株式会社Multiface｜不動産賃貸経営のリアル

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不動産投資の収益計算を徹底解説！利回りから経費まで初心者必見の手順

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは「不動産投資の収益計算方法」です。

結論から言うと、
不動産投資において収益計算は、
投資判断の基盤となる重要なプロセスです。

物件から得られる収益を正確に
把握することで、投資の成否が大きく変わります。

・収益計算の基本ステップについて

不動産投資の収益を計算する際は、
以下の手順で進めると分かりやすいです。

1:満室時の収益を計算する

2:年間家賃収入を見積もる

3:ランニングコストを計算する

4:利回りを算出する

１：満室時の収益を確認する

まず、物件が満室の場合の収益をシミュレーションします。
計算式は以下の通りです：

家賃収入 − 銀行返済 − 経費 = 手残り金額

※この手残り金額からさらに所得税・住民税が
差し引かれる点に注意してください。

・銀行返済について
構造や築年数によって融資期間は大きく変動します。
また金利は銀行や勤務先の信用度
、保有資産によっても変わります。

→ 無料の返済シミュレーションツールを
活用するとイメージがつかみやすいでしょう。

・経費の目安と内訳について

一般的に経費は年間収入の7〜10％程度が目安です。

主な内訳は以下の通りです：

仲介手数料

登記関連費用（登録免許税・司法書士手数料）

固定資産税の日割り分

印紙代やローン手数料

管理費

火災保険料

これらを事前に計算に組み込むことで、
実際の収益との差を減らせます。

・投資判断に役立つ利回りの算出について

利回りは投資効率を測る上で欠かせない指標です。

「表面利回り」「実質利回り」など複数の
計算方法があるため、実際のキャッシュフローを
正しく把握することが大切です。

まとめます。

収益計算は投資成功の第一歩です。

不動産投資の収益計算は、単に数字を出すだけでなく

リスク管理や市場調査とセットで行うことが成功の鍵です。

・正確な収益シミュレーション

・最新の市場動向の理解

・融資条件や税金を含めたトータル計算

これらを押さえることで、
投資の成功確率を高めることができます。

最初は「収支シミュレーションサイト」や
「利回り計算ツール」を活用して感覚を
つかむのもおすすめです。

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【初心者向け】戸建て投資のメリット・デメリットと失敗しないポイント

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、
「戸建て投資の特徴と注意点」です。

結論から言うと、戸建て投資は
リスクを抑えながらコツコツ副収入を
得たい方におすすめの不動産投資です。

ただし、デメリットやリスクも存在します。
正しく理解した上で取り組むことが成功のカギとなります。

戸建て投資の特徴まとめ

① 少額から始めやすい

戸建て投資はアパートやマンション一棟の
投資と比べると規模が小さく、
数百万円程度からスタート可能です。

木造住宅が多く、耐用年数が短いことから
建物価格が下がりやすく比較的安価で購入できます。

・一棟マンション・アパート：数千万円〜数億円

・中古の戸建て：数百万円〜2,000万円程度

② 土地の価値が残りやすい

戸建ては建物よりも
土地の比重が大きいのが特徴です。

建物は年数とともに価値が下がりますが
土地は劣化しないため資産価値が残りやすく、
銀行の評価を得やすい点もメリットです。

③ 収益性の高さ

戸建て賃貸は供給が少ないため、
家賃設定を高めにできる傾向があります。
さらにファミリー層やペット可物件など、
ニーズに応じた差別化がしやすい
ことも収益性を高める要因です。

④ 空室リスクが低め

戸建てはファミリー層に人気があり、
入居期間が長くなる傾向があります。

単身者と違い、子どもの学校や
生活環境の関係で頻繁に引っ越しをしないため、
安定した家賃収入を見込めます。

戸建て投資の注意点について。

① 空室＝収入ゼロのリスク

戸建ては1世帯しか入居できないため、
退去が出ると収入がゼロになるリスクがあります。

アパートのように複数世帯で
リスク分散ができない点はデメリットです。

複数物件を所有するなど、
分散投資でリスクを軽減する工夫が必要です。

② 修繕・管理コストが高い

戸建てでは、リフォームや
修繕をオーナーが全額負担する必要があります。

特に築年数が古い物件では、
想定以上にコストがかかることも多いため、
購入前に修繕費を見積もることが重要です。

まとめます。

戸建て投資は
・少額から始めやすい
・土地の価値が残りやすい
・収益性が高い
・空室リスクが低め

といったメリットがある一方で、

・空室時に収入ゼロになるリスク
・修繕・管理コストの高さ

といったデメリットも存在します。

これらを正しく理解し、
リスクを想定したうえで計画的に投資を
進めることが成功のポイントです。

それではまた。

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銀行評価額と収益還元価格の違いとは？投資判断に役立つ基礎知識

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、
「銀行評価価格と収益還元価格」についてです。

不動産投資を始める際、
銀行が融資を判断するための「銀行評価額」と、
投資家が収益性を基に算出する
「収益還元価格」は混同されやすいポイントです。

両者の違いを理解しておくことは、
資金調達や投資判断において非常に重要です。

銀行評価価格とは、
銀行が融資の可否を判断するために
算出する「資産の価値」です。

この評価は主に不動産や有価証券といった
資産を対象に行われ、以下の要因が影響します。

資産の種類：
不動産、株式、有価証券など
対象ごとに評価基準が異なる

物件の状態：
建物の劣化状況、立地条件、交通アクセスなど

市場状況：
不動産市場の動向や経済情勢

これらを踏まえて銀行は評価額を算定し、
融資可能額の目安とします。
つまり「銀行目線の安全性を重視した価格」といえます。

一方で収益還元価格とは、
その不動産が将来生み出すと
予想される収益を基に算定される価格です。

投資家にとっては「どのくらいリターンが見込めるのか」を
判断するための重要な指標です。

収益還元価格の算出方法には主に2種類あります。

直接還元法
→ 1年間の純収益を還元利回りで割り、
不動産価格を求める方法。
DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）
→ 将来のキャッシュフロー（毎月の収益や売却益）を
現在価値に割引いて合計する方法。

では銀行評価額と収益還元価格の違いとは？

・銀行評価額：銀行が「貸せる金額」を決めるための評価

・収益還元価格：投資家が「収益性を見極める」ための評価

この2つは算出方法が異なるため、必ずしも一致しません。
そのため「銀行の評価額＝不動産の投資価値」
ではない点に注意が必要です。

まとめます。

銀行評価額は「融資基準」、
収益還元価格は「投資判断基準」。

どちらも不動産投資を
進めるうえで欠かせない指標です。

実際の取引価格とは異なるため、
参考値として活用するのが賢明だと言えます。

不動産投資では、銀行評価額を把握して
資金調達を有利に進めつつ、収益還元価格で
投資価値を見極めることが成功のカギになります。

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