株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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【不動産業界の真実】不動産屋が“投資しない”4つの理由とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、業界の人しか知らない

“不動産業界の裏側”についてお話しします。

テーマは、

「なぜ不動産屋は自分で不動産投資を

せず、仲介（売買・賃貸）だけで稼ぐのか？」

です。

私自身が不動産投資を始めて4年。

多くの不動産会社と関わる中で、ふと疑問に思いました。

「不動産屋さんって、

なぜ自分では物件を買わないんだろう？」

「もし本当に儲かるなら、

自分で投資したほうが早いのでは？」

実際に、投資用不動産専門の

会社Kさんに話を聞いたところ、

納得のいく4つの理由がありました。

理由①：仲介手数料の方が「即金で稼げる」

不動産会社の主な収益源は仲介手数料です。

■売買仲介の手数料

（詳しい手数料の内訳は割愛）

計算式：売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税

例）1億円の物件 → 約306万円（

売主・買主両方なら612万円）

■賃貸仲介の手数料

家賃0.5ヶ月分＋広告料＋消費税

つまり、短期間でまとまった

現金収入が得られるのが仲介業務の強み。

時間をかけて稼ぐより

「今すぐキャッシュになる仕事」を

選ぶ人が多いのです。

理由②：本当に良い物件はすでに自分で持っている

不動産屋がまったく

投資していないわけではありません。

Kさん自身も複数の物件を所有しており、

インカムゲイン（家賃収入）

キャピタルゲイン（売却益）

の両方を狙って投資を行っていました。

そして価値が上がれば売却して次の物件に投資。

つまり、本当に価値のある物件は

すでに自分で持っているケースが多く、

一般の投資家に紹介する物件は

「販売用」として整理されていることが多いです。

理由③：人件費や固定費などの経営負担が大きい

不動産会社は、売買・賃貸・管理・仕入れなど

複数事業で成り立っています。

そのため毎月、

従業員の給与

事務所家賃

光熱費・通信費・交通費

といった固定費が重くのしかかるのです。

結果、「即金性のある仲介業務」に

注力する方が、経営的にも安定します。

理由④：「業務」と「投資」では目線がまったく違う

最後の理由は、視点の違いです。

不動産投資家：

長期的な資産形成を目的とする（インカム＋キャピタル）

不動産会社：

短期的に仲介手数料を積み上げるビジネスモデル

つまり、投資＝長期の資産形成

仲介＝短期のキャッシュフロー

目的が根本的に異なるため、

不動産屋は投資よりも業務優先の

スタンスを取る傾向があります。

今回のまとめです。

仲介手数料の方が即金性が高い

良い物件はすでに自分で所有している

固定費を支払うためキャッシュが必要

投資と仲介では目線がまったく違う

不動産屋が投資をしないのは、

“儲からないから”ではなく、

経営的に合理的な判断をしているだけ。

私自身、投資家として多くの

不動産会社と関わってきましたが、

「なぜ彼らが投資しないのか？」を理解すると、

物件選びや交渉の見方も変わってきます。

今後も初心者から上級者まで
役立つ情報を発信していきますので、
ぜひチェックしてください。

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【保存版】銀行融資の基礎知識｜不動産投資で成功するためのお金の借り方

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは「銀行融資の基本」です。

結論から言うと銀行融資を味方につければ、

自己資金以上の不動産を購入することができます。

極端な例では、自己資金100万円で

数千万円〜数億円の物件を

手に入れることも可能です。

多くの人は「借金＝怖い・危ない」という

イメージを持っているのではないでしょうか。

私自身も最初はそう考えていました。

しかし、不動産投資の魅力は

「他人資本を活用して資産を拡大できる点」にあります。

では、実際にどうやって銀行から融資を受けるのか。

今回は初心者の方でもわかるように

6つのステップに分けて解説します。

『融資を受けるまでの6つのステップ』

ステップ1：自身の属性・自己資金の確認

まずは、自分の立場を整理しましょう。

・年収や勤務先（勤務年数も重要）

・自己資金の金額

・既存の借入状況

銀行は「安定した収入源があるか」を
とても重視します。

会社員の方は源泉徴収票を

最低3年分準備してください。

経営者なら決算書3期分、

個人事業主は確定申告書3年分が必要です。

ステップ2：訪問資料の準備と銀行訪問

銀行へ相談に行く際は、以下の資料を揃えましょう。

・事業概要書（なぜ不動産投資を始めたいのかを説明）

・所有物件一覧（物件名、住所、土地面積など）

・事業計画書（購入金額・リフォーム費用・家賃収入・返済額・利益予測）

・返済予定表（既存の住宅ローン・カードローンも含む）

・本人確認書類（免許証・保険証など）
・法人関連書類（定款、履歴事項全部証明書）

・融資希望物件の資料（レントロール、登記簿、平面図、写真など）

これらを一つにまとめて
ファイリングすると、銀行担当者に
好印象を与えられます。

ステップ3：物件情報の選定と評価方法

銀行は「その物件がどれだけ価値があるか」

を評価します。

代表的な評価方法は以下の2つです。

積算評価：土地・建物を分けて算出した合計額

収益還元評価：物件が生み出す収益力を基に評価

エリアや築年数、利回りなども

加味して狙う物件を明確にしましょう。

ステップ4：銀行担当者による稟議書提出

銀行担当者は、あなたの資料をもとに

「稟議書」を作成し、上層部に

融資可否を判断してもらいます。

この稟議書の完成度が、

そのまま融資の通過率に影響します。

ステップ5：審査と承認

稟議書提出後は、

審査部門でのチェックが始まります。

流れは以下の通りです。

担当者 → 店内会議 → 稟議作成 →

審査部 → 内諾 → 本部承認

期間の目安は1ヶ月前後です。

ステップ6：融資条件の決定と返済開始

審査が通ると融資条件が提示されます。

融資金額・年数はある程度固定

金利は交渉の余地ありです。

交渉時は「事実と根拠」を示すことが重要です。

まとめです。

銀行融資を受ける流れは以下の通りです。

自身の属性・自己資金の確認

資料を揃えて銀行訪問

物件の選定と評価

銀行担当者による稟議書提出

審査・承認待ち（約1ヶ月）

融資条件決定 → 返済開始

不動産投資は、自己資金だけでは
大きな成果を出しにくいものです。

融資を活用すれば、時間を短縮し、
効率的に資産形成を進められます。

今後も初心者から上級者まで
役立つ情報を発信していきますので、
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【実体験】30代で資産1億円達成！不動産投資家が続けた5つの成功習慣

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、私自身が 30代で資産1億円を

達成するために続けてきた5つの習慣をご紹介します。

「自分には無理」だと思っていませんか？

「資産1億円なんて自分には無理だ」

と思う方は多いでしょう。

実際、私もかつては

手取り15万円の普通の会社員でした。

長時間労働に追われ、

将来の見通しも立たない中で、

少しずつ“習慣”を変えていった結果、

30代で資産1億円を達成できたのです。

今回は私が実践してきたことについて

あなたにシェアします。

・資産1億円を築いた5つの習慣

【習慣①】
浪費をやめて「投資」にお金を回す

お金持ちになれるかどうかは

「稼ぎ方」よりも「使い方」で決まります。

私が徹底していたのは

生活費を確保しそれ以外は

すべて投資へ回すというシンプルなルールです。

浪費を抑える工夫例：

収入を「生活費・預金・投資」に分配

本当に必要な買い物かを冷静に判断

外食を減らして自炊を中心に

【習慣②】明確な目標を立てる

「30代で資産1億円を築く」という

ゴールを明確に掲げていたからこそ、

努力を続けられました。

成功者の多くは、5年後・10年後を見据えた

長期的な視点での目標設定をしています。

迷いや不安も、明確なゴールが

あることで乗り越えられるのです。

【習慣③】常に“プラス思考”で行動する

成功する人は例外なく前向きです。

失敗は「学び」に変える

この前向きな姿勢は、

ビジネスだけでなく人生全体に良い影響を与えます。

【習慣④】読書で知識を“仕入れる”

読書は最も手軽で効果的な自己投資です。

数千円で著者の経験や知識を

吸収できるのは大きな価値があります。

私は毎月数冊の本を読み、

常に思考をアップデートしてきました。

これも投資の一つです。

【習慣⑤】人を大切にする

不動産投資もビジネスも、

一人では完結しません。

・信頼される人間であること

・感謝を忘れないこと

・相手の立場に立って行動すること

人間関係を大切にすることが、

最終的に資産形成にもつながります。

まとめです。

今日紹介した内容は、

どれも特別な才能や資金は必要ありません。

日々の小さな選択と行動を変えるだけで、

誰でも資産1億円は目指せます。

「いつか自分も資産1億円を築きたい」と思う方は、

まず今日から一つでも習慣に取り入れてみてください。

今後も初心者から上級者まで
役立つ情報を発信していきますので、
ぜひチェックしてください。

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