
入居者がいない期間は家賃収入が途絶えるため、
立地調査や需要分析が不可欠です。

修繕・管理コスト
外壁塗装や設備交換など維持費が発生します。
長期的な計画が必要です。

流動性の低さ
株やFXのようにすぐ現金化できず、
中長期の運用が前提となります。

成功するための具体的ステップについて
一部ご紹介させていただきます。

・目的とゴール設定
「月いくら稼ぎたいか」
「何年でローン完済を目指すか」を明確にしましょう。

・物件選びの基準を決める
立地：駅徒歩10分以内、人口増加エリア
築年数：リフォームで価値向上できるもの
利回り：表面利回りより実質利回りを重視
（目安：表面8％以上、実質6％以上）

・融資戦略
複数の銀行を比較し、固定・変動金利を検討。
会社員なら年収の7〜8倍程度まで借りられることも。

・運用の工夫
ターゲットに合わせた内装リフォームで空室対策
サブリース契約は慎重に検討
管理会社と密に連携し、改善を繰り返す

まとめです。

不動産投資は「買って終わり」ではなく、
物件選びと運用戦略の積み重ねで成果が決まります。

会社員という信用力を活かせば、
初心者でも長期的な安定収入を得ることが可能です。
まずはリスクの低い物件から始め、
経験を積んでいきましょう。

あなたの将来の安心は、
今日の一歩から始まります。

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不動産投資の落とし穴！よくある8つのリスクとその対処法

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は「不動産投資における
リスクとその回避方法」について解説します。

結論から言うと、不動産投資には
主に8つのリスクがあります。

しかし、あらかじめ知識を持ち、
適切な対策を取ることでリスクを
最小限に抑えることができます。

① 空室リスク

不動産投資において
必ず直面するのが空室リスクです。

長期の空室を防ぐには
立地選びと賃料設定が重要です。

例えば、家賃5万円で埋まらなかった部屋が、
4万5000円に下げた途端に入居者が決まるケースもあります。
一方で、立地が悪ければ値下げしても入居が決まらないことも、
購入前には必ず周辺の需要と供給のバランスを調査しましょう。

② 家賃下落リスク

築年数の経過とともに家賃は下落する傾向にあります。
このリスクを抑えるには以下の対策が有効です。

・需要が高い地域・都市で購入する
・リフォームで付加価値を高め、家賃を維持・上昇させる
・資産を適切なタイミングで入れ替える（売却・買い替え）

③ 家賃滞納リスク

入居者による滞納や夜逃げは
大家にとって大きな不安要素です。
しかし、保証会社に加入させることで
リスクは大幅に軽減できます。

連帯保証人だけでは十分ではないため、
保証会社を活用しましょう。

④ 不動産価格変動リスク

賃料下落に伴い、不動産価格も下がる可能性も。
ただし、投資の原則である安く買って高く売るを
意識すれば回避可能です。
市況を見極め、売却のタイミングを計ることが重要です。

⑤ 金利変動リスク

ローンを利用する場合、
金利の上昇は毎月の返済額に直結します。
対策としては以下があります。

・購入時に物件価格の2〜3割は現金で確保しておく
・金利上昇に備えた資金計画を立てる
・インフレに伴う不動産価格の上昇を見込む

⑥ 災害リスク

火災や水害、地震などの自然災害は避けられません。
そのため、火災保険・水害保険の加入は必須です。
余裕があれば地震保険も検討すべきです。

実際に、元々所有していた千葉の物件で大雨により
雨どいが破損したり、北海道の物件で
落雪による被害を経験しました。
リスクは現実に起こるものとして備えておきましょう。

⑦ 修繕リスク

建物は経年劣化するため、修繕は必ず発生します。
大きな事故や設備不良はオーナーの
責任となるため、購入前に修繕計画を立て、
見積もりを確認することが大切です。
そのうえで、購入価格の交渉材料にするのも効果的です。

⑧ 高値掴みリスク（相場以上で購入してしまう）
悪質な業者に騙され、相場より高い価格で購入してしまうケースもあります。
このリスクを避けるためには、
・不動産知識を身につける
・複数の不動産会社や査定サービスを活用し、適正価格を確認する
ことが必須です。

まとめです。

不動産投資には空室、家賃下落、滞納、
価格変動、金利変動、災害、修繕、高値掴み
といった8つのリスクがあります。

しかし、事前に把握し、適切な対策を
講じることでリスクは十分にコントロール可能です。

リスクを恐れるのではなく、知識と戦略で
備えた上で不動産投資に挑戦することが成功への近道です。

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【注意喚起】不動産投資詐欺の手口と安全に投資するための7つのポイント

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、
「不動産投資詐欺に絶対に
引っかからないための7つの方法」です。

不動産投資は安定した家賃収入を
得られる魅力的な資産運用のひとつですが、
その一方で詐欺まがいの手口も少なくありません。

しかし、正しい知識を持っていれば
詐欺は未然に防ぐことができます。

今回は具体的な注意点を7つにまとめました。

① 実績のある会社に依頼する

実績豊富な管理会社は多くの
案件を扱っており、ノウハウや情報が豊富です。

オーナーが直接入居者と契約すると
トラブル時の負担が大きくなりますが、
管理会社を介すれば対応を任せられ安心です。

→ 信頼できる管理会社に依頼することは、
詐欺防止だけでなく長期的に安定した
運用にもつながります。

② 「買取保証」を鵜呑みにしない

「買取保証があるから安心」と思うのは危険です。

会社が存続しなければ保証は無意味になります。

→ 買取保証はあくまで参考程度に考え、
会社の信用力や財務状況も確認しましょう。

③ 高額な投資コミュニティーに注意

人脈づくりは重要ですが、
中には入会金200万円以上を
請求するコミュニティーも存在します。

→ まずは低価格または実績ある団体から参加し、
本当に必要と感じたら次のステップを検討するのが安全です。

④ リスクを説明しない業者は要注意

投資には必ずリスクがあります。
メリットばかり強調し、デメリットや
リスクをほとんど説明しない業者は信頼できません。

→ 誠実な会社は必ずリスクも
丁寧に説明します。
説明が曖昧なら他社に切り替える判断も大切です。

⑤ 振込先が「個人口座」は即アウト

投資金の振込先が個人口座に
なっている場合は、詐欺の可能性が極めて高いです。

→ 正規の不動産会社であれば必ず
法人口座を使用しています。
振込先は必ず確認しましょう。

⑥ マッチングアプリでの投資勧誘

マッチングアプリで親しくなった
相手から投資話を持ちかけられる
ケースもあります。

→ 「恋愛目的」と思わせて実は
投資勧誘という手口も多いため、
アプリ経由の投資話には要注意です。

⑦ 「確定利回り〇％」という甘い言葉

「確定利回り」という言葉は
詐欺で多用される表現です。

もちろん全てが詐欺ではありませんが、
実際の不動産投資は空室リスクや修繕費などで
利回りが変動するのが普通です。

→ 確定利回りを強調する
業者には特に警戒してください。

まとめ

不動産投資は資産形成の有力な手段ですが、
詐欺の手口を知らなければ大きな損失につながります。

・実績ある会社を選ぶ
・高額な保証やコミュニティーに注意する
・リスク説明や振込口座の確認を怠らない

このような基本を押さえておけば、
安心して不動産投資に取り組めます。

今後も不動産投資初心者の方に役立つ
情報を発信していきますので参考にしてください。

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【保存版】これから不動産投資を始める人が知るべき5つの基礎知識

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、不動産投資をこれから始めたい方向けに
「成功するために抑えるべき基本5項目」を解説します。

不動産投資は物件を購入すれば儲かるわけではありません。

正しい知識と準備があってこそ、
スタートラインに立つことができます。

1. 不動産投資の収益構造を理解する

不動産投資で得られる利益は大きく2種類あります。

・インカムゲイン：家賃収入

・キャピタルゲイン：物件の売却益

家賃収入は空室や家賃下落に左右され、
売却益は市場環境やタイミングで大きく変動します。

つまり、不動産投資は「安定収入」ではなく、
リスクとリターンのバランスを取る戦略的な
投資だと理解する必要があります。

2. 物件選びの基準を持つ

投資の成否を左右する
最大のポイントは「物件選び」です。

立地・築年数・構造・利回りなどを
数値で冷静に判断できる力が欠かせません。

例えば、同じ利回りの物件でも、
空室リスクが高いエリアでは安定収益が見込めず、
結果的に損失につながるケースもあります。

3. 融資・ローンの仕組みを理解する

多くの投資家にとって
融資は避けて通れない要素です。

金融機関の審査基準、金利、返済期間を
正しく理解し、無理のない資金計画を
立てることが重要です。

ここを誤ると返済負担が大きくなり、
投資が失敗に終わる可能性があります。

4. 管理・運用の知識を持つ

不動産投資は購入して終わりではありません。

・修繕対応

・入居者とのコミュニケーション

・クレーム処理

こうした日々の管理業務が収益に直結します。
自主管理が難しい場合は、信頼できる
管理会社に委託するのも選択肢の一つです。

5. 税務知識と出口戦略を考える

不動産投資では税務の理解も欠かせません。

減価償却、譲渡所得税、相続税などを知り、
節税と資産形成を両立させることが求められます。

また、購入した物件を「いつ・どのように売却するか」
という出口戦略を描いておくことで、
長期的に安定した投資が可能になります。

まとめ

今回ご紹介した5つの基本を整理すると次の通りです。

・収益の仕組み（インカムゲイン・キャピタルゲイン）

・物件選定の基準（立地・築年数・利回りなど）

・融資知識（金利・返済計画）

・管理・運用（修繕・入居者対応）

・税務と出口戦略（節税・売却プラン）

この土台が固まれば、不動産投資を
長期的に安定して進める準備が整います。

焦らず、一歩ずつ学びながら実践していきましょう。

今後も初心者の方にも分かりやすい
実務的な情報を発信していきますので、
ぜひ次回もご覧ください。

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